Les clés d’un investissement Pinel réussi : avantages fiscaux et rentabilité

L’investissement Pinel est un dispositif fiscal mis en place pour soutenir la construction de logements neufs dans des villes où la demande locative est supérieure à l’offre. Ce dispositif qui prendra fin au 31 décembre 2024, a pour objectif d’inciter les Français à investir dans l’immobilier neuf.
Vous réalisez votre premier investissement immobilier ou vous êtes un investisseur expérimenté ? Bien comprendre le dispositif Pinel est la clé du succès de votre projet. Notre objectif est de vous fournir les informations essentielles pour optimiser votre investissement Pinel.
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Qu’est-ce que l’investissement Pinel et comment fonctionne-il ?

Qu’est-ce que la Loi Pinel ? Explication 

L'investissement loi Pinel est un dispositif fiscal encourageant l'acquisition de biens immobiliers neufs, tels que des appartements ou des maisons, en vue de les mettre en location. Il se distingue comme une opportunité exceptionnelle sur le marché immobilier, visant à répondre à la demande croissante de logements locatifs tout en offrant des avantages fiscaux attractifs aux investisseurs.

En incitant à investir dans des logements neufs, ce dispositif favorise, en conséquence, la croissance de l'offre de logements abordables et contribue à atténuer la pression sur les marchés locatifs tendus.
Le fonctionnement de la loi Pinel repose sur la réduction d'impôt accordée aux investisseurs en échange de la mise en location de leur bien pour une durée déterminée, généralement de 6 à 12 ans. Plus longtemps vous louez votre bien, plus la réduction d'impôt est avantageuse. Le taux de réduction varie également en fonction de la durée de la location et de la zone géographique du bien. En investissant dans des zones où la demande locative est forte, les investisseurs peuvent non seulement réduire leurs impôts, mais aussi générer un revenu locatif régulier. 
L'investissement Pinel représente ainsi un moyen attractif d'investir dans l'immobilier tout en bénéficiant d'avantages fiscaux significatifs.

Loi Pinel : Promouvoir la location à loyer modéré

Le constat est là : la France manque de logements sociaux. Depuis plusieurs décennies, le parc de ce segment de l’immobilier ne croît pas suffisamment pour répondre à la demande. Pour attirer les investisseurs vers ce marché locatif prioritaire, il existe le dispositif de défiscalisation Pinel. Les contribuables, acquéreurs d’un appartement en zone éligible, s’engagent à le laisser demeurer à la location 6, 9, ou 12 ans, en respectant un montant maximal de loyer et un plafond de revenus des locataires. En contrepartie, ils bénéficient d’un abattement fiscal pouvant atteindre jusqu’à 52 500 € sur 12 ans. 

La notion de secteur éligible

Soucieux d’attirer l’investissement là où il est nécessaire, l’État dresse par décret la liste des secteurs éligibles au dispositif Pinel. Révisé en 2018, le zonage compte environ 1 200 communes dans lesquelles la construction de logements sociaux a été jugée comme prioritaire.
Récemment reconduit par le gouvernement, le Pinel a aussi été réformé : il restera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2024 pour les seules villes considérées en forte tension, c’est-à-dire les zones A bis, A et B1.
Les deux premières concernent des métropoles et régions à forte démographie. Ainsi la zone A intègre l’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, et la partie française de l’agglomération genevoise ; tandis que la zone A bis englobe Paris et 29 communes avoisinantes. 

Quels sont les avantages fiscaux d’investir en Pinel ?

Les investisseurs immobiliers sont attirés par les nombreux avantages fiscaux offerts par l'investissement en Pinel.

Tout d'abord, ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt substantielle sur le revenu, calculée en pourcentage du prix d'acquisition du bien. Plus précisément, les taux de réduction sont de 12%, 18%, ou 21% du montant de l'investissement, en fonction de la durée de location choisie (6, 9, ou 12 ans).

De plus, l'investisseur a la flexibilité de louer le bien à un membre de sa famille, sous réserve de respecter certaines conditions, ce qui peut être un avantage pour les familles souhaitant investir dans le logement de leurs proches.

L'investissement Pinel favorise également la constitution d'un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'un revenu locatif provenant des loyers perçus. Cela peut représenter un complément de revenu appréciable à moyen terme.

Enfin, la loi Pinel encourage l'investissement dans des zones tendues, c'est-à-dire des zones où la demande locative est forte. Cela signifie que les investisseurs ont de bonnes chances de trouver rapidement des locataires, ce qui réduit le risque de vacance locative.
Les avantages fiscaux de l'investissement Pinel offrent une opportunité unique de combiner investissement immobilier, réduction d'impôt et revenus locatifs.

Défiscalisation Pinel : De quelle réduction d'impôt bénéficier ?

Le dispositif Pinel qui devait prendre fin en 2021 a été reconduit jusqu'à fin décembre 2024 avec une réduction des avantages fiscaux sur 2023 et 2024.
A noter : C'est la date de signature de l’acte authentique d’acquisition qui définit l'avantage fiscal auquel vous aurez droit.

Investissement Loi Pinel : comment calculer le montant de la réduction d'impôt ?

La réduction d'impôt (dite Pinel) est calculée en pourcentage du montant de l'investissement immobilier dans le neuf. Elle dépend de plusieurs facteurs, notamment le montant total de de votre investissement, ainsi que la durée d’engagement de location choisie. Plus précisément, le calcul se fait en appliquant un pourcentage de réduction d'impôt à une portion de votre investissement immobilier. Ce pourcentage varie en fonction de la durée de location et de la localisation du bien.

Déterminez le montant de votre investissement : il s'agit du coût total d'acquisition du bien immobilier neuf, y compris les frais de notaire et les éventuels travaux de rénovation ou d'aménagement.

Choisissez la durée de location : en loi Pinel, vous avez le choix entre une période de location minimale de 6, 9 ou 12 ans. Le taux de réduction d'impôts varie en fonction de cette durée, avec des taux respectifs de 10,5%, 15% ou 17,5 %.

Calculez le montant de la réduction d'impôts : multipliez le montant de votre investissement par le taux de réduction correspondant à la durée de location choisie. Par exemple, si vous investissez 200 000 € en loi Pinel pour une durée de location de 9 ans, la réduction d'impôts serait de 15% de 200 000 €, soit 30 000 €.

Pour obtenir une estimation précise de votre réduction d'impôt, nous vous recommandons d'utiliser notre simulateur Pinel gratuit.

Quels sont les critères pour un investissement Pinel ?

Acheter un appartement neuf, respectant les normes de performances thermiques et énergétiques en vigueur : Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009 (bien nécessitant des travaux) ou Réglementation Thermique « RT 2012 » (bien neuf ou à construire) ou RE 2020.

- Acheter un logement situé(e) en zone A, A bis ou B1

- Louer le bien dans les 12 mois qui suivent sa livraison

-Louer le bien en tant que résidence principale du locataire, pendant 6 ans minimum 

-Respecter les plafonds de revenus des locataires fixés par décret

-Respecter des plafonds de loyers fixés par décret

-Investir pour un montant total annuel de 300 000 € maximum, dans la limite de 2 logements

-Ne pas dépasser le prix d’achat plafonné à 5 500 € le m².
 

Logement Pinel : A qui louer ?

Le choix du locataire de votre bien vous est libre, y compris parmi vos ascendants ou vos descendants s’ils ne font pas partie de votre foyer fiscal.
La seule condition pour bénéficier du cadre avantageux du dispositif de la loi Pinel, est de s'assurer que le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser certains plafonds. Ces plafonds sont fixés chaque année par décret.

Loi Pinel : comment calculer le plafond de loyer ?

Pour l'année 2023 en métropole, les plafonds applicables sont les suivants :

Le plafond de loyer en loi Pinel est calculé en fonction d'un coefficient multiplicateur qui dépend de la surface du logement : 0,7 + 19/surface utile. Ce coefficient prend en compte les caractéristiques spécifiques du logement, car le loyer varie en fonction de la surface.

De plus, les plafonds de loyers sont révisés chaque année au 1er janvier, en fonction des variations de l'indice de révision des loyers (IRL) du 2e trimestre.

Bon à savoir : La réduction d’impôt Pinel n’est pas cumulable avec les lois Duflot, Scellier, Censi-Bouvard, Malraux ou monument historique.

Le plafonnement à 300 000 € n’empêche pas d’acquérir un logement plus cher, mais le calcul de la réduction d’impôt ne se fera qu’à hauteur du plafonnement des 300 000 €. La surface retenue pour le plafond de prix d’acquisition (5 500 € / m²) est la même que celle qui détermine les loyers (article 2 duodecies du Code Général des Impôts) soit la surface habitable de l’appartement + la moitié des surfaces annexes (terrasses, balcons, caves…) dans la limite de 8 m².

Les maisons individuelles neuves ne sont plus éligibles au dispositif Pinel, depuis janvier 2021.

Les alternatives à la fin du dispositif Pinel

Avec la fin prévue du dispositif Pinel classique en décembre 2024, plusieurs alternatives s'offrent aux investisseurs : 
L’investissement en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
L’investissement Pinel Plus

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