Comment bénéficier des donations exonérées de droits de mutation pour votre achat immobilier ?

Face aux enjeux de pouvoir d’achat et à la transition énergétique, l’État soutient activement l’immobilier neuf. En 2025, plusieurs mesures incitatives visent à faciliter l’accès à la propriété, notamment pour les jeunes ménages et les primo-accédants. L’objectif : soutenir l’investissement immobilier tout en accélérant la rénovation du parc résidentiel.

Grâce à ce nouveau dispositif :

• Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € exonérés de droits de mutation. (et jusqu’à 300 000 € cumulés par bénéficiaire).

• Les sommes doivent être utilisées dans un délai de 6 mois pour un projet immobilier (achat, construction ou rénovation énergétique) de résidence principale.

• Le bien doit être conservé au moins 3 ans après l’acquisition.

Bon à savoir : les dons peuvent venir de plusieurs ascendants (parents, grands-parents), ce qui multiplie les possibilités de financement.

Pour garantir un usage juste et efficace :

• L’exonération n’est pas cumulable avec d’autres aides publiques (ex. : MaPrimeRénov’, crédit d’impôt…).

• Elle s’applique uniquement sur une période temporaire, et pourrait évoluer selon les résultats observés.

Cela permet de réserver le dispositif aux projets réellement tournés vers l’accession à la propriété.

Le don familial exonéré concerne exclusivement les dons de sommes d’argent en pleine propriété.

• Donateurs autorisés : parents, grands-parents, arrière-grands-parents (et, à défaut de descendance directe, oncles ou tantes).

• Bénéficiaires : enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants. En l'absence de descendants directs, le don peut être fait aux neveux ou nièces.

Bon à savoir : Dans le cadre des neveux ou nièces, seuls les enfants des frères et sœurs du donateur sont considérés comme neveu ou nièce.

En tant que bénéficiaire, c'est à vous d'effectuer les démarches pour valider cette exonération :

• Déclarez le don sous un mois après le versement, directement en ligne sur impots.gouv.fr (formulaire 2735).

• Sécurisez l'opération avec votre notaire : en intégrant officiellement ce don à votre acte d'acquisition, vous évitez tout risque de requalification fiscale.

• Conservez vos justificatifs pendant 5 ans : gardez précieusement vos relevés bancaires, l'acte de vente mentionnant cet apport et vos éventuelles factures en cas de contrôle.

L'un des atouts majeurs de cette nouvelle mesure réside dans sa compatibilité avec le cadre fiscal existant. En effet, l'exonération exceptionnelle de 100 000 € (plafonnée à 300 000 € par bénéficiaire) vient s'ajouter aux abattements déjà en vigueur.

En combinant ces différents leviers légaux, un acquéreur peut constituer un apport personnel très significatif en totale franchise d'impôt. À titre d'exemple, voici une illustration d'un cumul autorisé par l'administration fiscale :

• 300 000 € au titre de la nouvelle exonération temporaire dédiée à l'immobilier neuf.

• 200 000 € au titre de l'abattement classique en ligne directe (100 000 € par parent, renouvelable tous les 15 ans).

• 127 460 € au titre de l’abattement applicable aux dons manuels (31 865 € versés par chacun des quatre grands-parents, sous réserve qu'ils aient moins de 80 ans et que le bénéficiaire soit majeur).

Au total, un acquéreur soutenu par sa famille pourrait ainsi réunir jusqu'à 627 460 € exonérés de droits de mutation. Cette articulation des dispositifs fiscaux représente une opportunité particulièrement avantageuse pour sécuriser le financement d'un projet immobilier.

Le nouveau Prêt à Taux Zéro, accessible sur tout le territoire, y compris pour les maisons neuves, s’adresse aux primo-accédants et peut être cumulé avec la donation exonérée, offrant ainsi un financement allégé sans intérêt.

N'attendez pas pour concrétiser votre projet immobilier !

Ce dispositif fiscal exceptionnel est temporaire : il prendra définitivement fin le 31 décembre 2026. C'est le moment idéal pour faire le point avec votre famille, consolider votre apport personnel et devenir propriétaire.

Les 3 points clés à retenir :

• jusqu'à 100 000 € par donateur, dans la limite de 300 000 € au total pour vous.

• des dons d’argent (par virement bancaire ou chèque).

• pour un projet ciblé : le financement de votre logement neuf (ou sa rénovation énergétique).