Devenir propriétaire en région Île-de-France, vous en rêvez, mais les prix immobiliers ne vous permettent pas de concrétiser ce projet. Il existe une piste à explorer : le bail réel solidaire. Favorisant la mixité sociale, ce dispositif d’accession à la propriété vous fait profiter d’une réduction jusqu’à 50 % sur le prix de vente. Piloté par des organismes de foncier solidaire franciliens, il est soumis à conditions de ressources. Le point sur le BRS en Île de France.
Le bail réel solidaire (BRS) est un contrat qui rend le logement abordable en Île-de-France et en zones en tension immobilière. Il se conclut sur une durée de 18 à 99 ans, entre :
Des candidats propriétaires ;
Un organisme de foncier solidaire (OFS) comme la Coop Foncière ou la Foncière de la ville de Paris.
Ce dispositif prévu dans la loi Alur de 2014 repose sur la dissociation entre le foncier et le bâti. Le foncier appartient à un OFS1 auquel vous le louez moyennant une redevance mensuelle comprise entre 1 et 4 euros/mètre carré de surface habitable. Vous devenez propriétaire du logement, que vous payez à un prix de vente inférieur de 30 à 50 % à celui du marché classique.Le bail solidaire Île-de-France peut être cédé ou donné à tout moment. Pour conserver l’accès durable à un parc bon marché, la transaction s’effectue moyennant un prix réglementé. Il comprend :
Le prix d’achat ;
Une revalorisation sur la base d’un indice comme l’indice du coût de la construction ;
Un pourcentage calculé sur les dépenses de travaux assumées par le propriétaire entre l’achat et la revente.
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Le bail réel solidaire en Île-de-France est réservé aux primo-accédants et aux ménages modestes.
Vous devez donc respecter un plafond de ressources pour y prétendre. Le montant de ce plafond est déterminé en fonction de :
La zone d’implantation des logements. Il en existe 5, de la plus tendue à la moins tendue. Paris se situe en zone A bis, où la demande est très largement supérieure à l’offre. Les autres communes d’Île-de-France appartiennent pour la plupart à la zone A ;
Le nombre d’occupants dans le logement, en fonction de 6 catégories, établies selon l’âge, le nombre de personnes à charge et une situation de handicap.
L’OFS1 a pour mission de vérifier que vous respectez bien le plafond maximum applicable à votre situation. Vous devrez donc lui communiquer votre revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2 et N-1.> Pour plus d'informations, consultez notre page : Comprendre le plafond de ressources en bail réel solidaire.
Vous souhaitez vous installer à Courbevoie, zone A bis. Vous êtes célibataire avec une personne à charge; vous relevez de ce fait de la catégorie 3. Pour être éligible au BRS, votre RFR ne doit pas excéder 73 630 euros.
Ce n’est pas un scoop : les nombreuses résidences secondaires et de la location saisonnière rendent difficiles l’accès à un logement pérenne. Pour pallier cet écueil, l’OFS1 réserve le bien BRS à l’occupation à titre de résidence principale.Enfin, l’OFS1 peut mettre en place un système de cotation et de critères de sélection des futurs propriétaires, pour prioriser les candidatures.
Outre un prix de vente décoté, ce dispositif d’accession sociale à la propriété en Île-de-France vous fait profiter :
De frais de notaire réduits, calculés uniquement sur les murs et non sur le terrain ;
D’une TVA au taux réduit de 5.5 % si vous décidez d’acheter dans le neuf ;
D’un abattement de 30 % sur le montant de la taxe foncière. Certaines communes proposent même une exonération totale de taxe ;
D’un cumul du BRS avec le prêt à taux zéro (PTZ). Vous pouvez ainsi financer une partie de l’achat avec un emprunt sans intérêts ;
D’une garantie de rachat par l’OFS1. Le repreneur de votre bail doit lui aussi être éligible au dispositif. Si vous n’en trouvez pas, vous serez indemnisé du prix de vos droits immobiliers en fonction des clauses du bail.
> Pour approfondir tous les aspects du dispositif, rendez-vous sur notre page : Bail réel solidaire : avantages et inconvénients.
La Coop Foncière a été le premier OFS1 à déployer le bail solidaire en Île-de-France. Aujourd’hui, il existe plus d’une vingtaine d’organismes chargés de le mettre en œuvre.Voici les communes dans lesquelles des programmes BRS sont en cours de commercialisation ou ont été livrés.
Bussy Saint-Georges
Coupvray
Serris
Guyancourt
Andrésy
Plaisir
Le Mesnil-le-Roi
Chilly-Mazarin
Gennevilliers
Nanterre
Malakoff
Colombes
Bagneux
Asnières-sur-Seine
Bois-Colombes
Clichy
Montreuil
Saint-Denis
Pantin
Romainville
Saint-Ouen
Épinay-sur-Seine
Villeneuve-la-Garenne
Villejuif
Ivry-sur-Seine
Nogent-sur-Marne
Villiers-sur-Marne
Thiais
Kremlin-Bicêtre
Noisy-le-Grand
Maisons-Alfort
Gonesse
Paris
Dans un premier temps, vous devez réfléchir à votre achat immobilier. Dans quelle ville aimeriez-vous poser vos valises ? Quels sont vos besoins (superficie, nombre de pièces, extérieur, place de stationnement…) ?Ensuite, vous devez vérifier que vous remplissez bien les conditions d’éligibilité au dispositif. Vous devrez ainsi déterminer :
À quelle catégorie votre ménage appartient parmi les 6 prévues par la loi ;
Quelle est la zone dont relève la ville que vous avez choisie.
Une fois que vous savez quel plafond vos revenus ne doivent pas excéder, consultez vos avis d’imposition N-2 et N-1. Certains sites des OFS1 comportent des simulateurs pour simplifier cette étape.Ensuite, il vous faut trouver des programmes en cours de commercialisation. Consultez les sites des OFS1 en Île-de-France. Vous pouvez vous inscrire à des alertes pour être prévenu dès qu’un nouveau projet voit le jour.