Entré en vigueur en 2017, le bail réel solidaire est un dispositif d’accession à la propriété immobilière réservé aux ménages modestes. Sous conditions d’éligibilité, vous pouvez acheter un bien sur le marché du neuf ou de l’ancien, moyennant un prix décoté. Et comme pour toute acquisition, vous paierez des frais de notaire. Comment sont-ils calculés ? Décryptage !
Le bail réel solidaire prévoit la dissociation du foncier et du bâti. Vous achetez un logement rénové ou neuf et vous louez le terrain sur lequel il est édifié à un organisme sans but lucratif appelé organisme de foncier solidaire (OFS).
Concrètement, lors de l’achat, vous ne payez pas le prix de terrain, ce qui vous permet de devenir propriétaire d’un logement à moindre coût. Et de payer moins de frais de notaire !
Le BRS s’adresse aux primo-accédants modestes. Pour y être éligible, vous devez respecter un plafond de ressources calculé en fonction de la zone géographique et du nombre d’occupants dans le logement.
Le BRS est conclu pour une durée allant de 18 à 99 ans, et en principe, vous devez l’occuper à titre de résidence principale. Donner le logement en location reste possible, tant qu’aucune clause du bail ne l’interdit.
Vous pouvez revendre le bien immobilier à tout moment, à un preneur qui respecte lui aussi les plafonds de ressources. Si vous n’en trouvez pas, sachez que le dispositif comprend une garantie de rachat par l’OFS(1), dans les conditions prévues au bail.
Pour éviter la spéculation et conserver durablement un parc de logements accessibles, le montant de la plus-value est limité. Le prix de revente comprendra :
Le prix du logement ;
Les dépenses de travaux ;
Une revalorisation sur la base d’un indice comme le coût de la construction ou l’indice de revalorisation des loyers de l’INSEE.
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Les notaires disposent d’un monopole sur l’enregistrement et la publication des transactions immobilières. Les propriétaires doivent obligatoirement passer par l’un d’eux pour enregistrer leur BRS et payer les frais de notaire, ou frais d’acquisition. Ceux-ci se composent de droits et taxes, débours et de l’émolument du notaire.
Le notaire collecte pour le compte de l’État et des collectivités locales des droits et taxes, qui comprennent :
La taxe de publicité foncière si vous faites un achat dans le neuf. Elle s’élève à 0.715 % du prix de vente ;
Le droit d’enregistrement, si vous achetez dans l’ancien. Ils représentent, en fonction des communes, 4.50 % ou 5.81 % du prix d’achat ;
La contribution de sécurité immobilière, au taux de 0,1 %.
Les débours sont les frais avancés par le notaire pour le compte des propriétaires, pour :
Récupérer des documents comme l’extrait cadastral ;
Réaliser des formalités ;
L'intervention d’un tiers, comme un géomètre.
Les émoluments constituent la rémunération du notaire pour la rédaction de l’acte et sa publication au service de la publicité foncière. Ils sont calculés en fonction d’un barème et du prix d’achat du logement.
Tableau - Barème des émoluments
Tranche de prix | Taux applicable depuis le 1er janvier 2021 | Taux applicable depuis le 31 décembre 2020 |
|---|---|---|
De 0 € à 6 500 € | 3,870 % | 3,945 % |
De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % | 1,627 % |
De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % | 1,085 % |
Plus de 60 000 € | 0,799 % | 0,814 % |
Au total, les frais de notaire pour le bail réel solidaire représentent environ :
Entre 2 et 3 % du prix de vente pour l’acquisition d’un logement dans le neuf ;
Entre 7 et 8 % pour un achat dans l’ancien.
Pour estimer les frais de notaire, vous devez :
Appliquer le pourcentage des droits et taxes sur le prix de vente ;
Appliquer le barème pour les honoraires du notaire, par tranches ;
Appliquer le montant des débours, en moyenne compris entre 800 et 1200 euros.
Exemple de calcul des frais de notaire pour un bail réel solidaire.
Un propriétaire acquiert un logement neuf au prix de 150 000 euros. Il paiera en frais de notaire :
Droits et taxes | Émoluments du notaire | Débours |
Taxe de publicité foncière : 150 000 € × 0,715 % = 1 072,50 € Total des droits et taxes : 1 072,50 euros | De 0 à 6 500 € : 3,870 % × 6 500 € = 251,55 € Total des émoluments = 1 597,04 € | 900 euros |
Total des frais de notaire sur le BRS : 3 719,54 €
Vous pouvez utiliser ce simulateur d’Anil pour affiner le calcul de vos frais de notaire.
Souvenez-vous, vous louez le terrain à un organisme de foncier solidaire. Vous devez lui verser une redevance foncière chaque mois. Le montant est fixé par l’OFS(1), mais en moyenne, il est de 1 à 4 euros par mètre carré habitable.
En outre, comme tous les propriétaires d’un logement au 1er janvier, vous devez vous acquitter de la taxe foncière. Vous pouvez demander l’application d’un abattement de 30 % sur son montant. Certaines communes proposent même une exonération totale de taxe foncière.
Enfin, si vous achetez un appartement dans une résidence en copropriété, vous devrez payer les charges de copropriété.
Grâce au bail réel solidaire, vous devenez propriétaire à un coût largement inférieur à celui du marché classique. Vous bénéficiez d’une décote sur le prix de vente, qui varie entre 15 et 40 %.
En outre, si vous achetez un bien immobilier neuf, vous bénéficiez du taux réduit de TVA, qui passe de 20 % à 5.5 %.
Enfin, vous pouvez profiter d’un ultime coup de pouce financier de l’État : le prêt à taux zéro (PTZ), si vous remplissez les conditions d’éligibilité. Son montant varie en fonction de la zone géographique et du nombre d’occupants dans le logement.
Les frais de notaire et autres charges que vous devez supporter seront largement compensés par l’économie que vous réalisez sur le prix d’achat. Profitez-en pour devenir propriétaire à moindre coût et découvrez nos offres en BRS !
(1) Organisme Foncier Solidaire