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Faut-il défiscaliser dans le neuf ou dans l'ancien ?

Faut-il défiscaliser dans le neuf ou dans l'ancien ? - Kaufman & Broad
Deux dispositifs majeurs de défiscalisation sont proposés aux investisseurs locatifs : Denormandie dans l’ancien à rénover et Pinel dans le neuf. Ils présentent de nombreux points communs, mais le Denormandie impose au propriétaire de maîtriser les travaux à effectuer et présente un risque locatif supérieur, lié notamment à la localisation des biens dans des zones moins attractives qu’en Pinel. Explications.

Pinel et Denormandie : des conditions de défiscalisation identiques mais …

Dans leur « mécanique », les deux dispositifs sont très similaires. En Pinel comme en Denormandie : 

  • Est éligible à l’investissement toute personne sans conditions de ressources payant l'impôt sur le revenu.
  • L’acquisition du bien devra intervenir avant le 31/12/2021
  • Le plafond d'investissement est de 300 000 euros par an et de 5500 euros le m2.
  • Le montant les loyers et des ressources des locataires sont soumis à des plafonds.
  • Le bien doit être loué dans l’année suivant son acquisition.

La réduction fiscale porte dans les deux cas sur 12 % du prix global de l’opération pour une durée –minimum – de 6 ans, de 18 % pour une location de 9 ans et de 21 % pour une location sur 12 ans. Elle peut atteindre 63 000 euros sur cette durée maximum.

A noter : Le propriétaire peut louer à ses parents ou enfants à conditions qu’ils ne soient pas rattachés à son foyer fiscal.

Ces deux solutions de défiscalisation sont donc particulièrement attractives pour les contribuables imposés dans les tranches d’impôt sur le revenu de 14 ou 30 %. Mais elles présentent deux différences importantes, liées à la nature même des logements éligibles.

1 – Des travaux à effectuer pour le Denormandie

Pour bénéficier de la défiscalisation Denormandie, l’acquéreur d’un logement ancien devra réaliser des travaux de rénovation très conséquents, portant principalement sur la performance énergétique, et représentant au moins 25% du prix total de l’acquisition, frais de notaire inclus.

Si le prix d’achat d’un bien à rénover est par nature intéressant, encore faut-il maîtriser ces travaux. L’acheteur est tenu d’en confier la réalisation à des professionnels et va devoir se transformer en maître d'ouvrage. Le coût de rénovation peut rogner l’avantage fiscal si le prix d’achat majoré des travaux excède au final celui du marché pour un bien identique.


Attention également aux travaux programmés dans les parties communes ou un ravalement de la façade de l’immeuble par exemple ! Ils entraineront des appels de fonds pour le nouveau propriétaire si voté avant la promesse de vente… Il est impératif de se renseigner avant de signer.

Le bien acquis en Pinel, lui, est forcément neuf. Son prix d’achat, à bien équivalent, peut être supérieur à celui de l’ancien mais :

  • Les frais de notaire sont moins élevés (2 à 3 %) dans le neuf que dans l’ancien (entre 7 et 8 %)
  • Il est possible de profiter - sous conditions - d’une exonération - totale ou partielle - de la taxe foncière durant de nombreuses années.
  • Les résidences neuves intègrent des places de parking ; un vrai plus lorsqu’on sait qu’un emplacement représente une valeur de 7 000 à 30 000 €, selon les villes.

Le bien neuf ne nécessite aucun travaux durant de nombreuses années. Ses performances énergétiques étant optimales, les charges de copropriété sont moindres et le confort de vie du locataire est supérieur.

2 - Des marchés locatifs contraires

Le Pinel concerne les zones dites tendues (zones dans lesquelles le besoin de logement est élevé), donc attractives, où la demande locative est importante : communes de la Petite Couronne et de la proche banlieue parisienne, grandes métropoles, agglomérations de plus de 250 000 habitants… Ces zones sont dotées d’un bassin d'emploi dynamique attirant étudiants, diplômés, jeunes couples…  Autant de locataires potentiels.

A l’inverse, le Denormandie est circonscrit aux 222 communes éligibles du plan « Action cœur de ville », auxquelles s’ajoutent 23 villes ayant conclu des Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT). Il s’agit de villes de taille moyenne ayant besoin de redynamiser leur centre-ville ou de communes rurales, moins prisées des locataires. Le Denormandie comporte donc le risque de ne pas trouver de locataire facilement et de devoir en ce cas faire face à une reprise de la réduction d’impôt par l’administration fiscale.

La première clé de succès de l’investissement locatif reste de louer facilement son bien ! Le choix, au sens large, et son emplacement - ville, quartier et immeuble confondus - est primordial.