Frais de notaire réduits dans le neuf

Les frais de notaire, également appelés frais d’acquisition, sont inévitables lors d'une vente immobilière. Ils sont versés par l'acquéreur au notaire, officier public chargé d'authentifier l'acte de vente. Que vous achetiez un appartement, une maison ou un garage, dans l'ancien comme dans le neuf, ces frais s'appliquent toujours.

Les frais de notaire sont composés de 3 éléments principaux :

• Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), composés de taxes et impôts reversés au Trésor Public, proportionnels au prix du bien (environ 80 % du total). Ils comprennent la taxe de publicité foncière, les frais d’assiette et de recouvrement et la contribution de sécurité immobilière.

• Les émoluments du notaire, c’est-à-dire ses honoraires (environ 10 % du total)

• Les frais administratifs divers et débours avancés par le notaire pour le compte de l'acquéreur (environ 10 % des frais de notaire).

Comme expliqué précédemment, que ce soit pour un bien neuf ou ancien, les frais de notaire comprennent les taxes, les émoluments du notaire et les frais et débours. Cependant, l'acquisition d'un logement neuf vous fait bénéficier de frais de notaire réduits, principalement en raison d'une diminution des droits d’enregistrement (le montant des impôts et taxes reversés à l’État).

Plus précisément, c’est la taxe de publicité foncière, une des composantes des droits d’enregistrement, qui diffère entre le neuf et l’ancien. Dans le contexte de l'immobilier neuf, son taux est seulement de 0,715 % sur le prix hors taxes du bien, contre un taux pouvant atteindre 6,32 % dans l'ancien depuis le relèvement des droits de mutation voté par la majorité des départements.

En comparaison, les frais de notaire représentent donc entre 1,6 et 3 % du prix d'un bien neuf, et entre 7 et 8 % pour un bien immobilier ancien. Les frais et débours, ainsi que les honoraires des notaires, demeurent quasiment inchangés entre une transaction immobilière dans le neuf ou dans l’ancien.

Comment calculer les frais de notaire dans le neuf ?

Le calcul des frais de notaire repose sur le prix de vente du logement, auquel s'applique chaque poste de manière indépendante. Les taxes suivent un taux fixe, tandis que les émoluments obéissent à un barème dégressif par tranches. Voici comment calculer les frais pour un appartement neuf acheté 250 000 €, un budget représentatif d'un projet de primo-accession.

Ces estimations restent indicatives. Seul votre notaire établit le décompte définitif, en fonction du prix exact, de votre département et des modalités de financement retenues.

Pour ce même appartement acheté dans l'ancien, l'addition grimperait à 19 000 €. L'achat d'un bien immobilier neuf permet ainsi d'économiser près de trois fois le montant des frais d'acquisition, une somme que vous réinvestissez directement dans votre projet.

Le montant exact dépend aussi de votre département, certaines taxes locales variant d'une région à l'autre. Pour affiner votre estimation selon votre localisation, l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) met à disposition un simulateur officiel de frais d'acquisition, gratuit et personnalisable par département.

Bon à savoir : ces frais se règlent en totalité le jour de la signature de l'acte authentique, y compris pour un achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) où vous payez le logement par appels de fonds échelonnés. Ils sont le plus souvent réglés avec l’apport personnel.

Le taux réduit ne s'applique pas à tous les logements récents. Pour en profiter, votre acquisition doit répondre à une définition fiscale précise du bien neuf. Trois critères principaux déterminent votre éligibilité.

• L'achat porte sur un logement vendu pour la première fois, généralement en VEFA ou clé en main, dont la construction est récente. C'est cette première mutation qui ouvre droit au régime avantageux.

• La vente est soumise à la TVA à 20 %, déjà intégrée au prix affiché par le promoteur. C'est ce mécanisme qui remplace les droits d'enregistrement classiques par la taxe de publicité foncière à taux réduit.

• Le bien conserve son statut « neuf » au sens fiscal tant qu'il n'a pas fait l'objet d'une première revente après achèvement.

Un point mérite votre attention par rapport à l'achat d'un terrain seul : si vous acquérez un terrain à bâtir auprès d'un particulier pour y faire construire, les frais d'acquisition sur ce foncier restent calculés au taux de l'ancien. Seul le logement neuf vendu par un promoteur bénéficie pleinement des frais réduits.

Chez Kaufman & Broad, l'ensemble de nos programmes immobiliers neufs entre dans ce cadre. Votre conseiller vous accompagne pour estimer précisément le montant de vos frais dès la réservation, en toute transparence.

Les frais de notaire laissent peu de marge de manœuvre, mais quelques leviers existent. La plus grande partie, les taxes versées à l'État, reste non négociable. En revanche, la rémunération du notaire peut faire l'objet d'une remise dans un cadre précis.

Depuis la loi Macron, votre notaire peut accorder une remise pouvant aller jusqu'à 20 % sur ses émoluments, pour la part calculée sur la tranche de prix supérieure ou égale à 100 000 €. Cette ristourne reste à sa discrétion : s'il l'applique, il doit l'accorder à tous ses clients placés dans la même situation et l'afficher dans son étude. Au-delà de cette remise, deux situations allègent encore la facture dans le neuf. 

D'une part, acheter neuf plutôt qu'ancien constitue en soi le principal levier d'économie, puisque la taxe de publicité foncière à 0,715 % remplace les droits de mutation classiques. 

D'autre part, certains promoteurs proposent ponctuellement des offres « frais de notaire offerts », une prise en charge commerciale du montant restant à votre charge.

L'avantage du neuf s'est renforcé récemment. Depuis 2025, la majorité des départements ont relevé leur taxe départementale, ce qui alourdit les frais d'acquisition dans l'ancien sans toucher au régime du neuf. Le tableau ci-dessous résume la situation actuelle.

Cet écart constitue l'un des avantages structurels du neuf, aux côtés de la garantie d'un logement aux dernières normes environnementales et de la possibilité de cumuler d'autres dispositifs. Vous pouvez par exemple combiner ces frais réduits avec la TVA réduite à 5,5 % dans les zones éligibles, ou financer votre acquisition grâce au Prêt à Taux Zéro.

Des frais de notaire réduits, c'est plusieurs milliers d'euros gagnés sur votre acquisition. Combinés à un logement neuf garanti et personnalisable, ils font de l'immobilier neuf un choix cohérent pour bâtir votre patrimoine sereinement.

Nos conseillers vous accompagnent à chaque étape, de l'estimation de votre budget jusqu'à la remise des clés.

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