Devenez propriétaire grâce au Bail Réel Solidaire (BRS)

Par définition, le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d'accession sociale à la propriété qui repose sur un principe simple : dissocier le terrain du logement pour faire chuter le prix d'achat. 

L'origine du dispositif 

Inspiré des Community Land Trusts anglo-saxons, le mécanisme s'est installé progressivement dans le droit français :

• 2014 (Loi ALUR) : création du statut des Organismes de Foncier Solidaire.

• 2016 (Ordonnance du 20 juillet) : création officielle du Bail Réel Solidaire.

• 2018 (Loi ELAN) : consolidation et déploiement du cadre juridique du BRS.

Le principe de dissociation du foncier et du bâti

Pour réduire le coût de l'immobilier, le BRS sépare ce qui coûte le plus cher de ce que vous habitez au quotidien :

• Le bâti : vous achetez le logement lui-même et en devenez pleinement propriétaire.

• Le foncier : le terrain reste la propriété d'un organisme tiers.

En zone tendue, où le prix du sol s'envole, ne pas acheter le terrain permet d'acquérir un logement 30 % à 50 % moins cher par rapport aux prix du marché immobilier classique. 

Le rôle de l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS)

L'OFS est une structure à but non lucratif agréée par l'État. Son rôle est d'acheter les terrains pour les conserver sur le long terme et y développer des logements abordables.

C'est avec l'OFS que vous signez votre bail : il valide votre éligibilité, perçoit une faible redevance mensuelle pour l'occupation du sol et encadre les reventes futures pour éviter la spéculation.

Un bail de longue durée, rechargeable

Le bail est signé entre vous et l'OFS pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Il se recharge à chaque mutation : lors d'une revente ou d'une transmission, le nouveau bail repart pour sa durée initiale. Le compteur ne s'épuise donc pas au fil des années.

La redevance foncière

En contrepartie de l'occupation du terrain, vous versez une redevance mensuelle à l'OFS, en général de l'ordre de 1 à 3 € par mètre carré. Son mode d'indexation figure dans le bail et suit le plus souvent l'indice de référence des loyers.

Cette redevance s'ajoute à votre mensualité de crédit et aux charges de copropriété : intégrez-la dès le plan de financement.

Des droits proches de la pleine propriété

Vous occupez le logement, vous l'aménagez, vous le transmettez, vous le revendez, et vous votez en assemblée de copropriété. Les limites tiennent à la destination du bien, qui doit rester une résidence principale, et aux règles de revente fixées par le bail.

Le Bail Réel Solidaire est un dispositif encadré et sécurisé par la loi. Il s’adresse :

.Il s'adresse aux ménages à revenus modestes ou intermédiaires souhaitant acquérir leur résidence principale à un prix inférieur de 30 % à 50 % par rapport au marché libre.

Pour être éligible au BRS, il faut respecter deux conditions principales :

1. Acheter sa résidence principale Le logement doit être occupé à titre d'habitation principale. Les résidences secondaires, la sous-location et l'investissement locatif sont strictement interdits.

2. Respecter les plafonds de ressources Les revenus du foyer (revenu fiscal de référence de l'année N-2) ne doivent pas dépasser des seuils fixés par l'État (plafonds du Prêt Social Location-Accession - PSLA). Ces montants varient selon :

   • La zone géographique du logement (zone A, B1, B2 ou C).

   • La composition du foyer (personne seule, couple, nombre de personnes à charge).

Bon à savoir : consultez le simulateur de zone géographique sur Service-Public.fr pour savoir dans quelle zone se situe votre commune et connaître le plafond applicable. 

Comme la demande est supérieure au nombre de logements disponibles, les Organismes de Foncier Solidaire (OFS) et les collectivités accordent souvent une priorité aux acheteurs qui :

• Habitent ou travaillent déjà dans la commune ou la métropole concernée.

• Sont actuellement locataires d'un logement social (HLM).

• Occupent un logement adapté à la taille de leur famille.

Les plafonds sont alignés sur ceux du prêt social de location-accession et revalorisés chaque 1er janvier selon l'indice de référence des loyers. La revalorisation de 2026 s'établit à 0,87 %. Le revenu examiné est le revenu fiscal de référence 2024, figurant sur l'avis d'imposition 2025.

Source : https://www.actionlogement.fr/guides/acheter-un-bien-immobilier/comprendre-bail-reel-solidaire

Acheter un logement en BRS, c’est :

• 30 et 50% d’économie sur le prix du bien (en ne payant pas le terrain).

• Une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %.

• Un abattement jusqu’à 100% de la taxe foncière, selon les communes.

• La possibilité de cumuler avec un Prêt à Taux Zéro (PTZ) et autres prêts avantageux.

Le bien acquis en BRS peut être revendu à tout moment, mais :

• Le prix est encadré pour rester abordable.

• L’acquéreur doit remplir des conditions de ressources.

• En cas d'absence d’acheteur, le logement peut être racheté par l’OFS

Guide associé : Revente en bail réel solidaire : comment ça fonctionne ?

Oui. En cas de décès, le logement peut être transmis aux ayants droit, à condition qu’ils respectent les plafonds de ressources. Il peut également faire l’objet d’une donation de son vivant, selon les mêmes critères.

Pour en savoir plus : Bail réel solidaire : succession et transmission

Le BRS est une alternative accessible, durable et encadrée pour devenir propriétaire dans les zones tendues. Vous souhaitez devenir propriétaire grâce au BRS ? Nos équipes vous accompagnent dans votre projet immobilier neuf.