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Coût du neuf contre coût de l’ancien : le match

Coût du neuf contre coût de l’ancien : le match - Kaufman & Broad
Financièrement, toutes dépenses confondues, l’achat d’un bien immobilier neuf se révèle bien plus intéressant que dans l’ancien. Explication en cinq réponses aux principales idées reçues sur le sujet.

1 / les prix d’achat sont supérieurs dans le neuf que dans l’ancien : VRAI ET FAUX

Oui… Au printemps 2019 les prix dans l’ancien se montaient en France, tous types de logements confondus, à 3 359 € du m² en moyenne contre 4 179 € dans le neuf (Source LPI-SeLoger).
Mais : cette différence de l’ordre de 15 à 20 % est très largement compensée par tous les avantages fiscaux d’un bien immobilier neuf :

  • Les frais de notaire sont moins élevés (2 à 3 %) dans le neuf que dans l’ancien (entre 7 et 8 %)
  • Il est possible de profiter - sous conditions - d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière durant de nombreuses années.
  • En général, les biens immobiliers neufs sont livrés avec à minima une place de parking, comprise dans le prix d’achat du logement. Selon les villes, cet emplacement représente sauf exception une valeur de 7 000 à 40 000 €.
  • Un bien immobilier neuf exonère l’acquéreur de tous travaux de rénovation durant 10 à 20 ans et les charges de gestion sont moins importantes que dans l’ancien.
  • Les équipements sont conformes aux toutes dernières normes techniques (isolation thermique et phonique optimale, chauffage…) et énergétiques (BBC, THQE…). Résultat : la facture énergétique s’en trouve considérablement réduite.

2 / Les prêts pour l’immobilier neuf sont moins intéressants : FAUX

Sous réserve d’éligibilité, les prêts conventionnés (prêt action logement, prêt à l’accession sociale…) et les prêts à taux zéro concernent aussi bien les logements neufs que les logements anciens, tout comme certaines aides accordées par les régions. Une maison BBC permet également d'obtenir des conditions de financement avantageuses, notamment dans le cadre d'un prêt à taux zéro renforcé (ou PTZ+), ce qui est impossible dans l’ancien.

3 / L’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) impose de cumuler prêt immobilier ou loyer en cours avec les mensualités du nouveau prêt immobilier : FAUX

Le remboursement du prêt immobilier contracté pour financer l’acquisition d’un logement neuf acquis en VEFA est « gelé » pendant toute la phase de construction de l’habitation. Ce n’est qu’au moment où vous emménagerez que vous commencerez à rembourser l’intégralité des prêts ayant servi à financer l’achat de votre logement.

4 / La rentabilité des loyers est supérieure dans l’ancien : FAUX

L’idée reçue provient du fait qu’à surface égale les loyers affichent des montants quasi-identiques, dans le neuf comme dans l’ancien, pour un prix d’acquisition du bien inférieur dans l’ancien. Mais la rentabilité locative doit prendre en compte deux autres paramètres majeurs :

  • Dans l’ancien, les frais d’entretien et de réparation peuvent rapidement dégrader le rendement du bien, dans le neuf, ils sont réduits au minimum.
  • Acheter dans le neuf pour investir dans l'immobilier locatif permet de profiter de réductions d’impôt via des dispositifs extrêmement avantageux comme le Pinel.

5 / À la revente, la fiscalité applicable au neuf est différente de celle applicable à l'ancien : FAUX

Les plus-values immobilières réalisées sur la vente de la résidence principale sont actuellement totalement exonérées d’impôts et de prélèvements sociaux, peu importe qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien. En outre, un bien BBC vous permettra de réaliser une plus-value significative eu égard aux économies réalisées ainsi qu'à l'adéquation du logement aux normes récentes de réglementations thermiques et énergétiques.