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Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre des avantages financiers aux bailleurs particuliers. Ils dépendent notamment du régime fiscal choisi, à savoir le régime micro-BIC ou le régime réel. L’amortissement LMNP est l’une des forces du statut et permet aux loueurs de réaliser d’importantes économies d’impôts. Voici comment fonctionne ce mécanisme et la manière d’en tirer parti pour investir en meublé.
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L’amortissement en LMNP est une charge correspondant à la dépréciation du bien immobilier durant sa période d’utilisation. Liée à l’usure normale du logement, cette perte de valeur peut être déduite des revenus locatifs du loueur. Amortir une location meublée permet donc de payer moins d’impôts sur les loyers perçus. Il s’agit d’un atout considérable dans le cadre d’un investissement, qui impacte directement sa rentabilité.
Le statut de loueur en meublé non professionnel est soumis à deux régimes fiscaux, au choix du bailleur :
Le régime fiscal micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s'applique si vous ne choisissez pas le régime réel. Ce dernier permet un abattement sur les revenus locatifs du logement meublé. À noter que ce régime impose des revenus locatifs inférieurs à 77.700 € par an.
Le régime réel, quant à lui, permet la déduction des charges liées à l’investissement, ainsi que l'amortissement du logement et de ses meubles.
Pour amortir un logement LMNP, il faut donc opter pour le régime réel.
Amortir en LMNP est réservé aux investisseurs locatifs particuliers, qui louent une habitation meublée respectant certains critères. Cela signifie que le loueur ne doit pas exercer son activité à titre professionnel et ne pas être inscrit au RCS en tant que tel.
Lorsqu’un particulier choisit d’investir dans la location meublée, l’amortissement est un avantage financier non négligeable. Il permet de compenser dépréciation du bien et, dans certains cas, constitue le principal argument en faveur du régime réel.
Les loyers encaissés sont des recettes locatives que le propriétaire reporte sur sa déclaration d’impôts (ici, au régime réel simplifié). Les amortissements sont des charges déductibles du montant annuel de ces revenus. Dans les faits, ils réduisent l’assiette fiscale du propriétaire, et par conséquent le montant de ses impôts
Par le biais de l’amortissement, le régime réel en LMNP permet à l’investisseur la déduction des dépenses annuelles liées au logement. Ces charges déductibles consistent, entre autres, aux frais d’entretien, à la taxe foncière, à la prime d’assurance, aux charges de copropriété, aux taux d’emprunt bancaire… Il en résulte une meilleure rentabilité sur toute la durée de l’amortissement.
Il arrive que le montant des charges de location soit supérieur au total des loyers obtenus. C’est souvent le cas la première année, avec l’achat de meubles et la rénovation éventuelle du logement. Ce déséquilibre correspond à un déficit foncier. L’amortissement LMNP permet de reporter ce déficit sur les années suivantes, pour une durée de 10 ans. Concrètement, les amortissements responsables du déficit peuvent être différés sans limite de montant ou de durée.
Comme le foncier ne peut pas être amorti en LMNP, il est important de distinguer la valeur du terrain de celle du bâti. L’actif amortissable correspond donc à la valeur du logement construit mis en location. Cette valeur se découpe selon la part des différentes composantes de l’habitation. Entre autres, la structure équivaut à 70% de sa valeur globale, les installations électriques à 5%, l’agencement intérieur à 8%, la toiture à 10%.Lorsqu’un propriétaire souhaite investir dans un logement pour louer en meublé, il est donc judicieux de se faire accompagner par un professionnel.
Ces dépenses correspondent à l’achat du mobilier ou à la réalisation de travaux d’aménagement intérieur (mobilier, revêtements…) ou de rénovation importante (toiture, façade…). Le recours à un comptable est essentiel pour justifier toutes les charges supportées au cours de l’utilisation du bien.
Sous le statut LMNP, l’amortissement débute l’année où vous devenez propriétaire du logement chez le notaire. Il correspond à la perte de valeur du bien au fil des ans et de son usage normal. Le propriétaire d’une location meublée peut amortir le logement et son mobilier sur une période comprise entre 25 et 40 ans. En moyenne, la durée d’amortissement LMNP constatée est de 30 ans, avec des durées différentes selon les composantes de l’actif. Voici quelques exemples :
25 ans pour l’installation électrique et la toiture,
15 ans pour les agencements intérieurs,
5 ans pour les revêtements de sols,
15 ans pour les travaux de maçonnerie,
80 ans pour la structure du bâtiment,
En ce qui concerne le mobilier, les durées sont plus courtes puisqu’on compte, par exemple, 10 ans pour un canapé, 6 ans pour la literie ou 5 ans pour l’électroménager.
En premier lieu, il s’agit de diviser le coût d’achat du logement par le nombre d’années d’utilisation. Il est également possible de se calquer sur la durée du crédit immobilier contracté par le propriétaire. Puis, entrera en compte le montant du mobilier et des éventuels travaux d’amélioration, à diviser par leur nombre d’années d’amortissement. Plus la durée d’usage du bien est longue, plus le pourcentage total amorti est élevé. Il est possible d’amortir jusqu’à 85% à 90% de la valeur du logement sur 30 ans, ce qui correspond au bâti et au mobilier. Dans la pratique, le taux d’amortissement LMNP moyen est compris entre 2,5 à 4 % par année de location.
Exemple de calcul d’amortissement en LMNP
Prenons l’exemple d’un logement acheté 300.000 € par l’investisseur et mis en location pour une durée de 25 ans. Le calcul est donc le suivant : 300.000 / 25 = 12.000 €. À ce montant s’ajoute l’amortissement des meubles du logement. Si on estime leur valeur à 5.000 €, l’amortissement sur 5 ans équivaut à 5.000 / 5, soit un montant de 1000 €. Si le loueur réalise des travaux à hauteur de 10.000 €, l’amortissement sur 20 ans se fera à hauteur de 500 € par an (10.000 / 20).
Pour exploiter les avantages du LMNP et optimiser son rendement locatif, le loueur a tout intérêt à réaliser une simulation préalable. En effet, une simulation d’amortissement LMNP permet d’obtenir une idée concrète des charges déductibles et des économies d’impôts sur un nombre d’années X. L’investisseur pourra ainsi comparer ces bénéfices fiscaux avec ceux du régime micro-BIC. En plus d’enrichir son patrimoine immobilier, l’investissement locatif meublé offre de beaux avantages fiscaux. Sous statut LMNP, l’amortissement permet de compenser la perte de valeur du logement tout en réalisant des économies d’impôts. Kaufman & Broad, votre promoteur immobilier, vous propose un large choix de logements pour réaliser un achat immobilier neuf. Parfaits pour un placement LMNP, ils sont situés dans des résidences modernes et des secteurs prisés. N’hésitez pas à nous contacter pour découvrir nos offres et bénéficier d’un accompagnement sur-mesure.