Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d’accession sociale à la propriété. Il repose sur la dissociation entre le foncier et le bâti. Vous devenez propriétaire des murs et louez le terrain sur lequel est construit le logement à un organisme de foncier solidaire (OFS). Comme vous ne payez pas le terrain, vous profitez d’un prix de vente décoté de 15 à 40 % par rapport au marché classique. Le loyer pour la location du terrain, appelé redevance foncière, est compris entre 1 et 4 euros du mètre carré. Tous les acquéreurs ne sont pas éligibles au BRS. Vous devez en effet respecter des conditions de ressources, fixées en fonction du nombre d’occupants dans le logement et de la zone géographique du bien.
Comme le prévoit l’article L.255-14 du Code de la construction et de l’habitation, les droits réels attachés au logement sont transmis à l’ayant droit du défunt. À condition toutefois qu’il respecte lui aussi le critère de ressources.
En parallèle, le conjoint survivant ou le partenaire de PACS peut rester dans le logement, sans que la condition de ressources ne lui soit applicable. Les concubins ne bénéficient pas de cette protection.
Alors, comment déterminer qui est l’ayant droit du défunt ? Les règles de succession varient selon :
Si le défunt a ou non laissé un testament ;
S’il existe un conjoint survivant et/ou des enfants.
L’époux survivant hérite dans tous les cas, mais sa part sur la succession varie selon s’il existe des enfants d’un même lit ou de 2 unions. Il est l’héritier prioritaire du défunt.
Si le défunt ne laisse pas d’époux survivant, il faut appliquer la dévolution légale pour savoir qui est son ayant droit. Elle instaure un classement des héritiers par ordre de priorité, chaque classe excluant la suivante.
Ainsi, l’ayant droit d’un bail réel solidaire peut être :
Un enfant ;
À défaut, les parents, frères et sœurs du défunt ;
À défaut, les ascendants autres que les parents ;
À défaut, les collatéraux ordinaires (oncles, tantes, cousins, cousines…).
À savoir En présence d’enfants d’un seul lit, le conjoint survivant a le choix entre 25 % de la succession en pleine propriété ou 100 % en usufruit. Les enfants auront alors soit 75 % à se partager à parts égales, soit 100 % de la nue-propriété. En présence d’enfants d’une autre union, le conjoint hérite obligatoirement du quart de la succession en pleine propriété
C’est la personne désignée dans le testament qui hérite des biens du défunt, sous respect de la réserve héréditaire. Celle-ci désigne la part que doit obligatoirement recevoir un héritier en fonction de son degré de parenté avec le défunt.
À savoir La réserve héréditaire du conjoint survivant, lorsqu’il n’y a pas d’enfants, est du quart de la succession. En présence d’enfants, la part de réserve héréditaire s’élève à la moitié de la succession pour 1 enfant, 2/3 pour 2 enfants et ¾ pour 3 enfants et plus.
Le conjoint survivant (époux sous tous régimes matrimoniaux), et le Pacsé disposent d’un droit temporaire au logement d’un an. Ils peuvent ainsi rester dans le logement utilisé comme résidence principale, gratuitement.
Sauf si le défunt s’y est opposé par testament public, le conjoint survivant peut même demander le droit viager au logement, pour l’occuper jusqu’à son décès.
Les héritiers peuvent accepter la succession et se partager les biens qui la composent, la refuser ou l’accepter à concurrence de l’actif net. Dans ce dernier cas, ils ne seront redevables des dettes de la succession qu’en proportion de leur part d’héritage.
S’agissant du bail réel solidaire, souvenez-vous que le conjoint ou le partenaire de PACS survivant conserve le droit de rester dans le logement après le décès. Et ce, même s’ils ne remplissent pas les conditions de ressources pour l’éligibilité au BRS.
Les autres ayants droit, en revanche, peuvent poursuivre le bail réel solidaire uniquement s’ils respectent le plafond de ressources. 2 situations peuvent alors se produire :
L’héritier satisfait la condition de ressources : le bail se recharge automatiquement et se poursuit avec lui sur la même durée que le contrat initial ;
L’héritier ne remplit pas la condition de ressources : il doit alors revendre les droits réels sur le logement, à un acquéreur éligible au BRS, dans un délai de 12 mois suivant le décès. À défaut, le BRS sera résilié, et l’héritier sera indemnisé par l’OFS(1), dans les conditions prévues au contrat.
Il est possible de transmettre un bail réel solidaire en succession, mais également en donation, de votre vivant, à un ayant droit éligible. Voici les étapes à suivre.
Vous devez envoyer au bénéficiaire une offre de donation qui comporte différentes mentions obligatoires :
Le caractère temporaire du droit au bail (jusqu’à 99 ans) et sa date d’extinction. Il faut aussi informer le donataire (bénéficiaire) du fait que le bail se prolongera de la même durée que le contrat initial ;
Les modalités de calcul de la valeur du bien donné.
Vous devez maintenir cette offre pendant au minimum 30 jours. Le bénéficiaire quant à lui devra attendre l’expiration d’un délai de 10 jours suivant la réception de l’offre avant de l’accepter.
Vous devez demander l’agrément de l'organisme de foncier solidaire propriétaire du terrain pour céder votre bail réel solidaire, dans les 30 jours suivant l’acceptation par le bénéficiaire.
Vous devez joindre à la demande :
Une preuve d'éligibilité du donataire au BRS ;
Le dossier de diagnostics immobiliers relatif à la vente.
L’OFS(1) dispose alors d’un délai de 2 mois pour délivrer ou refuser l’agrément. S’il le refuse, vous pouvez lui demander de :
Trouver pour vous un acquéreur éligible ;
Résilier le bail moyennant une indemnisation représentant la valeur de vos droits immobiliers.
À savoir L’OFS(1) dispose d’un droit de préemption sur la donation, qu’il peut exercer dans un délai de 2 mois à compter de la notification de l’offre de donation.
En BRS, la succession se révèle particulièrement avantageuse pour le conjoint survivant et le partenaire de Pacs, qui peuvent rester dans le logement même s’ils ne répondent pas aux critères d’éligibilité. Les ayant droits quant à eux profitent du rechargement automatique de la durée du bail.
Toutefois, il faut noter que les héritiers ne seront jamais propriétaires du terrain. Ils ne pourront pas non plus spéculer sur la valeur du logement. La loi prévoit en effet le plafonnement de la plus-value au prix d’achat augmenté d’une revalorisation sur la base d’un indice et d’éventuelles dépenses de travaux.
Vous l’avez compris, le bail réel solidaire permet de se constituer un patrimoine à bas coût pour le transmettre un jour à ses proches. La plus-value limitée leur permettra de payer moins de droits de donation ou de succession.
(1) Organisme Foncier Solidaire