Le Statut du Bailleur Privé devient le dispositif Jeanbrun : tout ce qu'il faut savoir

Cette réforme majeure s'inscrit dans un contexte politique et social fort : elle constitue le premier grand chantier législatif porté par le Premier ministre Sébastien Lecornu, nommé avec la mission prioritaire de débloquer le pouvoir d'achat et l'accès au logement des Français.

Adopté définitivement en janvier 2026 après un arbitrage serré à Matignon, ce dispositif offre aux investisseurs un cadre stable, lisible et fiscalement puissant. Bien que son entrée en vigueur effective reste suspendue à la promulgation officielle de la loi et à la publication des décrets d'application, les contours techniques sont à présent fixés. Kaufman & Broad décrypte pour vous les enjeux de ce nouveau dispositif.

• Réservé aux logements collectifs neufs (appartements)

• 9 ans de location minimum obligatoire

• Plafond d’amortissement de 8 000 €/an

• Aucun zonage géographique

• Concerne la location nue uniquement en résidence principale

Le statut du bailleur privé est un dispositif fiscal conçu pour succéder au Pinel en proposant une approche différente : il ne s'agit plus d'une réduction d'impôt, mais d'un amortissement fiscal du bien immobilier.

L'objectif est double : relancer massivement la construction neuve et proposer une offre locative à loyers maîtrisés dans les zones tendues. Contrairement aux dispositifs précédents, le gouvernement a souhaité « réassurer les investisseurs » avec un mécanisme inspiré du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), mais appliqué ici à la location nue.

Le fonctionnement fiscal : un amortissement puissant

Le cœur du dispositif repose sur la possibilité de déduire chaque année une partie de la valeur du logement de ses revenus fonciers.

Le mécanisme d'amortissement

L'amortissement est calculé sur une base de 80 % de la valeur du bien (hors foncier). Contrairement aux premières versions du texte qui limitaient l'impact fiscal, la version actuelle permet :

1. Une déduction sur les revenus fonciers.

2. Une imputation possible sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (déficit foncier), rendant le dispositif très attractif pour les contribuables fortement imposés.

Les taux d'amortissement officiels

Le taux varie selon le niveau de loyer social appliqué par l'investisseur. Voici les barèmes actés pour un logement neuf :

Pour les investissements dans l'ancien rénové (assimilé fiscalement au neuf via des travaux lourds), les taux sont légèrement ajustés : 3 % (intermédiaire), 3,5 % (social) et 4 % (très social).

Les conditions d’éligibilité et obligations du propriétaire

Pour bénéficier de ce statut fiscal avantageux, l'investisseur doit respecter un cahier des charges strict, assoupli sur la durée par rapport aux projets initiaux, mais ferme sur les conditions familiales.

• Type de bien : Le dispositif Jeanbrun cible exclusivement logements collectifs neufs, conformes aux normes énergétiques récentes (RE2020). Il s'applique aux catégories suivantes :

• logements acquis en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement),

• biens neufs déjà achevés, acquis dans la période d’application du dispositif.

• Condition de location : Louer en location nue longue durée

• Durée d'engagement : La durée minimale de location est fixée à 9 ans.

• Locataire : Le logement doit être la résidence principale du locataire.

• Restriction familiale : Il est interdit de louer à un membre de sa famille (enfants, parents, frères/sœurs…).

• Période d'acquisition : Le dispositif concerne les acquisitions réalisées entre la promulgation de la loi début 2026 et le 31 décembre 2028.

Le passage du Pinel au statut de bailleur privé marque un tournant pour les investisseurs patrimoniaux.

Une logique de plafonnement radicalement différente

La grande rupture avec le Pinel réside dans la nature de l'avantage. Le Pinel entrait directement dans le calcul des niches fiscales (limité globalement à 10 000 €/an). Le dispositif Jeanbrun, lui, repose sur un amortissement par bien déductible des revenus fonciers.

Une plus grande liberté géographique

Le Pinel imposait un zonage restrictif (A, Abis, B1), forçant parfois l'investissement dans des secteurs à prix foncier élevé. Le dispositif Jeanbrun 2026 lève ces barrières : l'éligibilité est universelle sur tout le territoire pour l'habitat collectif neuf. Cela vous permet d'arbitrer votre projet selon la réalité du marché locatif local et non selon une contrainte administrative.

Une rentabilité nette optimisée par l'effacement de l'impôt

Là où le Pinel offrait un gain fixe dégressif (2 %, puis 1 % après 9 ans), le statut de bailleur privé offre une visibilité linéaire sur toute la durée de l'amortissement. En neutralisant l'assiette taxable, ce dispositif permet d'effacer la quasi-totalité de l'impôt foncier pendant plusieurs années.

• Le mot des experts : Si votre objectif est de générer des revenus complémentaires sans alourdir votre fiscalité immédiate, le dispositif Jeanbrun est l'option la plus robuste. Il demande toutefois une rigueur comptable se rapprochant de la gestion d'un bien en meublé (LMNP) mais pour de la location nue.

Avec la mise en place du nouveau statut du bailleur privé, l’achat immobilier neuf devient une solution pertinente pour les investisseurs souhaitant allier performance patrimoniale, confort locatif et sécurité environnementale.

Les offres adaptées proposées par Kaufman & Broad répondent précisément à ces nouvelles exigences : respect de la RE2020, qualité du bâti, accompagnement sur mesure, frais de notaire réduits et valorisation à long terme.​

En optant pour l’immobilier neuf, l’investisseur bénéficie de logements conformes aux dernières réglementations, garantit à ses locataires un niveau de confort optimal, tout en profitant pleinement des avantages fiscaux introduits par le statut du bailleur privé. Ce placement s’inscrit en cohérence avec les ambitions du gouvernement et les attentes du ministère du Logement.

Avec l'adoption de ce statut via l'article 49-3 et le vote du budget le 23 janvier 2026, l'incertitude fiscale est levée. Le « dispositif Jeanbrun » s'impose comme la nouvelle référence pour se constituer un patrimoine immobilier sous l'ère Lecornu.

En alliant la sécurité de la pierre, la performance énergétique (RE2020) et une fiscalité permettant souvent d'atteindre 0 € d'impôt sur les loyers, ce statut répond aux attentes des investisseurs cherchant une rentabilité nette réelle tout en participant à l'effort national pour le logement.