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Vous souhaitez devenir propriétaire pour cesser de verser des loyers à fonds perdu ? Les prix de vente, particulièrement élevés en zones tendues, peuvent vous empêcher de concrétiser un projet d’accession à la propriété. Il existe toutefois une solution qui permet aux ménages modestes d’acquérir un bien immobilier à moindre coût : le bail réel solidaire. Basé sur la dissociation entre le foncier et le bâti, il peut diminuer le prix de vente jusqu’à 40 %. Alors, comment fonctionne ce dispositif ? Quels sont les avantages et inconvénients du bail réel solidaire ? Réponses !
Applicable depuis 2017, le bail réel solidaire (BRS) est un nouveau modèle d’accession sociale à la propriété. Son objectif est de faciliter l'accès à la propriété des ménages modestes, dans les zones géographiques où les prix de l'immobilier sont particulièrement élevés.
Le dispositif prévoit la dissociation du foncier et du bâti entre l’acquéreur et un organisme sans but lucratif. Concrètement, vous achetez le logement et vous louez le terrain sur lequel il est construit à un organisme foncier solidaire (OFS).
L’acquisition revient donc moins cher, puisque vous payez seulement les murs. Le loyer que vous verserez à l’OFS1 reste assez faible : entre 1 et 4 € du mètre carré.
L’article L.255-1 du Code de la construction et de l’habitation précise que :
Le BRS est conclu pour une durée de 18 à 99 ans ;
Le logement est normalement occupé à titre de résidence principale tout au long du contrat. Toutefois, un décret du 16 juillet 2024 autorise sa mise en location si aucune clause du bail ne s’y oppose.
En synthèse, le bail réel solidaire est :
Un contrat de location de très longue durée
Conclu entre un particulier et un organisme de foncier solidaire
Qui accorde à l’acheteur un droit de propriété uniquement sur le logement. Le terrain est loué à des conditions avantageuses.
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Vous devez respecter des plafonds de ressources pour être éligible au bail réel solidaire, identiques à ceux prévus pour le prêt social location-accession. Le plafond applicable varie en fonction de la zone géographique dans laquelle vous résidez et du nombre d’occupants du logement.
Les ressources prises en compte sont celles de votre revenu fiscal de référence N-2 (2022 pour l’année 2024).
Certains OFS1 peuvent imposer d’autres critères de sélection, comme la catégorie socio-professionnelle de l’emprunteur, et prévoir des seuils inférieurs aux plafonds réglementaires.
Consultez notre page Comprendre le plafond de ressources en bail réel solidaire pour en savoir plus.
Vous pouvez acheter un appartement ou une maison, sur le secteur du neuf ou de l’ancien réhabilité. Toutes les zones de France sont concernées par le dispositif : A, Abis, B1, B2 et C. Vous trouverez ainsi des logements sous bail réel solidaire en milieu rural ou urbain, en zones tendues ou détendues.
Vous devenez propriétaire de votre résidence principale à un prix très inférieur à celui du marché traditionnel. Si vous optez pour une acquisition dans le neuf, vous bénéficierez en outre de la TVA à taux réduit.
Souvenez-vous, vous ne payez pas le foncier, mais uniquement le bâti. En fonction de la zone géographique dans laquelle vous souhaitez vous installer, l’économie sur le prix d’achat ou de construction peut aller de 15 à 40 %.
Le faible prix d’achat vous permet en outre de réduire le montant à emprunter, celui de votre apport personnel et de rester sous les 35 % de taux d’endettement. À la clé, la possibilité d’obtenir plus facilement votre financement.
Enfin, le bail réel solidaire est cumulable avec le prêt à taux zéro (PTZ), qui vient encore diminuer le coût de l’acquisition. Complémentaire à un prêt immobilier classique, il ne peut pas financer l’intégralité de l’achat. Son montant varie en fonction de la zone géographique et du nombre d’occupants dans le logement.
Vous envisagez d’acheter dans le neuf ? Vous profiterez d’un taux réduit de TVA, 5.5 % au lieu de 20 %. Parce qu’un exemple chiffré est toujours plus parlant, voici le gain que vous réaliserez grâce à une acquisition en BRS.
Prix du logement HT (hors taxes) : 200 000 €
Avec la TVA à 20 % :
Calcul de la TVA : 200 000 € × 20 % = 40 000 €
Prix TTC (toutes taxes comprises) : 200 000 € + 40 000 € = 240 000 €
Avec la TVA à 5,5 % :
Calcul de la TVA : 200 000 € × 5,5 % = 11 000 €
Prix TTC : 200 000 € + 11 000 € = 211 000 €
> Économie réalisée grâce à la TVA à 5.5 % : 240 000 € - 211 000 € = 29 000 €
Par ailleurs, certaines communes appliquent un abattement sur le montant de la taxe foncière, voire une exonération totale pour les plus généreuses.
Vous pouvez revendre votre bien à tout moment, auprès d’un acquéreur qui respecte lui aussi les conditions de revenus. Si vous ne trouvez pas preneur, l’OFS(1) rachètera le bien et vous versera une indemnisation. Il dispose même d’un droit de préemption pour acquérir le bien en propriété sur d’autres acheteurs, valable 2 mois.
Vous devez connaître les écueils du BRS avant de vous lancer.
Après avoir vérifié votre éligibilité au BRS, vous devez vous tourner vers les bons interlocuteurs, promoteur immobilier, banque et notaire familiers de ce type de transactions. Le montage se révèle en effet assez dur à appréhender par ceux qui ne connaissent pas le dispositif.
La revente en BRS présente aussi des difficultés. Vous devez revendre le logement à :
Un prix strictement encadré. Contrairement aux propriétaires du marché classique, vous ne pouvez pas déterminer librement le prix de revente. Ce dernier correspondra au prix d’achat, augmenté d’une somme calculée sur la base d’un indice (coût de construction ou de référence des loyers). Vous pourrez potentiellement y intégrer une fraction du coût des travaux réalisés dans le logement ;
Un repreneur éligible au BRS, et si vous n’en trouvez pas, à l’OFS(1), après l’expiration d’un délai d’un an et dans les conditions prévues au bail.
À savoir : en cas de décès, votre époux survivant ou partenaire de PACS peut continuer à occuper le logement.
Rappelons que l’accessibilité du bail réel solidaire est soumise à des conditions de ressources.
Enfin, vous êtes tenu de verser une redevance à l’OFS1, sans pour autant :
Devenir propriétaire du terrain ;
La récupérer intégralement sous forme de plus-value à l’échéance du contrat.
Attention, ne pas la payer vous expose à la résiliation du contrat !
Vous le constatez : le bail réel solidaire présente beaucoup plus d’avantages que d’inconvénients. Il apparaît comme un excellent moyen de se constituer un patrimoine à moindre coût !
(1) Organisme Foncier Solidaire