Pourquoi les frais de notaire sont moins chers dans le neuf ?

Les frais de notaire, également appelés frais d’acquisition, sont inévitables lors d'une vente immobilière. Ils sont versés par l'acquéreur au notaire, officier public chargé d'authentifier l'acte de vente. Que vous achetiez un appartement, une maison ou un garage, dans l'ancien comme dans le neuf, ces frais s'appliquent toujours.

Peu importe le type de bien (maison, appartement, garage) ou s'il s'agit d'un achat dans le neuf ou l'ancien, ces frais sont incontournables. 

Les frais de notaire sont composés de 3 éléments principaux : 

• Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), composés de taxes et impôts reversés au Trésor Public, proportionnels au prix du bien (environ 80 % du total). Ils comprennent la taxe de publicité foncière, les frais d’assiette et de recouvrement et la contribution de sécurité immobilière.
• Les émoluments du notaire, c’est-à-dire ses honoraires (environ 10 % du total)
• Les frais administratifs divers et débours avancés par le notaire pour le compte de l'acquéreur (environ 10 % des frais de notaire).

Frais de notaire appartement neuf : pourquoi sont-ils moins chers ?

Comme expliqué précédemment, que ce soit pour un bien neuf ou ancien, les frais de notaire comprennent les taxes, les émoluments du notaire et les frais et débours. 
Cependant, l'acquisition d'un logement neuf vous fait bénéficier de frais de notaire réduits, principalement en raison d'une diminution des droits d’enregistrement (le montant des impôts et taxes reversés à l’État). 
Plus précisément, c’est la taxe de publicité foncière, une des composantes des droits d’enregistrement, qui diffère entre le neuf et l’ancien. Dans le contexte de l'immobilier neuf, son taux est seulement de 0,715 % sur le prix hors taxes du bien, contre 5,80 % dans l’ancien.
En comparaison, les frais de notaire représentent donc :

• Entre 2 et 3 % du prix d’un bien neuf.
• Entre 7 et 8 % pour un bien immobilier ancien.
• Les frais et débours, ainsi que les honoraires des notaires, demeurent quasiment inchangés entre une transaction immobilière dans le neuf ou dans l’ancien.

Bon à savoir : Bien que les taxes dues à l'État soient non négociables, il est possible de négocier avec son notaire pour réduire ses honoraires, notamment depuis la loi Macron de 2016 qui a réglementé les tarifs des notaires. Depuis janvier 2021, les notaires peuvent accorder à leurs clients une réduction pouvant aller jusqu'à 20 % pour les transactions supérieures ou égales à 100 000 euros

Frais de notaire : quels changements en 2025 ?

L’année 2025 marque un tournant avec l’entrée en vigueur de nouvelles dispositions fiscales prévues par la loi de finances. Parmi les mesures phares, l’article 116 de la loi n°2025-127 permet aux départements d’augmenter temporairement les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), passant de 4,5 % à 5 % entre avril 2025 et mars 2028 pour les ventes de biens anciens.

Cette hausse ne s’applique toutefois pas aux primo-accédants achetant leur résidence principale, à condition qu’ils s’engagent à y vivre pendant au moins cinq ans. Ces derniers pourront même, selon les décisions locales, bénéficier d’une réduction ou d’une exonération totale des DMTO. Cette mesure vise à soutenir l’accession à la propriété tout en offrant une certaine latitude fiscale aux collectivités territoriales.

À noter : les biens immobiliers neufs sont totalement exclus de cette réforme. Ils conservent leur régime fiscal avantageux, avec des frais de notaire compris entre 2 % et 3 %, ce qui constitue un atout non négligeable pour les acquéreurs, notamment en période de hausse des droits dans l’ancien.

Les conditions pour bénéficier des frais de notaire réduits dans le neuf

Si vous envisagez l'achat d'un logement nouvellement construit, en cours de construction, ou à construire dans un avenir proche et qui n'a jamais été occupé, vous vous trouvez face à un bien immobilier neuf. 

Dans ce cas, vous pouvez bénéficier d'un allégement des frais de notaire, même si vous avez choisi d'acquérir un bien sur plan, également connu sous le terme de VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).

Notez que la distinction entre un logement neuf et un logement ancien repose sur le critère de la première vente. Depuis le 1er janvier 2013, un bien revendu pour la première fois dans les 5 ans suivant son achèvement, qu'il ait été acquis sur plans (en VEFA) ou construit (maisons individuelles), n'est plus considéré comme un logement neuf bénéficiant d'une réduction des frais de notaire.
 

Les frais de notaire varient donc considérablement entre les biens immobiliers neufs et anciens. 
Voici deux exemples de calcul des frais de notaire pour des biens situés en Charente-Maritime et dans le Rhône.

Ces chiffres sont donnés à titre indicatif et sont basés sur l’outil de l’Anil (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement).

Les autres avantages des biens immobiliers neufs 

En devenant propriétaire d'un logement neuf, vous pouvez réduire significativement vos frais de notaire. Habituellement entre 7 et 8% pour un bien ancien, ils passent à seulement 2 ou 3% dans le neuf. Ces économies peuvent vous servir à choisir un logement plus grand, diminuer le montant de votre crédit immobilier, ou financer une cuisine aménagée !
En plus de vous faire bénéficier de frais de notaire réduits, investir dans un logement neuf c'est aussi :

• Devenir propriétaire d'un logement respectant les dernières normes énergétiques et thermiques,
• Oublier les travaux et emménager dès la réception de votre bien,
• Bénéficier de garanties constructeur telles que la garantie décennale, la garantie de parfait achèvement et la garantie biennale,
• Accéder à des dispositifs fiscaux avantageux comme la loi Pinel ou le statut LMNP.

Que vous envisagiez un achat immobilier neuf à Aix-en-Provence, Angers ou partout ailleurs en France, votre promoteur Kaufman & Broad vous accompagne tout au long de votre projet immobilier.
N'hésitez pas à consulter nos programmes immobiliers neufs ou à prendre rendez-vous avec nos conseillers !