Investir avec le dispositif Pinel

Le constat est là : la France manque de logements sociaux. Depuis plusieurs décennies, le parc de ce segment de l’immobilier ne croît pas suffisamment pour répondre à la demande. Pour attirer les investisseurs vers ce marché locatif prioritaire, il existe le dispositif de défiscalisation Pinel. Les contribuables, acquéreurs d’un appartement en zone éligible, s’engagent à le laisser demeurer à la location 6, 9, ou 12 ans, en respectant un montant maximal de loyer et un plafond de revenus des locataires. En contrepartie, ils bénéficient d’un abattement fiscal pouvant atteindre jusqu’à 52 500 € sur 12 ans. 

Soucieux d’attirer l’investissement là où il est nécessaire, l’État dresse par décret la liste des secteurs éligibles au dispositif Pinel. Révisé en 2018, le zonage compte environ 1 200 communes dans lesquelles la construction de logements sociaux a été jugée comme prioritaire.

Récemment reconduit par le gouvernement, le Pinel a aussi été réformé : il restera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2024 pour les seules villes considérées en forte tension, c’est-à-dire les zones A bis, A et B1.
Les deux premières concernent des métropoles et régions à forte démographie. Ainsi la zone A intègre l’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, et la partie française de l’agglomération genevoise ; tandis que la zone A bis englobe Paris et 29 communes avoisinantes. 

 

Le dispositif Pinel qui devait prendre fin en 2021 a été reconduit jusque fin décembre 2024 avec une réduction des avantages fiscaux sur 2023 et 2024.

A noter : C'est la date de signature de l’acte authentique d’acquisition qui définira l'avantage fiscal auquel vous aurez droit.

• Acheter un appartement neuf, respectant les normes de performances thermiques et énergétiques en vigueur : Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009 (bien nécessitant des travaux) ou Réglementation Thermique « RT 2012 » (bien neuf ou à construire) ou RE 2020.
• Acheter un logement situé(e) en zone A, A bis ou B1
• Louer le bien dans les 12 mois qui suivent sa livraison
• Louer le bien en tant que résidence principale du locataire, pendant 6 ans minimum 
• Respecter les plafonds de revenus des locataires fixés par décret
• Respecter des plafonds de loyers fixés par décret
• Investir pour un montant total annuel de 300 000 € maximum, dans la limite de 2 logements
• Ne pas dépasser le prix d’achat plafonné à 5 500 € le m².

Le choix du locataire de votre bien vous est libre, y compris parmi vos ascendants ou vos descendants s’ils ne font pas partie de votre foyer fiscal.

La seule condition pour bénéficier du cadre avantageux du dispositif de la loi Pinel, est de s'assurer que le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser certains plafonds. Ces plafonds sont fixés chaque année par décret.

 

• La réduction d’impôt Pinel n’est pas cumulable avec les lois Duflot, Scellier, Censi-Bouvard, Malraux ou monument historique.
   
• Le plafonnement à 300 000 € n’empêche pas d’acquérir un logement plus cher, mais le calcul de la réduction d’impôt ne se fera qu’à hauteur du plafonnement des 300 000 €. La surface retenue pour le plafond de prix d’acquisition (5 500 € / m²) est la même que celle qui détermine les loyers (article 2 duodecies du Code Général des Impôts) soit la surface habitable de l’appartement + la moitié des surfaces annexes (terrasses, balcons, caves…) dans la limite de 8 m².
   
• Les maisons individuelles neuves ne sont plus éligibles au dispositif Pinel, depuis janvier 2021.