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Location : focus sur les statuts LMP/LMNP

Faut-il encore le répéter, l’immobilier est l’investissement préféré des Français. Et la part de la location meublée par rapport à la location nue ne cesse de progresser. Il est vrai qu’elle répond aux attentes de très nombreuses personnes, de l’étudiant au sénior, de l’apprenti à l’homme d’affaire, du touriste de passage à la famille en vacances. En plus d’un marché porteur, la location meublée vous fait bénéficier d’une fiscalité avantageuse si vous optez pour le statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ou LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Pour vous aider dans vos choix, Kaufman & Broad répond à toutes les questions que vous vous posez. Commençons par le début :

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Louer un appartement meublé implique qu’il soit suffisamment équipé pour permettre à son occupant d’y dormir et manger correctement. La liste des équipements d’une location meublée doit donc comporter au minimum :

  • un lit avec une couette
  • des volets ou rideaux dans les chambres,
  • une kitchenette équipée :réfrigérateur ,congélateur ou compartiment à congélation, four ou four à micro-onde et plaques de cuisson
  • vaisselle et ustensiles de cuisine, en quantité suffisante pour le nombre d’occupants
  • une table et des chaises,
  • des étagères de rangement,
  • des luminaires
  • du matériel d’entretien adapté (aspirateur si il y a de la moquette, serpillière pour le carrelage …).


La durée de location en meublé est plus courte, généralement 1 an renouvelable. Si vous optez pour une résidence services, le gestionnaire sera votre locataire avec un bail commercial de longue durée.

 

Est-il plus facile de louer en meublé ?

Louer un appartement meublé est plus facile, sous réserve qu’il soit bien situé, comme tout logement proposé à la location. Déjà, l’offre de logement meublé est plus rare qu’en logement nu. De plus, s’il est équipé et décoré avec gout, il sortira encore mieux du lot des annonces. Dans le cas d’une résidence services, la question ne se posera même pas puisque votre locataire sera le gestionnaire.

Est-il plus avantageux de louer en meublé ?

Là encore, la réponse est oui. Le premier avantage est une meilleure rentabilité. Le logement étant équipé, et donc offrant un « service » supplémentaire, le loyer sera logiquement supérieur à ceux pratiqués en location nue. De plus, la flexibilité des baux vous fera gagner en liberté. Deuxième avantage : la fiscalité, si vous optez pour le statut de LMNP ou LMP. C’est l’objet de la question suivante.

Quels sont les avantages fiscaux de la location meublée ?

La location meublée, contrairement à celle des biens nus, est imposée en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non au titre des revenus fonciers. Il en résulte de nombreux avantages en termes de déductibilité et de taux d’imposition. Vous pouvez choisir entre deux régimes :

  • Le Micro-Bic, avec un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes. Vous n’êtes imposés que sur la moitié de vos loyers.
  • Le régime réel. Vous déduisez de vos revenus de location meublée l’ensemble des charges locatives, intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion et de notaire… Vous pouvez également appliquer le principe de l’amortissement sur les meubles et équipements.


Enfin, autre avantage non négligeable, vous pouvez récupérer la TVA si vous investissez dans une résidence services neuve. Ce qui représente 20% du prix du bien !

Quelle différence entre les statuts LMP/LMNP ?

Le socle de base est identique entre les deux statuts puisque chacun propose des biens meublés en France, La principale différence résidant dans le montant des loyers perçus. Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000€ par an (et 50% des revenus de votre foyer), vous devez opter pour le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Au-dessus de ce seuil, vous devez choisir le LMP (loueur en meublé professionnel). Chaque statut a différents avantages et inconvénients. Nous retiendrons qu’en LMP, les logements sont considérés comme locaux professionnels et peuvent, sous certaines conditions, être exonérés d’IFI (Impôt sur la fortune immobilière). En LMNP, l’investissement en résidences étudiantes et seniors vous permet de bénéficier du régime Censi-Bouvard. Vous profitez alors d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % du montant de votre investissement.

A noter

La loi de finances 2020 a supprimé l’obligation d’être inscrit au RCS pour le statut de LMP

Quand et comment se déclarer LMNP ?

Contrairement aux autres dispositifs fiscaux liés à l’investissement immobilier, le statut de LMP/LMNP est lié à la personne et non au bien. Lorsque vous débutez, vous devez immatriculer votre activité de loueur en meublé auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Une fois inscrit, vous obtenez un numéro SIRET à reporter sur votre déclaration complémentaire de revenus, n°2042-C-PRO, à remplir chaque année. Quel que soit le régime et le statut choisi, vous apprécierez certainement l’aide d’un expert-comptable. Dans la cadre d’une résidence services, le gestionnaire du bien, votre locataire, devrait vous être utile en vous fournissant toutes les informations nécessaires à votre déclaration.

Baux plus courts, loyers plus élevés et fiscalité plus avantageuse, faire de la location meublée en matière d’investissement locatif est des plus intéressant. Bien sûr, votre Coach’Immo pourra vous apporter toutes les précisions nécessaires à votre projet.

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