Quels sont les frais de notaire pour l'achat d'une maison ?

Le terme induit en erreur : le notaire ne conserve qu'une petite partie de ce que vous lui versez. L'essentiel part vers le département, la commune et l'État.

Comprendre cette répartition permet de savoir ce qui se négocie, ce qui ne se négocie pas, et pourquoi le montant varie du simple au quadruple selon que la maison est ancienne ou neuve. Voici le détail poste par poste, avec deux exemples chiffrés.

Quatre postes composent la somme réclamée le jour de la signature.

Les droits de mutation, l'essentiel de la facture

Ces taxes reviennent aux collectivités. Pour une maison ancienne, elles se décomposent en une part départementale, une taxe communale de 1,20 % et des frais d'assiette prélevés par l'État. Le total atteint 6,32 % du prix dans la majorité des départements, depuis que la loi de finances pour 2025 les a autorisés à relever leur part de 4,50 % à 5 %.

Quelques départements ont refusé cette hausse et restent autour de 5,81 %. Le taux applicable dépend donc du lieu de la maison, pas de votre situation.

Les émoluments du notaire

C'est la seule part qui rémunère l'office notarial. Elle suit un barème réglementé, dégressif par tranches, et soumis à la TVA. Sur une maison à 300 000 €, ces émoluments représentent environ 3 350 € TTC, soit à peine plus de 1 % du prix.

Le barème actuel s'applique jusqu'à fin février 2028. Il est identique pour une maison ancienne et pour une maison neuve.

Les débours et la contribution de sécurité immobilière

Les débours correspondent aux sommes avancées par le notaire pour votre compte : extraits cadastraux, état hypothécaire, documents d'urbanisme. Comptez quelques centaines d'euros. S'y ajoute la contribution de sécurité immobilière, fixée à 0,10 % du prix, qui rémunère la publicité foncière.

Prenons une maison ancienne vendue 300 000 € dans un département ayant relevé sa part départementale.

• Droits de mutation à 6,32 % : 18 960 €

• Émoluments du notaire : environ 3 350 € TTC

• Contribution de sécurité immobilière : 300 €

• Débours : environ 800 €

Le total approche 23 400 €, soit près de 7,8 % du prix. Cette somme se règle en une fois, le jour de l'acte, et n'entre pas dans le montant finançable par la plupart des banques. D'autres postes s'ajoutent encore au budget d'acquisition, recensés dans notre article sur les pièges à éviter avant d'acheter dans le neuf.

Sur le même prix de 300 000 €, l'équation change radicalement. La vente d'une maison neuve relève de la TVA, déjà comprise dans le prix affiché, et n'est donc pas soumise aux droits de mutation classiques.

Seule une taxe de publicité foncière de 0,715 % s'applique, soit 2 145 €. En ajoutant les mêmes émoluments, la même contribution de sécurité immobilière et des débours équivalents, le total s'établit autour de 6 600 €, soit 2,2 % du prix.

L'écart avec l'ancien dépasse 16 000 € sur une seule opération, une somme qui reste disponible pour votre apport ou pour l'aménagement. Notre page sur les frais de notaire réduits dans le neuf revient sur le mécanisme fiscal qui explique cette différence.

BON À SAVOIR

Les frais de notaire se calculent sur le prix de vente hors mobilier. Cuisine équipée, électroménager intégré ou meubles vendus avec la maison peuvent être valorisés à part, à condition d'établir une liste détaillée et justifiable annexée au compromis.

Faire construire répond à une troisième logique, souvent mal connue.

Si vous achetez un terrain à bâtir puis signez un contrat de construction, les droits de mutation ne portent que sur le terrain, jamais sur la construction elle-même, qui relève de la TVA. Le montant dépend alors du vendeur : un terrain vendu par un particulier suit le régime des droits de mutation, un terrain vendu par un aménageur professionnel relève le plus souvent de la taxe de publicité foncière réduite.

Cette distinction pèse lourd dans un budget de construction, et mérite d'être vérifiée avant la signature du compromis.

Une partie de ces frais se discute, à condition de savoir où regarder.

• Déduire la valeur du mobilier de l'assiette taxable, liste détaillée à l'appui

• Demander une remise sur les émoluments, possible jusqu'à 20 % sur la fraction du prix qui dépasse 100 000 €, à la discrétion du notaire

• Vérifier le statut de primo-accédant : plusieurs départements exonèrent les primo-accédants de la hausse votée en 2025, sous condition d'occupation du logement

• Choisir le neuf, le levier le plus puissant, qui ramène la note de 8 % à environ 2 % du prix

Les droits de mutation eux-mêmes ne se négocient jamais : leur taux est fixé par la loi et par le conseil départemental. Selon les programmes, certaines offres dédiées au premier achat prennent par ailleurs en charge tout ou partie de ces frais.

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Le paiement intervient le jour de la signature de l'acte authentique, par virement, avant la remise des clés. Le notaire établit ensuite un décompte définitif et rembourse le trop-perçu éventuel, puisque les débours sont provisionnés de façon large.

Pour une maison neuve vendue en l'état futur d'achèvement, ces frais se règlent à la signature de l'acte, donc bien avant la livraison du logement. Les autres frais à prévoir après l'achat, eux, n'interviennent qu'à la remise des clés.

LE MOT DES EXPERTS

Intégrez ces frais dans votre plan de financement dès le départ, jamais après. Les banques les financent rarement et attendent qu'ils soient couverts par l'apport. C'est précisément là que le neuf change la donne pour un premier achat : l'apport exigé baisse mécaniquement de plusieurs milliers d'euros.