Relocations en zone tendue : quels sont les plafonds de loyer pour 2025

Rappelons tout d’abord que c’est l’IRL (Indice de Référence des Loyers) qui fixe les plafonds d’augmentation annuelle des loyers que les propriétaires peuvent exiger de leurs locataires lorsque le bail d’habitation, en nu ou en meublé, comporte une clause de révision annuelle des loyers. Le nouvel IRL a été publié le 15 avril 2025 par l'Insee.

Qu'est-ce qu'une zone tendue en location ? Définition

La notion de zone tendue en location désigne une commune ou une agglomération où la demande de logements à louer est très supérieure à l’offre. Ce déséquilibre provoque une hausse des loyers et des difficultés d’accès au logement, notamment dans les grandes villes ou les zones attractives.

Le classement officiel des zones tendues a été établi par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, qui a initialement identifié 1 149 communes réparties sur 28 agglomérations de France métropolitaine.

Ce décret a été modifié et complété par l’arrêté du 5 juillet 2024, qui a ajouté 688 communes supplémentaires à la liste, portant le total à 1 837 communes concernées par ce statut.

L’encadrement des loyers en zone tendue

Depuis janvier 2019, la France expérimente également un dispositif d’encadrement des loyers, destiné à limiter leur augmentation lors des renouvellements de baux ou la remise en location de biens immobiliers – appartements ou maisons - dans 28 grandes agglomérations de plus de 50 000 habitants : 

Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

L’encadrement des loyers s’applique uniquement aux logements loués en tant que résidence principale du locataire. Sont concernés aussi bien les logements en location vide qu’en location meublée, ainsi que ceux faisant l’objet d’un bail mobilité.

Exceptions à l'encadrement : quand le loyer peut être revu à la hausse ?

Il existe néanmoins certaines dérogations et exceptions à la limitation de l'évolution du loyer. Dans le cadre d'une relocation en zone tendue, le propriétaire peut augmenter le loyer au-delà du dernier montant appliqué dans deux cas précis :

• Si des travaux d’amélioration significatifs ont été réalisés dans le logement ;
• Si le loyer précédent était nettement inférieur aux prix du marché local.

Ces exceptions permettent de mieux aligner le loyer avec la valeur réelle du bien, tout en respectant les règles en vigueur.

Renseignez-vous auprès de votre mairie si vous louez un bien dans l’une des communes citées plus haut. 

A savoir :

La première mise en location d’un bien n’est pas soumise à ces mesures d’encadrement. Toutefois, les biens loués dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel comportent des plafonds de loyers et des plafonds de ressources des locataires. 

Location en zone tendue : les autres conséquences 

En plus de l’encadrement du montant du loyer, la réglementation prévoit un préavis réduit pour les locataires (1 mois au lieu de 3) et la possibilité pour les collectivités d’appliquer une taxe sur les logements vacants. Ces mesures visent à fluidifier le marché immobilier et à encourager la remise sur le marché de biens situés en zone tendue.

Fonctionnement de l’encadrement des loyers

Lors de la signature du bail, le propriétaire bailleur doit respecter le plafond fixé par la réglementation, qui dépend du loyer appliqué au précédent locataire. Le montant du loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué, révisé selon l’IRL, sauf si des travaux d’amélioration ou de mise aux normes ont été réalisés.

Dans certains cas, un complément de loyer peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (vue, équipements, localisation, etc.), mais ce complément doit être justifié et mentionné dans le contrat de location.

Les propriétaires bailleurs doivent donc être particulièrement vigilants lors de la relocation d’un bien situé en zone tendue. Toute augmentation non justifiée ou non conforme à la réglementation peut être contestée par le locataire, voire être sujet à des sanctions allant jusqu’à 15 000€.

L’analyse de Kaufman & Broad

Cette mesure d’encadrement des loyers n’enlève rien à l’intérêt financier et patrimonial de l’investissement locatif, dans un contexte général de pénurie de logements en France. Et les deux règles d’or d’un investissement judicieux dans la pierre restent la qualité du bien et de son emplacement.