Que demander à la mairie avant d'acheter une maison ?

En vous rendant au service urbanisme de votre commune, vous pouvez accéder à des informations stratégiques : décisions d’urbanisme, projets en cours, servitudes, fiscalité locale… Autant d’éléments qui peuvent influencer la valeur réelle du bien, votre qualité de vie sur le long terme et vos projets futurs. Alors, que demander à la mairie avant d'acheter une maison ? Voici une check-list indispensable !

Pourquoi consulter la mairie avant l’achat d’un bien immobilier ?

Avant de vous lancer, l’un des réflexes à adopter est de passer par la mairie. Cette étape peut sembler superflue quand le bien vous plaît et que le quartier vous séduit. Pourtant, les services d’urbanisme possèdent des données essentielles pour éviter les mauvaises surprises.

Anticiper les évolutions du quartier

Le quartier que vous visitez aujourd’hui n’aura peut-être plus le même visage demain. Il est donc essentiel de prendre quelques renseignements avant d’acheter votre résidence principale ou de concrétiser un investissement locatif.

Par exemple, si la commune envisage d’exercer son droit de préemption sur une parcelle pour y édifier un immeuble, vous risquez de ne plus avoir la même luminosité ni la même vue dans votre logement. À la clé, une valeur du bien en baisse.

La mairie est en mesure de vous présenter les projets d’urbanisme en cours ou à venir, les permis de construire déjà accordés ou en instruction, ainsi que les zones réservées à l’extension urbaine. 

Vérifier la faisabilité de vos projets futurs

Vous commencez par acheter une maison et peut-être qu’au fil du temps, vous voudrez lui ajouter des extensions ou des équipements comme une piscine, voire clôturer votre terrain. 

Autant de projets qui ne relèvent pas uniquement de votre volonté, mais dépendent directement des règles d’urbanisme en vigueur. Avant d’acheter, il est donc indispensable de vérifier ce que vous serez autorisé à faire sur la parcelle.

Consultable en mairie, le Plan local d’urbanisme (PLU) fixe les règles applicables à chaque zone du territoire. Certains secteurs sont en outre soumis à des prescriptions particulières, comme les zones classées, les périmètres de monuments historiques ou les secteurs sauvegardés, qui imposent des contraintes spécifiques, souvent très restrictives.

Le PLU peut révéler que ce terrain, qui à première vue semble adapté à votre projet de construction, est en réalité grevé de servitudes ou soumis à un règlement qui vous empêche de créer une dépendance. Sans vérification préalable auprès de la mairie, vous risquez un refus de permis de construire ou l’obligation de revoir totalement vos plans.

Les questions essentielles à poser en mairie avant d’acheter une maison

Voici les principales questions à poser pour évaluer avec précision les droits liés à la parcelle et les éventuelles contraintes à anticiper.

Le plan local d’urbanisme (PLU)

Nous l’avons dit, le PLU est le document de référence en matière de constructibilité. Il détermine, à l’échelle de la commune ou de l’intercommunalité, les règles d’aménagement applicables à chaque parcelle. En consultant le zonage et le règlement, vous saurez si le terrain se situe en zone urbaine, agricole, naturelle ou protégée. Vous en saurez ainsi plus sur les possibilités de construction actuelles et futures sur la parcelle. 

Le PLU précise en outre la hauteur maximale autorisée pour la construction, les exigences en matière de stationnement, les distances à respecter vis-à-vis des limites séparatives, ou encore les prescriptions architecturales locales (matériaux, couleurs…). 

Le certificat d’urbanisme

Délivré par la mairie sur simple demande du futur propriétaire ou de tout intéressé, le certificat d’urbanisme se décline en deux volets : 

• Le certificat d’urbanisme d'information si vous n’avez pas encore de projet de construction ;
• Le certificat d’urbanisme opérationnel si vous en avez un, pour déterminer s’il est réalisable.

Précieux, le CU délivre bon nombre d’informations utiles comme : 

• Les règles d’urbanisme applicables au terrain et son éventuelle localisation dans une zone soumis à préemption ou dans un secteur de sols pollués ;
• La viabilité du terrain (s’il peut être raccordé aux réseaux publics d’eau, d’assainissement, d’électricité ou à la voirie) ;
• La présence de servitudes sur le terrain. Elles peuvent sérieusement limiter l’usage du terrain, voire empêcher certains aménagements. 

En somme, en demandant un certificat d’urbanisme, vous obtenez une photographie juridique à jour d’un terrain ou d’un bien immobilier à un moment T.

Les projets d’aménagement ou de construction à venir

Pour en savoir plus sur les projets d’urbanisme, prenez le temps de consulter les permis de construire déposés ou récemment accordés dans le voisinage immédiat. Ils doivent en outre être affichés de manière visible sur la parcelle. 

Ensuite, le zonage du PLU permet de repérer les zones à urbaniser, par exemple dans les secteurs réservés à des opérations d’aménagement (ZAC, lotissements, zones AU).

En fonction de leur nombre d’habitants, certaines communes disposent également d’un programme local d’habitat (PLH) ou d’un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), qui fixent les grandes orientations d’aménagement à moyen terme. Routes nouvelles, équipements publics, écoles ou commerces : autant de projets qui peuvent valoriser un quartier… Ou au contraire dégrader son attractivité. 

Les servitudes, risques et contraintes

Certaines nuisances sont immédiatement détectables, comme le bruit si le terrain se situe sous un couloir aérien. D’autres, en revanche, ne le sont pas forcément, comme les servitudes.

Les servitudes peuvent être de différentes natures : de passage (droit de passage d’un voisin), d’utilité publique (canalisations, réseaux, ouvrages souterrains), ou encore de protection (monuments historiques, sites classés). Certaines interdisent toute construction sur une partie du terrain, d’autres imposent une autorisation préalable pour effectuer des travaux. 

Par ailleurs, la maison peut être située dans une zone à risques : inondations, mouvements de terrain, sols argileux, carrières souterraines, incendies de forêt… Ces informations figurent dans le Plan de prévention des risques (PPR), disponibles en mairie ou sur le portail géorisques.gouv.fr. Des contraintes spécifiques peuvent en découler : interdiction de construire certains équipements, obligation de renforcer les fondations ou surcoût d’assurance. 

Autres informations utiles à demander à la mairie

Au-delà des règles d’urbanisme et des projets d’aménagement, la mairie peut vous fournir d’autres renseignements essentiels sur la fiscalité locale, les équipements publics ou les conditions de vie au quotidien. Ces données complètent votre analyse du bien et vous aident à prendre une décision éclairée.

Taxe foncière et équipements de la commune

Vous la paierez chaque année, que vous soyez propriétaire occupant ou bailleur : c’est la taxe foncière. Cette dépense récurrente doit être anticipée, car son montant peut fortement varier d’une commune à l’autre, voire d’un quartier à l’autre.

En mairie, vous pouvez obtenir le taux d’imposition voté par la commune. Il s’applique à la valeur locative cadastrale du bien, définie par l’administration fiscale en fonction de la surface, de l’état et de l’emplacement du logement. 

La mairie peut également vous donner des informations sur les équipements publics présents ou à venir : crèches, écoles, médiathèques, complexes sportifs, maisons médicales… Ces infrastructures facilitent la vie au quotidien et valorisent le quartier sur le long terme.

Accès, transports en commun et cadre de vie

En mairie, vous pouvez obtenir des informations précises sur les lignes de bus, de tramway ou de train existantes, mais aussi sur les projets d’aménagement du réseau. Une ligne supprimée, un arrêt déplacé ou une fréquence réduite peuvent rendre le quartier beaucoup moins pratique au quotidien.

La commune peut également vous renseigner sur les futurs changements de voirie : création de zones piétonnes, passages en sens unique, aménagements cyclables ou zones 30. 

Enfin, les services municipaux sont souvent les premiers informés des remontées des riverains concernant des nuisances : bruit en soirée, incivilités, pollution de l’air ou présence d’activités gênantes à proximité. Vous pouvez aussi vous renseigner auprès de vos futurs voisins !

Questions à poser en cas d’achat d’un terrain

Avant toute offre, vous devez savoir si le terrain est viabilisé, c’est-à-dire s’il est déjà raccordé ou raccordable aux réseaux publics : eau potable, assainissement, électricité, téléphone, fibre optique. Gare aux démarches à réaliser et aux coûts de raccordement dans le cas contraire !

Autre point essentiel : le bornage du terrain. Facultatif, il sert à fixer la limite exacte entre votre terrain et celui de votre voisin, si, par exemple, vous souhaitez planter des arbres en respectant les distances légales. Il est à la charge de votre voisin et vous, et si ce dernier refuse de le réaliser, vous devrez engager des procédures amiables puis judiciaires.

Enfin, il est déterminant de vérifier l’accès à la voie publique. Certains terrains sont enclavés, autrement dit sans accès direct à une route, et nécessitent une servitude de passage sur la propriété voisine. D’autres sont desservis par une voie privée, avec des règles d’entretien et de partage à clarifier.  

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