Les bonnes nouvelles pour le crédit immobilier locatif

Les mois à venir s'annoncent de bon augure pour l'investissement locatif immobilier. En effet, la réunion du 13 juin 2023 du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a débouché sur des mesures favorables aux investisseurs locatifs. Le ministère de l'économie et la Banque de France ont accordé un assouplissement des conditions d’octroi des prêts immobiliers locatifs et des normes imposées aux banques. Ils ont par ailleurs prolongé la mensualisation du taux d'usure, ce qui devrait permettre un meilleur accès des emprunteurs au crédit d'investissement locatif.
Voici un récapitulatif des deux bonnes nouvelles pour le crédit immobilier en 2023.

Le taux d’usure mensualisé jusqu’en 2024, un bon point pour l'investissement locatif immobilier

Qu'est-ce que le taux d'usure ?

Le taux d'usure immobilier est le taux maximal auquel une banque peut vous accorder un crédit immobilier. Ce plafond est imposé par la Banque de France afin d'éviter des taux excessifs, qui pourraient entraîner de lourdes conséquences financières pour les emprunteurs.
En principe, ce taux est calculé chaque trimestre selon une formule simple : le taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit lors du trimestre précédent, auquel on ajoute 1/3 de ce même taux. L'année 2023 marque cependant une exception à cette règle, du fait d'une envolée des taux pratiqués depuis un an.

La prolongation de la mensualisation du taux d'usure : une mesure favorable à l'investissement en 2023

Dans un contexte où les taux effectifs augmentaient d’un mois à l’autre, calculer le taux d'usure chaque trimestre pouvait être bloquant pour les banques. En effet, il leur était difficile de répercuter cette hausse sur les taux appliqués aux emprunteurs, puisque les plafonds légaux étaient trop bas. Cela pénalisait les emprunteurs les plus modestes, dont les taux d’emprunt dépassaient les seuils autorisés et se voyaient donc refuser leur crédit.
En 2023, la Banque de France a décidé de mensualiser ce taux du 1er février au 1er juillet. Le 13 juin, Bercy et la Banque de France ont décidé de prolonger cette mensualisation à minima jusqu'en 2024. Il s'agit d'une bonne nouvelle pour les emprunteurs qui ont recours à un prêt d'investissement locatif. 
En revalorisant leurs taux chaque mois, les banques pourront accorder plus facilement un crédit aux emprunteurs solvables.
Investir dans l’immobilier en 2023 est donc une opportunité à saisir, car il n'est pas garanti que cette dérogation s'étende indéfiniment.

L'assouplissement des règles d’accès au crédit, une aubaine pour l'investissement locatif immobilier

L'investissement locatif neuf peut être freiné par la rigidité des conditions d'accès au crédit immobilier. Il existe toutefois des mesures dérogatoires plus souples pour faciliter l’emprunt.

La règle générale : limite du taux d'endettement et de la durée du crédit immobilier

Dans la réunion du 13 juin, le HCSF n'a pas modifié les règles concernant le taux d'endettement de l’emprunteur fixé à 35% ni remis en question la durée des prêts immobiliers qui s'élève jusqu'à 27 ans pour les constructions neuves. Le Haut Conseil de la Stabilité financière a cependant accordé des ajustements légers, favorables aux investissements locatifs immobiliers.

Des ajustements dérogatoires en faveur des investisseurs locatifs

La loi octroie aux banques une marge de flexibilité de 20% des crédits immobiliers accordés, où elles peuvent déroger à ces limites de taux et de durée d'endettement. 
Au sein de cette marge de 20%, le ratio était jusqu'ici le suivant : 80% des prêts dérogatoires étaient réservés aux acquéreurs de résidence principale, 20% aux résidences secondaires et aux investissements locatifs. 
Le 13 juin 2023, le HCSF a ajusté ce ratio en faveur du prêt immobilier locatif. Désormais, ce sont 30% des prêts dérogatoires qui sont libres d'affectation par les banques et les emprunteurs. La proportion d'investisseurs locatifs bénéficiant de conditions d'accès assouplies est donc plus élevée qu'auparavant.

Les avantages d'un achat dans le neuf en 2023

Investir dans l'immobilier locatif neuf présente plusieurs avantages financiers conséquents, notamment en termes de fiscalité.

La valorisation patrimoniale des logements neufs

Les biens immobiliers neufs répondent à des exigences très strictes en matière de matériaux et de bilan carbone. Ce point est particulièrement essentiel dans le contexte climatique actuel, puisque les logements énergivores seront progressivement exclus du parc immobilier locatif. 
En contractant un prêt immobilier locatif pour acheter du neuf, vous vous assurez donc d'une tranquillité d'esprit. Pas de travaux de mise aux normes à prévoir et la possibilité de justifier des loyers plus élevés. En effet, les logements économes, confortables et bien situés sont particulièrement prisés des locataires. 
Les dispositifs d'aide à l'achat peuvent permettre de compenser en partie des prix de vente au M² en moyenne plus hauts que dans l'ancien.

Les dispositifs d'aide à l'investissement locatif : Pinel et LMNP

• La loi Pinel, qui demeure en vigueur en 2023, continue de proposer ses avantages fiscaux aux investisseurs. Ce dispositif de réduction d’impôts est octroyé en contrepartie d'un investissement locatif neuf réalisé dans une commune éligible Pinel. Il s'agit des villes de France en forte tension locative, définies sous les zones A bis, A et B1. Pour être applicable, la loi impose plusieurs conditions. Notamment, le logement doit être acquis neuf ou en VEFA, loué durant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans avec des loyers annuels plafonnés selon la zone géographique. 
• Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permet une défiscalisation partielle ou totale des revenus locatifs d'un logement meublé. La maison, le studio ou l'appartement doit être à usage d'habitation. Il doit par ailleurs être loué par un bailleur particulier et peut se trouver aussi bien dans le parc privé que dans des établissements de services (EHPAD, résidence étudiante...). Le statut LMNP devient encore plus avantageux lorsque vous confiez la gestion locative de votre logement à un professionnel, notamment via une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). En choisissant un emplacement stratégique tel qu’une résidence étudiante dans une ville universitaire, vous pourrez bénéficier d’un rendement locatif plus élevé.

L'assouplissement des conditions d'accès au prêt immobilier locatif et la prolongation de la mensualisation du taux d'usure sont de bonnes nouvelles pour les emprunteurs. Ces mesures s'ajoutent aux dispositifs de réduction fiscale, créant ainsi de belles opportunités pour l’investissement locatif immobilier. Si vous avez des questions ou si vous souhaitez un accompagnement sur-mesure, n'hésitez pas à contacter votre promoteur immobilier Kaufman & Broad.