Devenir propriétaire grâce au bail réel solidaire (BRS)

Créé en 2017, le dispositif du bail réel solidaire (BRS) permet à des ménages sous plafonds de ressources de devenir propriétaire d’un logement neuf situé en zone tendue, à un prix abordable. Comment ? En n’achetant que les murs du bien, le terrain demeurant la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS), une structure à but non lucratif agréée par le préfet de région.

Le principe du BRS repose donc sur la dissociation entre le bâti, détenu par le ménage, et le foncier, propriété d'un Organisme de Foncier Solidaire. Il s’inspire des « Community Land Trust » qui existent depuis longtemps en Angleterre. Ils ont démontré leur efficacité pour maintenir des prix de vente accessibles sur le long terme dans des marchés immobiliers sous tension.

Dans les faits, l’organisme de foncier solidaire achète un terrain sur lequel il fait construire une résidence par un promoteur, comme Kaufman & Broad, qui la met en vente. Après validation de son dossier, l’accédant signe un accord BRS avec l’OFS.

Devenu détenteur des droits réels attachés au bâti, le ménage signataire du BRS verse une redevance mensuelle à l’OFS, à laquelle s’ajoutent les charges et les taxes locales.

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Le BRS est conclu pour une longue durée, jusqu’à 99 ans, et ne peut pas être résilié par l’OFS. En cas de revente, le bail est renouvelé pour la même durée aux nouveaux propriétaires.

• Occuper le logement à titre de résidence principale (le BRS peut toutefois prévoir une location, mais seulement pour de la résidence principale)
• Ne pas dépasser les plafonds de ressources ci-dessous

source : https://boris.beta.gouv.fr/simulateur-eligibilite

Zone A = agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier.

Zone B1 = agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines villes de la grande couronne parisienne, Outre-mer, pourtour de la Côte d'Azur, et quelques agglomérations au marché immobilier tendu.

Zone B2 = agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes périphériques des secteurs tendus (grande couronne parisienne, zones littorales ou frontalières, Corse).

Zone C = Reste du territoire.

^{* Revenu fiscal de référence N-2}

• 15 à 40 % d’économie, selon le secteur, en ne payant pas le foncier
• Une TVA réduite à 5,5 % au lieu des 20% habituels
• La possibilité de financer l’achat du bien avec un prêt à taux zéro (PTZ)
• Dans certaines collectivités, la possibilité d’un abattement de taxe foncière de 30 %

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Lors de l’achat d’un logement en Bail Réel Solidaire (BRS), plusieurs frais sont à anticiper. Les frais de notaire, réduits à 2 à 3 % dans le neuf et 7 à 8 % dans l’ancien, couvrent les droits et taxes, les débours et les émoluments du notaire. En tant qu’occupant, vous devez aussi verser une redevance foncière mensuelle à l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS), ainsi que la taxe foncière, qui peut bénéficier d’un abattement de 30 %.

En tant que détenteur des droits réels sur le bâti, le ménage signataire du BRS a la possibilité de revendre son logement à tout moment, mais à un prix encadré et à des acquéreurs répondant à des conditions de ressources. En effet, le BRS étant un dispositif d’aide à l’accession, la revente ne permet pas de réaliser une plus-value importante. Cela permet aux prochains propriétaires de profiter, eux aussi, d’un prix attractif.

Si le vendeur ne trouve pas d’acquéreur, pas d’inquiétude : il le revend à l’OFS.

Le dispositif du BRS apparaît ainsi comme une solution intéressante pour se constituer un apport et ainsi pouvoir acheter plus grand à terme.

En cas de décès, le logement en BRS est transmis aux ayants droit, qui peuvent le vendre ou y habiter s’ils remplissent les conditions de ressources.

Durant la durée du BRS, le bien peut également faire l’objet d’une donation de son vivant.

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