Le financement d'un achat immobilier neuf, étape par étape

Un financement dans le neuf s'assemble rarement autour d'un seul prêt. Plusieurs dispositifs se cumulent avec le crédit principal, et leurs avantages se conjuguent.

Le prêt immobilier amortissable

C'est le socle du montage. Ce prêt classique finance la majeure partie du bien, sur une durée de 10 à 25 ans, avec des mensualités composées de capital et d'intérêts. Les prêts aidés viennent le compléter, jamais le remplacer.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Réservé aux primo-accédants sous plafond de ressources, le PTZ finance une part de l'opération sans intérêt ni frais de dossier. Depuis avril 2025, il couvre tous les logements neufs sur l'ensemble du territoire, jusqu'à 50 % du coût de l'opération en habitat collectif et 30 % en maison individuelle, selon la tranche de revenus. Le dispositif s'applique aux offres émises jusqu'au 31 décembre 2027, et notre page dédiée au prêt à taux zéro en récapitule les conditions.

Le prêt Action Logement

Ouvert aux salariés du secteur privé, ce prêt complémentaire atteint 30 000 €, porté à 40 000 € en zones tendues, à un taux d'intérêt très avantageux. Il se cumule avec le PTZ et le prêt principal, et se demande auprès de l'employeur ou directement en ligne.

Le PEL, le prêt conventionné et le prêt d'accession sociale

Le plan épargne logement ouvre droit à un prêt dont le taux est fixé dès l'ouverture du plan, ce qui protège des hausses ultérieures. Le compte épargne logement repose sur le même principe, pour des montants plus modestes.

Le prêt conventionné s'obtient auprès des banques ayant passé convention avec l'État, sans condition de ressources et à un taux plafonné.

Le prêt d'accession sociale aide les ménages aux revenus modestes à financer leur résidence principale. Son taux est plafonné par l'État, ses frais de dossier sont limités à 500 €, et la garantie hypothécaire est exonérée de taxe de publicité foncière, ce qui allège les frais d'acte. Il ne se complète pas par un crédit bancaire classique : il finance seul l'opération, accompagné le cas échéant d'autres prêts aidés.

Ces prêts aidés et sociaux financent une partie de l'achat à des conditions préférentielles : sans intérêts pour le prêt à taux zéro, avec des frais encadrés pour les autres.

La TVA réduite dans certains secteurs

Dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville et leurs abords, ainsi que dans les zones concernées par une opération de renouvellement urbain, le taux de TVA tombe à 5,5 % au lieu de 20 % pour une résidence principale, sous conditions de ressources. L'économie porte directement sur le prix d'achat. Vérifiez les conditions d'éligibilité à la TVA réduite avant de monter votre plan de financement.

BON À SAVOIR

Ces dispositifs se cumulent, mais chacun obéit à ses propres plafonds de ressources et à son propre calendrier d'instruction. Montez les dossiers en parallèle du contrat de réservation, pas après : certaines demandes prennent plusieurs semaines.

Le contrat de réservation est un avant-contrat signé entre l'acheteur et le promoteur. Il fixe le prix, le descriptif du logement, les prestations et la date prévisionnelle de livraison.

Il s'accompagne d'un dépôt de garantie versé sur un compte séquestre, plafonné à 5 % du prix si la vente doit être conclue dans l'année, et à 2 % si elle intervient dans les deux ans. Au-delà de deux ans, aucun dépôt ne peut être exigé. Cette somme s'impute ensuite sur le premier appel de fonds.

Vous disposez de dix jours de rétractation à compter de la notification du contrat. Pendant ce délai, la décision vous appartient sans justification ni pénalité, et le dépôt vous est restitué.

La recherche de financement démarre dès la réservation signée, car le contrat comporte une condition suspensive d'obtention du prêt.

La banque émet ensuite une offre valable trente jours. Un délai de réflexion de dix jours s'impose avant toute acceptation : l'offre ne peut être retournée signée avant le onzième jour. Ce délai est d'ordre public, aucune banque ne peut le raccourcir.

L'acte authentique de vente se signe enfin chez le notaire, en général deux à quatre mois après la réservation. C'est à ce moment que vous devenez propriétaire du terrain et des constructions déjà réalisées.

Le promoteur appelle les fonds au fur et à mesure de l'avancement, et la banque les verse directement, sur présentation d'une attestation d'avancement certifiée.

Le Code de la construction et de l'habitation plafonne chaque palier.

• 35 % du prix au plus à l'achèvement des fondations

• 70 % du prix au plus à la mise hors d'eau, une fois la toiture posée et l'étanchéité réalisée

• 95 % du prix au plus à l'achèvement de l'immeuble

• Le solde de 5 % à la livraison, consignable en cas de réserves

Le rythme réel dépend ensuite de l'avancement du chantier. Notre page dédiée au calendrier des appels de fonds en VEFA en détaille chaque étape et les délais de paiement applicables.

Tant que la totalité du crédit n'est pas débloquée, vous ne remboursez pas de capital. Vous payez des intérêts intercalaires, calculés uniquement sur les sommes déjà versées au promoteur, auxquels s'ajoute la cotisation d'assurance emprunteur. Ces intérêts augmentent donc à chaque appel.

Deux options existent pour lisser cette période : un différé partiel, où vous ne réglez que les intérêts, ou un différé total, qui reporte aussi les intérêts à la livraison, avec un coût final plus élevé. Pour optimiser votre plan de financement et limiter ces frais, Kaufman & Broad s'associe aux experts en courtage CAFPI. Ce partenariat permet à nos clients de bénéficier d'un accompagnement sur mesure et de négocier les meilleures conditions de crédit auprès des banques

LE MOT DES EXPERTS

Si vous êtes locataire pendant le chantier, vous cumulez un loyer et des intérêts intercalaires pendant douze à vingt-quatre mois. Intégrez cette double charge dans votre plan de financement dès le départ, en la chiffrant mois par mois. C'est le poste que les acquéreurs sous-estiment le plus souvent, et celui qui se négocie le mieux avec la banque au moment de l'offre.

La livraison du logement s'accompagne du dernier paiement, soit le solde de 5 % du prix. Le bien vous est alors remis clés en main, sauf réserves formulées lors de la visite de livraison, auquel cas cette somme peut être consignée jusqu'à leur levée.

Le crédit bascule alors en phase d'amortissement : la mensualité complète, capital et intérêts, démarre le mois suivant le dernier déblocage. C'est aussi le moment où s'ouvre la garantie de parfait achèvement, valable un an.