Financer un projet immobilier dans le neuf : de l'apport au déblocage des fonds

Beaucoup d'acquéreurs imaginent qu'un achat dans le neuf demande un montage plus complexe que dans l'ancien. Dans les faits, c'est souvent l'inverse.

Les frais annexes pèsent moins lourd, plusieurs prêts aidés peuvent se combiner et le financement suit l'avancement du chantier. Chez Kaufman & Broad, nos conseillers accompagnent les acquéreurs dans la construction de leur plan de financement, de la première simulation jusqu'au déblocage des derniers fonds à la livraison. Voici comment ce plan se structure, étape par étape.

L'apport personnel correspond à la somme que vous injectez directement dans l'opération, sans passer par le crédit. Il rassure la banque sur votre gestion financière et couvre les frais que le prêt ne finance pas.

Dans l'ancien, les frais de notaire atteignent 7 à 8 % du prix : sur un bien à 250 000 euros, vous devez financer entre 17 500 et 20 000 euros sans emprunt. Dans le neuf, les frais de notaire réduits tombent à 2 à 3 %, soit 5 000 à 7 500 euros pour le même prix. L'apport minimal requis diminue d'autant.

Les banques demandent le plus souvent que l'apport couvre au moins les frais annexes : frais de notaire, frais de garantie et, le cas échéant, frais de courtage. Pour les profils éligibles au PTZ, certains établissements financent la totalité du prix du bien, le PTZ couvrant la part que le prêt principal ne prend pas en charge.

BON À SAVOIR

Contrairement à une idée répandue, un apport limité aux frais annexes peut suffire si votre profil rassure la banque : revenus stables, épargne régulière, absence de crédit à la consommation en cours. Soignez pour cela votre dossier de crédit immobilier, qui pèse autant que le montant de l'apport.

Un plan de financement dans le neuf se compose rarement d'un seul prêt. La plupart des montages combinent plusieurs produits complémentaires selon le profil de l'acquéreur.

Le prêt immobilier principal

C'est la base du montage. Il prend la forme d'un prêt amortissable, généralement à taux fixe : la mensualité est identique sur toute la durée. La durée maximale est de 25 ans, portée à 27 ans pour les achats en VEFA selon les conditions de l'établissement prêteur.

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro)

Destiné exclusivement aux primo-accédants, le PTZ finance une part de l'opération à coût nul pour l'emprunteur. Depuis avril 2025, il couvre tous les logements neufs sur l'ensemble du territoire, jusqu'au 31 décembre 2027. Son plafond atteint 50 % du coût de l'opération en habitat collectif pour les revenus les plus modestes. Il s'accompagne d'un différé de remboursement dont la durée dépend du niveau de revenus : plus les revenus sont faibles, plus le remboursement est reporté.

Le Prêt Action Logement

Réservé aux salariés du secteur privé dans des entreprises de plus de dix salariés, ce prêt à taux préférentiel vient compléter le montage principal. Son montant est plafonné selon la zone géographique. Il est cumulable avec le PTZ et le prêt principal.

Le PAS (prêt d'accession sociale)

Accordé sous conditions de revenus, le PAS peut couvrir jusqu'à 100 % du coût total de l'opération pour les ménages éligibles. Son taux est plafonné et ses frais de dossier sont réduits. Il se cumule avec le PTZ.

La TVA réduite à 5,5 %

Dans les zones ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) et les QPV (Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville), la TVA sur le prix du logement passe de 20 % à 5,5 %, sous conditions de ressources et à titre de résidence principale. Cette réduction s'applique directement sur le prix d'achat, ce qui diminue mécaniquement le montant à financer. Notre guide sur l'éligibilité à la TVA à 5,5 % détaille les plafonds applicables.

BON À SAVOIR

PTZ, PAS et Prêt Action Logement sont entièrement cumulables entre eux et avec le prêt principal. Un montage optimisé combinant ces trois produits peut réduire le coût total du crédit de plusieurs dizaines de milliers d'euros selon le profil et la zone géographique. L'accompagnement d'un courtier spécialisé dans le neuf permet d'identifier toutes les aides auxquelles vous êtes éligible.

C'est la principale différence entre le financement d'un achat dans l'ancien et dans le neuf. Dans l'ancien, les fonds sont versés en totalité au moment de la signature de l'acte authentique. Dans le neuf en VEFA, les fonds sont débloqués par tranches selon l'avancement du chantier.

Les plafonds d'appels de fonds réglementaires (article R261-14 du Code de la construction et de l'habitation) sont les suivants :

• Fondations achevées : 35 % du prix de vente maximum

• Mise hors d'eau : 70 % du prix de vente maximum

• Achèvement de l'immeuble : 95 % du prix de vente maximum

• Livraison (remise des clés) : 100 % du prix de vente

Seules les sommes effectivement débloquées génèrent des intérêts. Ces intérêts, calculés sur le capital versé à chaque appel de fonds, sont appelés les intérêts intercalaires. Ils s'accumulent jusqu'à la livraison, date à partir de laquelle le remboursement du capital commence.

Ce mécanisme a deux conséquences pratiques. Premièrement, le coût réel du crédit est inférieur pendant la phase de chantier à ce qu'il serait si la totalité du prêt était débloquée dès le départ. Deuxièmement, les intérêts intercalaires doivent être intégrés dans le plan de financement global pour éviter une mauvaise surprise entre la réservation et la livraison.

LE MOT DES EXPERTS

Les intérêts intercalaires sont systématiquement sous-estimés dans les premières simulations. Selon la durée de chantier et le rythme des appels de fonds, ils représentent en général entre 0,5 et 1,5 % du montant emprunté. Sur un prêt de 250 000 euros avec 24 mois de chantier, cela peut représenter 2 000 à 4 000 euros à intégrer dès la simulation initiale. Nos experts les intègrent systématiquement dans les plans de financement qu'ils établissent pour nos acquéreurs.

Le plan de financement ne se résume pas au prix du bien et au prêt. Plusieurs postes annexes doivent être anticipés.

Frais de notaire : 2 à 3 % du prix dans le neuf. Ils comprennent les droits d'enregistrement, les émoluments du notaire et les débours.

Frais de garantie : environ 1 à 1,5 % du montant emprunté pour une caution bancaire (Crédit Logement, SACCEF). La caution est à privilégier dans le neuf car elle ne génère pas de frais de mainlevée et peut donner lieu à un remboursement partiel en fin de crédit.

Frais de courtage : variables selon le prestataire. Dans le cadre de l'accompagnement K&B, la mise en relation avec les courtiers partenaires est intégrée au service.

Frais de personnalisation (TMA) : si vous souhaitez modifier les finitions ou les équipements du logement avant livraison, ces travaux modificatifs acquéreurs ont un coût à anticiper selon les options choisies en showroom.

Kaufman & Broad propose à chaque acquéreur une mise en relation avec des courtiers partenaires spécialisés dans le financement de l'immobilier neuf. Simulation personnalisée, identification des aides disponibles, montage du dossier, suivi jusqu'à l'offre de prêt : chaque étape est accompagnée.