Kaufman & BroadFaut-il investir dans l’immobilier locatif ?
10 oct. 2019 dans Investir dans le neuf
Notre invité : Christophe Decaix, gérant de 2B Patrimoine, spécialiste de la gestion de patrimoine
Pourquoi investir dans l’immobilier neuf ?
La pierre, c’est LA valeur refuge. Investir dans l’immobilier permet de se constituer un patrimoine, donc de protéger sa famille, mais aussi de disposer d’un revenu complémentaire au moment de la retraite. Et c’est l’un des seuls éléments de ce patrimoine que l’on peut construire en empruntant ! Vous devez certes consentir à un effort d’épargne, étalé sur la durée de financement du bien, mais le crédit que vous souscrivez sera pris en charge à plus de 50 % par les loyers que vous allez percevoir !
Mais cela reste un « gros » investissement ! Existe-t-il des avantages fiscaux liés à un investissement dans l’immobilier neuf ?
Il existe en effet plusieurs dispositifs de défiscalisation, qui optimisent encore plus cet investissement ! Le plus connu est le « Pinel », qui a été créé pour encourager la construction dans des zones où il y a besoin de logements. Il permet d’investir jusqu’à 300 000 euros par an, en deux opérations immobilières au maximum, et génère une réduction d’impôts pouvant s’étaler sur 6, 9 ou 12 ans. Sur les 6 premières années, vous bénéficiez de 2% de réduction par an, idem de la 7ème à la 9ème année, et de la 10ème à la 12ème année la réduction d’impôt passe à 1 %. Un bien immobilier neuf acheté 100 000 euros génère ainsi sur 12 ans une réduction d’impôt totale de 21 000 euros.
A quoi les investisseurs doivent-ils s’engager ?
A louer leur bien immobilier dans les 12 mois qui suivent sa réception, à un locataire qui en fera sa résidence principale. Les propriétaires devront également respecter un plafond de loyer en fonction de la zone où ils ont investi, et un plafond de revenus du locataire.
Il existe d’autres dispositifs fiscaux, notamment si l’on veut louer meublé ?
Oui. La location meublée génère également un revenu défiscalisé. Le propriétaire optera pour une déclaration dite « micro » BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). La fiscalité s’appliquera alors sur 50 % seulement de ses revenus locatifs. Le dispositif Censi Bouvard, quant à lui, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du montant de l’investissement, avec le même plafond de 300 000 euros par an, mais en HT, car en cas de location meublée, vous récupérez la TVA ! Et vous bénéficiez en plus de la fiscalité avantageuse liée à la location meublée.
Quelles sont les conditions à remplir pour louer un bien meublé ?
Il existe une liste de meubles à respecter, dont le logement doit être pourvu. Par ailleurs, les recettes locatives des LMNP (Loueurs Meublés Non Professionnels) ne doivent pas dépasser un plafond de 23 000 euros par an.
Et que pensez-vous de la nue-propriété ?
C’est un excellent investissement également. Vous achetez un bien immobilier pour 65% environ de sa valeur, mais vous n’avez pas le droit d’en tirer les fruits durant une certaine durée, qui peut être de 15, 18, voire même 20 ans. A l’issue de cette période, vous récupérez la pleine propriété du bien, à la valeur qui est la sienne 15 ou 20 ans après votre achat !
Comment s’assurer que l’on réalise un bon investissement locatif ?
Ce que je dis toujours, c’est que la priorité est d’investir dans un bon emplacement, à proximité des écoles, des commerces, des moyens de transports, au sein d’une ville ou d’une région dynamique économiquement, où il y a un besoin de logements. Si ses conditions sont remplies, la location est assurée !
Si je choisi d’acheter pour investir, comment je fais pour gérer ce bien ? N’est-ce pas trop fastidieux ?
Quand vous réalisez une opération d’investissement immobilier, souvent le promoteur vous propose un gestionnaire. Vous pouvez aussi décider d’avoir recours à un agent immobilier local, qui va s’occuper de la gestion de votre appartement. Mais il faut toujours faire appel à un professionnel pour la gestion. Cela a un coût, certes, mais c’est le prix de la tranquillité.
