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Immobilier : acheter neuf ou ancien ?

Neuf ou ancien - Kaufman & Broad
« Une fois étudiée la problématique du financement, c’est la deuxième question que se posent les candidats à un achat immobilier : vaut-il mieux acheter neuf ou ancien ? Les avantages du neuf ne sont pas les mêmes que ceux de l’ancien. Éléments de comparaison. »

L’état des logements

Acheter neuf ou ancien est une question de goût, mais aussi de confort. 

Neuf : isolation thermique et phonique, système d’électricité et de gaz, plomberie, matériaux utilisés… Les logements neufs sont évidemment aux dernières normes de confort (accès aux fauteuils roulants en prime) et de sécurité. Le style est moderne, épuré et à la mode : optimisation des espaces à vivre, cuisines américaines, etc.

Ancien : si vous recherchez un logement plus traditionnel, situé systématiquement au cœur des villes, vous aurez plus de choix dans l’ancien. Les amoureux de certains styles comme le « Haussmannien », par exemple, ou les logements avec parquets en bois ciré ou cheminée à l’ancienne, se tourneront logiquement vers l’ancien. Vous devrez alors ajouter au prix d’achat les travaux de maintenance inhérents à l’âge du bien ainsi que les mises aux normes.

Le délai pour y habiter

Choisir son logement dans le neuf ou dans l’ancien peut avoir des conséquences sur vos délais d’emménagement.

Neuf : si vous êtes pressés, il vous faudra apprendre la patience. Sauf à acheter un logement dans les tout derniers mois de la construction, un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) implique une livraison plusieurs mois (parfois jusqu’à 2 ans) après la signature du contrat de réservation.

Ancien : avec l’achat d’un logement ancien, vous obtenez les clefs en général 3 à 6 mois après la signature du compromis de vente. L’emménagement dans les lieux peut toutefois être retardé si un rafraîchissement ou des travaux sont nécessaires.

La performance énergétique

Entre l’immobilier neuf ou ancien, la facture énergétique varie.

Neuf : les logements neufs sont pensés pour être les moins polluants et énergivores possibles. Des techniques innovantes sont aujourd’hui utilisées pour réduire leur consommation d’énergie et ils sont parfois même « à énergie positive », c’est-à-dire qu’ils produisent plus d’énergie (avec des panneaux solaires, par exemple) qu’ils n’en consomment !

Ancien : c’est leur point faible… Qui va coûter cher. Les pouvoirs publics ont mis au point un programme ambitieux de réduction des gaz à effet de serre qui passe par une isolation de tous les bâtiments anciens. D’éventuels travaux en perspective.

Le prix

En matière de prix, faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?

Neuf : le prix d’achat au m² est (sauf exception) plus élevé que le prix d’achat d’un logement ancien. Logique ! Comme expliqué plus haut, tout est aux dernières normes. Le neuf bénéficie toutefois de frais de notaire deux fois moins importants : environ 3 % du prix d’acquisition, alors qu’ils représentent 7 % à 8 % dans l’ancien.

Ancien : c’est le gros avantage que voient, de prime abord, les acquéreurs potentiels. Certes, la facture au moment de l’achat va être moins élevée et si vous êtes bricoleur (et réaliserez vous-même le rafraîchissement et les petits travaux), cela peut être intéressant.
Mais si l’on compare le rapport qualité-prix au bout de 10 ans, la constatation de départ peut être inversée… En raison, notamment, des factures d’énergie moins élevées dans le neuf et des travaux (y compris de copropriété) à prévoir dans l’ancien. Un calcul à faire attentivement.

La fiscalité

Neuf : dans certaines villes, les propriétaires de logements neufs sont exonérés de taxe foncière pendant deux ans.

Ancien : pas d’avantage spécifique.
 

Le financement

Neuf : acheter un bien neuf permet d’emprunter jusqu’à 40 % du montant du bien à 0 %, grâce au PTZ accordé sous conditions. D’autres aides peuvent être consenties par des organismes ou des collectivités locales.
Les taux de crédit actuels étant au plus bas, les intérêts intercalaires générés avant la livraison par les appels de fonds sont minimes.

Ancien : les logements anciens peuvent aussi être financés en partie par le PTZ s’ils nécessitent des travaux importants. Ils bénéficient actuellement, comme les logements neufs, de taux de crédit particulièrement attractifs puisqu’ils démarrent à 1 % ! 

Les garanties

Neuf : un logement neuf vous procure trois types de garantie :
La garantie de parfait achèvement : elle couvre les désordres signalés lors de la réception de votre logement mais aussi dans les 12 mois qui suivent.

La garantie biennale de bon fonctionnement : elle couvre pour une durée de 2 ans les éléments dissociatifs du gros œuvre, c’est-à-dire ce qui peut être retiré sans endommager la construction (radiateurs, volets, etc.)...

La garantie décennale : pour une durée de 10 ans, elle concerne tous les désordres impliquant la structure même de la maison ou de l’immeuble.

Ancien : pas de garanties particulières, mais vous avez la possibilité en cas de tromperie sur la marchandise (mensonge de la part du vendeur) de vous retourner contre lui en demandant réparation au Tribunal.