Qu'est-ce qu'un prêt relais et comment fonctionne-t-il ?

Acheter avant d'avoir vendu pose un problème simple : l'argent de votre logement actuel est immobilisé dans ses murs. Le prêt relais sert exactement à combler cet intervalle.

Ce crédit répond à des règles particulières, sur la durée, le montant avancé et le mode de remboursement. Voici son fonctionnement, ce qu'il coûte réellement, et les précautions à prendre avant de s'engager.

Le prêt relais est un crédit de courte durée, accordé à un propriétaire qui achète un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien.

La banque avance une fraction du prix de vente attendu, généralement 50 à 80 % de la valeur estimée du bien, après déduction du capital restant dû sur le crédit en cours. Cette avance sert d'apport pour l'acquisition suivante.

Le remboursement obéit à une mécanique inversée par rapport à un prêt classique : vous ne remboursez aucun capital pendant la durée du prêt. Le jour de la vente, le produit de celle-ci solde l'intégralité du capital avancé, en une seule fois.

La durée standard s'établit à douze mois, renouvelable une fois, soit deux ans au maximum. Certaines banques proposent d'emblée un contrat de vingt-quatre mois.

Ce délai n'a rien d'arbitraire : il correspond au temps jugé nécessaire pour vendre un bien dans des conditions normales de marché. Passé ce terme, la banque exige le remboursement du capital, que la vente ait eu lieu ou non.

Deux issues existent alors si le bien n'est pas vendu : une baisse significative du prix pour accélérer la transaction, ou la transformation du prêt relais en crédit amortissable classique, ce que les banques acceptent au cas par cas et à un coût plus élevé.

Les trois formes de prêt relais

Le montage varie selon l'écart entre le prix de votre futur logement et celui que vous vendez.

• Le prêt relais sec : le nouveau bien coûte moins cher que l'ancien. Aucun crédit complémentaire n'est nécessaire, l'avance suffit à financer l'acquisition

• Le prêt relais adossé : le nouveau bien coûte plus cher. L'avance se combine avec un prêt amortissable classique, qui finance la différence

• Le prêt relais avec rachat de crédit : votre prêt en cours est intégré au nouveau financement, ce qui simplifie la gestion mais allonge la durée totale d'endettement

Le relais adossé représente la configuration la plus fréquente, notamment chez les familles qui achètent plus grand.

Trois postes composent son coût total, et le premier surprend souvent.

Les intérêts

Le taux d'un prêt relais se situe généralement au-dessus de celui d'un crédit amortissable de même durée, la banque supportant un risque plus élevé. Vous payez ces intérêts sur la totalité du capital avancé, sans jamais réduire ce capital, contrairement à un prêt classique.

La franchise, totale ou partielle

En franchise partielle, vous réglez chaque mois les intérêts et l'assurance. En franchise totale, intérêts et assurance sont reportés et payés en une fois au moment de la vente, ce qui soulage la trésorerie mensuelle mais augmente le coût final, les intérêts se cumulant sur toute la période.

L'assurance et les frais de garantie

Le prêt relais s'accompagne d'une assurance emprunteur et de frais de garantie, hypothèque ou caution, au même titre qu'un crédit classique. Un courtier en prêt immobilier peut négocier ces postes, souvent plus déterminants sur un montage à deux crédits.

BON À SAVOIR

Le taux d'endettement se calcule en intégrant la mensualité du prêt relais et celle du nouveau prêt amortissable. Sur la période de recouvrement, votre charge de crédit atteint donc son maximum : c'est ce cumul que la banque examine, pas la seule mensualité du logement que vous achetez.

Le prêt relais repose entièrement sur une hypothèse : la vente de votre bien au prix estimé, dans le délai imparti.

Une estimation trop optimiste est le principal facteur d'échec. Les banques financent sur la base d'une valeur qu'elles font souvent réévaluer, et prêtent une quotité inférieure à cette valeur précisément pour se protéger d'un écart. Un vendeur qui surestime son bien de 15 % se retrouve à devoir le brader quelques mois plus tard.

Le second risque tient au marché lui-même. Sur un secteur où les délais de vente s'allongent, deux ans peuvent ne pas suffire. Faites estimer votre bien par plusieurs professionnels, et retenez l'estimation la plus basse pour bâtir votre plan de financement.

Trois autres montages permettent d'enchaîner vente et achat sans recourir à cette avance.

• La vente avant achat, avec une clause de jouissance différée ou une location temporaire : vous vendez d'abord, vous achetez ensuite, sans aucune avance à rembourser

• L'achat sous condition suspensive de vente : le compromis prévoit que l'acquisition ne se réalise que si votre bien est vendu. La clause protège, mais les vendeurs l'acceptent rarement en marché tendu

• Le prêt achat-revente, proposé par certains établissements : la banque rachète l'ensemble de vos crédits et intègre l'opération dans un financement unique.

Acheter un logement neuf en l'état futur d'achèvement change la donne, et plutôt favorablement.

Entre la réservation et la livraison, il s'écoule le plus souvent dix-huit à vingt-quatre mois. Ce délai vous laisse le temps de vendre votre bien actuel sans avance bancaire, à condition de synchroniser les deux opérations.

Le paiement échelonné joue dans le même sens : vous ne réglez le prix qu'au rythme du chantier, ce que détaille notre page sur le calendrier des appels de fonds en VEFA. Un prêt relais ne devient alors nécessaire que sur les derniers appels, voire pas du tout si la vente intervient avant la livraison.

LE MOT DES EXPERTS

Mettez votre bien en vente dès la signature du contrat de réservation, pas à l'approche de la livraison. Sur un chantier de vingt mois, vous disposez d'une fenêtre confortable pour vendre au bon prix, sans subir la pression d'une échéance bancaire. C'est le principal avantage du neuf pour un secundo-accédant.