Tout comprendre du dispositif Pinel

Cette loi est un dispositif fiscal qui a été mis en place en 2014 (et qui prendra fin le 31 décembre 2021) pour soutenir la construction de logements neufs dans des villes où la demande locative est supérieure à l’offre. Elle a pour objectif d’inciter les Français à investir dans l’immobilier neuf.

Dispositif Pinel : comment ça marche ?

Le principe est simple : vous achetez un logement sur plan pour le mettre en location 6, 9 ou 12 ans. En échange de l’engagement de le louer, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt.  Plus vous louez longtemps votre bien, plus votre réduction est importante !

Elle peut atteindre 21% du montant de votre investissement et est plafonnée à 63 000 € : 

  • 12% sur 6 ans 
  • 18% sur 9 ans
  • 21% sur 12 ans

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Investir dans l’immobilier comporte des risques(1).

Quelles conditions faut-il remplir ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut remplir certaines conditions :

  • Acheter une maison ou un appartement neuf, respectant les normes de performances thermiques et énergétiques en vigueur : Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009 (bien nécessitant des travaux) ou Réglementation Thermique « RT 2012 » (bien neuf ou à construire)
  • Acheter un logement situé(e) en zone A, A bis ou B1
  • Louer le bien dans les 12 mois qui suivent sa livraison
  • Louer le bien en tant que résidence principale du locataire, pendant 6 ans minimum 
  • Respecter les plafonds de revenus des locataires fixés par décret
  • Respecter des plafonds de loyers fixés par décret
  • Investir pour un montant total annuel de 300 000 € maximum, dans la limite de 2 logements
  • Ne pas dépasser le prix d’achat plafonné à 5 500 € le m².

La réduction d’impôt Pinel n’est pas cumulable avec les lois Duflot, Scellier, Censi-Bouvard, Malraux ou monument historique.

À noter
Le plafonnement à 300 000 € n’empêche pas d’acquérir un logement plus cher, mais le calcul de la réduction d’impôt ne se fera qu’à hauteur du plafonnement des 300 000 €. La surface retenue pour le plafond de prix d’acquisition (5 500 € / m²) est la même que celle qui détermine les loyers (article 2 duodecies du Code Général des Impôts) soit la surface habitable de l’appartement + la moitié des surfaces annexes (terrasses, balcons, caves…) dans la limite de 8 m².
 

>  Simulez votre investissement Pinel

Quelles sont les zones éligibles ?

Le logement acquis doit être situé dans une zone dite « tendue », c’est-à-dire dans laquelle un besoin de logement est avéré. En clair, il s’agit de villes dans lesquelles le marché locatif se porte bien !
L’administration fiscale a classé ces régions en 3 zones : zone A, zone A bis et zone B1.

>  Connaître la zone de la commune recherchée

À qui peut-on louer ?

Vous pouvez choisir librement le locataire de votre bien, y compris parmi vos ascendants ou vos descendants s’ils ne font pas partie de votre foyer fiscal. Toutefois, pour bénéficier du cadre avantageux du dispositif de la loi Pinel, le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser certains plafonds, fixés chaque année par décret.

Comment se répartit la réduction fiscale ?

L’abattement se répartit sur la même durée que l’engagement de location : 

  • Sur 6 ans ou 9 ans, vous pourrez déduire 2% chaque année.
  • Sur 12 ans, vous déduirez 2% les 9 premières années puis 1% les 3 dernières.

Dans le cadre du prélèvement des impôts sur le revenu à la source, votre réduction d’impôt vous sera versée pour partie en janvier puis en septembre(2).

À noter
Les réductions d’impôt liées à un investissement locatif en Pinel sont prises en compte dans le cadre de la loi sur le plafonnement global des avantages fiscaux qui ne peuvent dépasser 10 000 € par an.

Dispositif loi Pinel : avis, éligibilité… Ils en parlent.

Pascal et Marie vivent à Levallois-Perret, en bordure de Paris. Âgés de 45 et 42 ans, ils ont deux enfants. À eux deux, ils gagnent 8 000 € brut par mois. 
Devenus quadras, ils commencent à se préoccuper de leur retraite. Comme beaucoup de foyers, ils ont du mal à épargner. Après s’être renseignés sur les critères d’éligibilité de la loi Pinel et sur les bonnes raisons d’investir en Pinel, ils décident de faire un investissement locatif. Ils nous livrent leur avis sur la loi Pinel.

ILS SONT MOTIVÉS PAR…
Habitant en Île-de-France, ils ont choisi d’investir dans leur région car ils savent que la demande locative y est forte. Ils ont entendu parler du Grand Paris, qui va transformer la métropole dans les années qui viennent.

ILS ONT CHOISI UNE RÉSIDENCE À…
Le Blanc-Mesnil est une ville très proche de Paris, facilement accessible et surtout qui bénéficiera à horizon 2024 d’une gare du Grand Paris ligne 16. En pleine mutation, elle a un bon potentiel de valorisation.
La résidence « Villa de Traversay », signée Kaufman & Broad, bénéficie d’un emplacement stratégique à proximité du centre-ville et de la future gare du Grand Paris Express.

ET UN APPARTEMENT DE…
Ils optent pour un 2 pièces de 44,46 m2 situé au 3e étage au prix de 223 000 €, l’appartement possède un balcon et un parking.

POUR LE FINANCEMENT…
Ils n’ont aucun apport et c’est l’avantage du dispositif Pinel car ils peuvent emprunter sans. Ils ont obtenu un taux de 1,5 % hors assurance sur 20 ans.

ET LEUR EFFORT D’ÉPARGNE ?
Ils peuvent compter sur un loyer mensuel de 660 €. Avec les économies d’impôts réalisées grâce au dispositif Pinel et les loyers perçus, leur effort d’épargne mensuel sera de 355 €/mois pendant 9 ans.
 

Investissement Pinel sur 12 ans - Kaufman & Broad

Participation au financement pour un investissement Pinel sur 12 ans

AU BOUT DE 12 ANS…
• Ils disposeront d’un patrimoine de 251 282 €
• et d’une rente locative annuelle de 9 952 €
• et auront économisé 48 234 € d’impôts
Leur avis sur la loi Pinel est sans appel. Il est largement positif !

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