Le secteur de l’ancien vous donne l’opportunité d’acquérir un bien dans un emplacement privilégié, moyennant un prix d’achat décoté. Pour optimiser votre investissement, vous pouvez opter pour un dispositif de défiscalisation immobilière dans l’ancien, avec ou sans travaux. Il vous permettra de réduire votre impôt et de vous constituer ainsi un patrimoine à moindre coût. Alors, quelles sont les solutions disponibles ?
Premier avantage d’un achat immobilier défiscalisé dans l’ancien : des prix d’achat plus accessibles, entre 10 et 30 % moins cher par rapport au neuf. Si vous réalisez des travaux, vous mettrez un bien sur le marché à forte valeur ajoutée. En outre, investir dans l’immobilier ancien vous fait bénéficier d’un large choix de biens (l’offre y est abondante) situés dans des emplacements premium, au cœur des centres-villes. En outre, les biens locatifs anciens se démarquent souvent par leur cachet et leur proximité avec toutes les commodités (commerces, transports en commun, infrastructures scolaires, sportives, culturelles…).Et pour vous inciter à investir dans l’ancien, l’État met en place de nombreux dispositifs de défiscalisation, qui vous octroient des avantages fiscaux en contrepartie d’un engagement de location et de la réalisation de travaux. À la clé, un apport personnel moindre, une bonne rentabilité et un solide potentiel de valorisation.
Vous pourrez défiscaliser dans l’ancien avec travaux en location nue et meublée.
La loi Malraux vise à préserver le patrimoine architectural situé dans des secteurs protégés, dont les quartiers anciens dégradés. Ce dispositif permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt de 22 % ou de 30 % du montant des travaux, avec un plafond annuel de 400 000 euros sur quatre ans.
Vous avez jusqu’au 31 décembre 2027 pour concrétiser un investissement locatif de défiscalisation avec ce dispositif. Il vous offre une réduction d’impôt comprise entre 12, 18 et 21 %, en fonction de la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans).Alors, comment ça marche pour obtenir l’avantage fiscal ? Vous devez acheter un appartement dans l’une des zones éligibles (de Fort au France en Martinique à Chambéry, en passant par Carcassonne), sur lequel vous engagez des travaux représentant 25 % du coût total de l’opération. Vous devez aussi respecter les conditions applicables à l’investissement locatif.Pour cela, le logement doit être loué à :
Un locataire sous conditions de ressources ;
À titre de résidence principale
Moyennant un loyer plafonné, dont le montant varie en fonction de votre situation personnelle (nombre d’occupants) et de la zone d’implantation.
Vous devez louer le logement en nu et soumettre les loyers au régime réel pour dégager un déficit foncier. Ce régime fiscal vous autorise à déduire une liste limitative de charges, comme les dépenses de travaux de rénovation et les primes d’assurance de vos revenus fonciers (recettes locatives issues d’une location vide). Si vos charges se révèlent supérieures à vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global jusqu’à 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt). Si votre taxation est insuffisante pour apurer le déficit, vous pouvez :
Reporter le déficit foncier sur votre revenu global pendant 6 ans, si le déficit foncier initial est inférieur à 10 700 euros pour l’année et ne provient pas des intérêts d’emprunt ;
Reporter le déficit foncier sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans, si le déficit initial est supérieur à 10 700 euros pour l’année, ou provient des intérêts d’emprunt.
Vous pouvez faire de la défiscalisation dans l’ancien avec travaux sous le statut de LMNP, à condition là aussi d’opter pour le régime fiscal du réel. Vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges d’exploitation et amortir le bâti, les meubles et les travaux supérieurs à 600 euros.Si vos charges sont supérieures aux loyers, vous créez un déficit. Il se reporte sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans, ce qui vous permet de réduire, voire d’effacer l’IR et les prélèvements sociaux sur les loyers.
Vous investissez dans le logement social en outre-mer et en contrepartie de ce placement immobilier, vous obtenez une réduction d'impôt one shot qui peut aller jusqu'à 125 % de la somme investie. Concrètement, pour un investissement de 10 000 €, la réduction d'impôt peut atteindre 12 500 € l’année suivante.Votre investissement s’effectue à fonds perdu. En effet, vous ne récupérerez pas votre mise de départ !
Sous peine de reprise de l’avantage fiscal, vous devez réaliser la catégorie de travaux attendus pour chaque dispositif. Vous pouvez les cumuler pour optimiser la défiscalisation.
En loi Denormandie, vous devez réaliser des travaux de rénovation énergétique, de modernisation des installations ou encore d’amélioration de l'habitabilité (surfaces habitables supplémentaires, par exemple, avec l'aménagement des combles). Vous devez faire appel à des professionnels certifiés Reconnu Garant de l'Environnement (RGE).En loi Malraux, vous devez réaliser une restauration complète sur l’intégralité de l’immeuble et une mise en conformité avec les normes de sécurité et d’habitabilité. Le chantier est supervisé par l’Architecte des bâtiments de France. En loi Monument Historique, vous devez réaliser des travaux nécessaires à la conservation et à la restauration du bien, comme la réparation des fondations, des murs porteurs et des charpentes. Ces travaux doivent être réalisés sous le contrôle de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC).
Les avantages fiscaux obtenus au titre de la défiscalisation sans travaux sont soumis au plafonnement des niches fiscales, à l’exception des lois Malraux et Monuments Historiques. Vous ne pouvez pas cumuler les lois de défiscalisation sur un même bien. En revanche, vous restez libre d’investir dans plusieurs dispositifs, pour maximiser la défiscalisation. Par exemple, vous pouvez réaliser un déficit foncier avec la location nue et optimiser avec la loi Girardin, pour supprimer l’impôt sur le revenu global la première année. Les années suivantes, après avoir consommé la réduction d’impôt one shot Girardin, vous reporterez l’excédent de déficit foncier.
Généralement, vous n’avez pas besoin d’entreprendre des travaux pour ces derniers dispositifs de défiscalisation.
Anciennement appelé Loi Cosse ou Louer abordable, le dispositif Loc’Avantages a pour objectif d’inciter les propriétaires à louer leur bien en dessous des prix du marché immobilier, pour faciliter l'accès au logement des ménages modestes. En contrepartie, ils bénéficient d'une réduction d’impôt fiscal proportionnelle au niveau de réduction de loyer consenti, de 15 % à 65 %.
Le démembrement de propriété permet de séparer temporairement ou à vie le droit de propriété entre :
Le nu-propriétaire, qui possède la nue-propriété ;
Un usufruitier, qui dispose de l’usufruit.
La nue-propriété présente bien des avantages pour faire de la défiscalisation avec un achat immobilier ancien :
Le prix de vente est décoté de 20 à 40 % ;
C’est l’usufruitier qui perçoit les loyers et autres revenus du bien, et qui est taxable à l’IR. Il s’occupe également de la gestion locative ;
La nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
À l’issue de l’opération, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire, sans formalités ni frais.
Vous devez faire appel à des professionnels pour réaliser et superviser les travaux, mais vous n’êtes pas à l’abri d’un retard sur le chantier. Dans ce cas, vous devez avoir de la trésorerie disponible pour financer les mensualités du prêt sans le secours des loyers, ou mettre en place un différé de remboursement. En outre, en investissant dans l’ancien, les frais de gestion et de copropriété sont souvent bien plus élevés que dans le neuf. Tenez en compte pour calculer la rentabilité !Cependant, si vous préférez réaliser un achat immobilier neuf, consultez les programmes proposés par Kaufman & Broad pour profiter d’un logement moderne. Vous trouverez l’ensemble des lois de défiscalisation pour investir dans l'immobilier neuf ou ancien dans notre article.
Ne sous-estimez jamais le coût réel des travaux : un budget mal ficelé peut considérablement réduire la portée de l’avantage fiscal. Assurez-vous également que les travaux sont bien éligibles aux dispositifs, sous peine de reprise par le fisc. Ne vous focalisez pas uniquement sur la réduction d’impôt, pensez aussi à l’emplacement du logement, selon si vous avez un objectif de rendement ou de valorisation. Investir dans l’immobilier ancien grâce à des dispositifs de défiscalisation avec ou sans travaux vous permet de concilier rentabilité et constitution d’un patrimoine à forte valeur ajoutée. Liste des abréviations et leurs significations :
IR : Impôt sur le Revenu
RGE : Reconnu Garant de l'Environnement
DRAC : Direction Régionale des Affaires Culturelles
LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel
IFI : Impôt sur la Fortune Immobilière
One shot : Terme signifiant un avantage fiscal ponctuel, obtenu en une seule fois.