Comment investir dans l’immobilier : guide complet

L’investissement immobilier séduit pour de nombreuses raisons. Il représente une source de revenus stable grâce aux loyers perçus. Il donne l’opportunité de se constituer un patrimoine durable, transmissible aux générations futures. 

Il constitue un atout pour votre retraite et diversifie vos investissements. En tant qu'actif tangible et fiable, l'immobilier procure une sécurité face aux imprévus et aux fluctuations des marchés financiers. C’est une valeur refuge pour les épargnants en période de crise.

Bon à savoir :

Selon le baromètre Ipsos "Les Français, l'épargne et la retraite", la tendance à épargner atteint un niveau record en 2025. En effet, 39 % des Français prévoient d'augmenter leur épargne, soit une hausse de 8 points par rapport à l'année précédente et bien au-delà des 23 % mesurés en 2017. De plus, 13 % déclarent épargner spécifiquement pour financer l’achat d’un bien immobilier, ce qui représente 26 % des moins de 35 ans. Enfin, avec la baisse progressive des taux d’intérêt, 15 % des Français se tournent à nouveau vers l’investissement immobilier.

Les avantages de l’investissement immobilier

L’immobilier est un atout précieux pour les investisseurs, notamment en raison de l’effet de levier du crédit. Cette technique permet d’accroître son patrimoine plus rapidement. L’épargne sert à développer des actifs financiers (actions, obligations…), tandis que l’endettement se concentre sur la construction d’un patrimoine immobilier. 

Investir dans la pierre présente des avantages considérables :

• Revenus locatifs : ils assurent un complément de revenus régulier, une source de cash-flow. Ils peuvent même couvrir vos échéances de prêt, voire générer des bénéfices.
• Effet de levier : le crédit immobilier est un outil puissant. Il autorise l’investissement pour tout le monde avec un apport initial limité. Vous profitez de la valorisation du bien dans sa totalité, même si vous n’avez financé qu’une partie.
• Valorisation du bien : l’immobilier prend de la valeur avec le temps, c’est un fait. Vous réalisez une plus-value lors de la revente, augmentant ainsi votre patrimoine.
• Avantages fiscaux : divers dispositifs de défiscalisation existent. Ils amoindrissent votre imposition et optimisent votre investissement. 

Immobilier neuf vs ancien : quel choix privilégier ?

Le choix entre le neuf et l’ancien dépend de vos priorités, de votre budget et de votre profil d’investisseur :

• Neuf : il respecte les normes énergétiques les plus récentes (RT 2020), ce qui assure une faible consommation et des factures réduites. Les frais d’entretien sont généralement moins élevés que dans l’ancien. Vous bénéficiez de garanties constructeur (garantie décennale, biennale, etc.).
• Ancien : les prix sont en général plus attractifs, ce qui permet d’acquérir un bien plus grand ou mieux situé. Cependant, des travaux de rénovation sont souvent à prévoir, ce qui engendre des coûts supplémentaires. Des diagnostics sont obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.).
• L’impact des dispositifs fiscaux : c’est un élément à considérer. Par exemple, le dispositif Denormandie s’applique à l’ancien, sous conditions de travaux. La TVA réduite à 5,5 % concerne certains achats neufs, notamment dans les zones ANRU.

> Consultez notre guide complet sur la défiscalisation.

Quelles sont les différentes stratégies d’investissement immobilier ?

Plusieurs approches sont possibles, chacune avec ses spécificités :

Comment investir dans l’immobilier locatif ?

La location est une stratégie d’investissement très répandue qui génère des revenus réguliers. Ils peuvent être votre principale source de revenus ou un complément. Différentes formes de location existent :

La location nue

Le logement est loué sans meubles. Le ou la locataire doit se meubler. Cette option vous offre la possibilité de viser un rendement attractif et d’augmenter vos chances de réaliser une plus-value lors de la vente de votre bien. Elle demande une gestion impliquée et chronophage. Les loyers perçus sont soumis au régime des revenus fonciers, qui est l’un des plus imposés en matière de fiscalité locative. Le taux d’imposition peut atteindre 45 % selon votre tranche marginale d’imposition (TMI), auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux et la taxe foncière.

La location meublée

Le logement est loué avec des meubles, prêts à l’usage du ou de la locataire. Ce type de location est plus attrayant pour les étudiants, les jeunes actifs ou les personnes en mobilité professionnelle. Il fournit un rendement locatif potentiellement plus élevé que la location nue.

L’un des atouts majeurs d’investir en meublé est son régime fiscal avantageux. En effet, contrairement aux revenus fonciers, les loyers sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), permettant ainsi d’amortir le bien et de réduire considérablement l’imposition.

Deux options fiscales s’offrent à vous :

• Abattement forfaitaire : vous êtes imposé(e) sur 50 % de vos revenus locatifs, ce qui simplifie votre déclaration.
• Frais réels : vous déduisez toutes vos charges (y compris l’amortissement comptable), ce qui, souvent, aboutit à une imposition nulle, voire à un déficit reportable.

En optant pour la location meublée, vous pouvez générer des revenus complémentaires réguliers tout en valorisant votre patrimoine. 

Attention : Lors de la revente, la loi de finances 2025 ajoute l’amortissement précédemment déduit au calcul de la plus-value, ce qui peut augmenter l’imposition sur cette dernière.

La location meublée gérée

Vous confiez la gestion de votre bien à un professionnel (agence immobilière, gestionnaire locatif). Il se charge de la recherche de locataires, de l’encaissement des loyers, de l’entretien du logement et des éventuels litiges. Cette option est idéale si vous n’avez pas le temps de vous en occuper ou si vous préférez déléguer cette tâche. 

Parmi les différentes formes de location meublée gérée, investir dans une résidence de services (étudiante, sénior…) représente une opportunité intéressante, car ces établissements bénéficient d'une occupation quasi-permanente.

Sur le plan fiscal, la location meublée gérée offre les mêmes avantages que la location meublée classique (amortissement du bien et du mobilier).

L’investissement en résidence principale : une approche patrimoniale

Acquérir sa résidence principale est un investissement à long terme, une décision patrimoniale importante. Il présente plusieurs avantages :

• Suppression du loyer : vous n’avez plus de loyer à payer, ce qui crée une économie substantielle sur le long terme. Vous vous constituez un capital immobilier.
• Valorisation de l’achat : votre bien prend de la valeur avec le temps, augmentant ainsi votre patrimoine. Vous pourrez réaliser une plus-value lors de la revente.

Des dispositifs d’aide existent pour l’achat d’une résidence principale, notamment pour les primo-accédants. Le prêt à taux zéro (PTZ) est un exemple. Il permet de financer une partie de votre achat sans payer d’intérêts. La TVA réduite dans certaines zones (ANRU) contribue à acquérir un logement neuf à un prix plus abordable.

> Consultez notre guide complet sur la TVA réduite.

Investir en SCPI ou en pierre papier : une alternative simplifiée

La pierre papier est une solution d’investissement accessible. Elle consiste à investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion d’un bien en direct.

• SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : vous achetez des parts dans une société. Celle-ci investit dans un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, logements, etc.). Les revenus locatifs sont mutualisés et distribués aux associé(e)s au prorata de leurs parts. Il existe différents types de SCPI, notamment de rendement, de valorisation et fiscales, chacune ayant ses propres objectifs et spécificités.
• OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) : il fonctionne sur le même principe que les SCPI. Les OPCI sont une solution d’investissement intéressante pour celles et ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier de manière collective et diversifiée, tout en bénéficiant d’une gestion professionnelle et d’une moindre exposition aux aléas des marchés financiers. On distingue deux types d’OPCI :
  • FPI (Fonds de Placement Immobilier) : considérés comme des copropriétés de valeurs mobilières. Les revenus distribués sont imposés de la même manière que des revenus fonciers.
  • SPPICAV (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à capital variable) : émettent des actions et sont souvent présentes dans les contrats d’assurance-vie. Les revenus distribués sont imposés comme des dividendes et des plus-values d’actions.

La pierre papier offre des avantages fiscaux, notamment pour les SCPI Pinel. Elle est accessible avec un budget limité, ce qui permet de diversifier facilement son portefeuille immobilier.

Les étapes clés pour réussir son investissement immobilier

Réussir son investissement immobilier demande une méthodologie rigoureuse, une planification minutieuse et une connaissance approfondie du marché. Voici les étapes clés à suivre :

Définir son projet d’investissement

La première étape, et sans doute la plus importante, consiste à définir clairement votre projet d’investissement. Il s’agit de déterminer vos objectifs, vos contraintes et vos priorités.

Déterminer ses objectifs patrimoniaux et financiers

• Pourquoi investir ? Quel est le but de votre investissement immobilier ? Préparer votre retraite ? Développer votre patrimoine ? Générer des revenus complémentaires ? Financer les études de vos enfants ? Chaque objectif nécessitera une stratégie différente.
• Quel est votre horizon de placement ? Combien de temps comptez-vous conserver votre bien ? L’investissement immobilier est un placement à long terme, généralement supérieur à 10 ans, voire 20 ou 30 ans. Plus votre horizon de placement est long, plus vous bénéficierez de la valorisation du bien et de l’effet de levier du crédit immobilier.
• Quelle est votre tolérance au risque ? Êtes-vous prêt(e) à prendre des risques pour obtenir un rendement plus élevé ? Certains investissements sont plus risqués que d’autres, par exemple l’achat d’un bien nécessitant de gros travaux ou l’investissement dans un marché immobilier volatil.
• Quel est votre budget ? Quel est votre apport personnel ? Quel montant pouvez-vous emprunter ? Tenez compte des frais de notaire, des éventuels travaux, des impôts et des charges de copropriété.

Choisir un emplacement stratégique

L’emplacement est un critère déterminant pour la réussite de votre investissement immobilier. Un bien parfaitement situé se louera plus facilement et prendra plus de valeur avec le temps.

• Dynamisme du marché : renseignez-vous sur l’évolution des prix de l’immobilier dans la ville et le quartier qui vous intéressent. Un marché en croissance est un bon signe.
• Demande locative : y a-t-il une forte demande de logements dans le secteur ? Quels sont les types de biens les plus recherchés (location saisonnière…) ?
• Proximité des transports, commerces et services : ces points sont essentiels pour attirer des locataires.
• Qualité de vie : le quartier est-il agréable à vivre ? Y a-t-il des espaces verts, des écoles, des infrastructures de loisirs ?

Anticiper les évolutions réglementaires et fiscales

Les lois et les réglementations en matière d’immobilier évoluent constamment. Il est important de se tenir informé des changements législatifs et fiscaux, car ils ont un impact significatif sur votre investissement. Par exemple, les nouvelles normes énergétiques, les dispositifs de défiscalisation ou les réglementations en matière de location.

Trouver le bien idéal : critères à prendre en compte

Une fois que vous avez défini votre projet d’investissement et choisi un endroit stratégique, vous pouvez commencer à rechercher le bien idéal. Voici les principaux critères à prendre en compte :

Localisation et potentiel locatif

• Ville et quartier : comme mentionné précédemment, la qualité de l’emplacement est primordiale.
• Attractivité : le bien est-il situé dans un quartier attractif, proche des transports, des commerces et des services ?
• Potentiel locatif : quel est le montant du loyer que vous pouvez espérer percevoir ? Y a-t-il une forte demande de logements dans le secteur ?

Typologie du bien

• Studio, T2, maison, appartement, résidence gérée : choisissez le type de bien adapté à votre projet, à votre budget et à la demande locative locale.
• Taille et configuration : la taille et la configuration du bien sont-elles appropriées aux besoins des locataires potentiels ? Les petites surfaces, très rentables, représentent une réponse parfaite dans les zones urbaines à forte densité et dans les villes étudiantes.
• État du bien : si vous optez pour l’ancien, soyez attentif à l’état général du bien. Des travaux de rénovation sont-ils à prévoir ? Quelle est la performance énergétique du logement (DPE) ? Ces points ont un impact significatif sur votre budget et sur la rentabilité de votre investissement.

Acheter dans le neuf ou l’ancien

Le choix entre un achat immobilier neuf ou ancien dépend de vos priorités, de votre budget et de votre profil d’investisseur :

• Neuf : il respecte les normes énergétiques les plus récentes (RT 2020), ce qui assure une faible consommation et des factures réduites. Les frais d’entretien sont généralement moins élevés que dans l’ancien. Vous bénéficiez de garanties constructeur (garantie décennale, biennale, etc.).
• Ancien : les prix sont la plupart du temps plus attractifs, ce qui permet d’acquérir un bien plus grand ou mieux situé avec un budget donné. Cependant, des travaux de rénovation sont souvent à prévoir, ce qui engendre des coûts supplémentaires. Des diagnostics immobiliers sont obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.).

Finaliser l’achat : démarches et aspects juridiques

Une fois que vous avez trouvé le bien idéal, vous pouvez passer à la finalisation de l’achat.

• Compromis de vente ou contrat de réservation : c’est la première étape juridique. Le compromis de vente vous engage à acheter le bien, sous certaines conditions suspensives (obtention de financement, absence de vices cachés, etc.).
• Recherche de financement : comparez les offres de prêt immobilier de différentes banques. Négociez le taux, la durée, les assurances et les garanties. Faites appel à un courtier si nécessaire.
• Passage chez le notaire : le notaire est un officier public qui authentifie la vente. Il s’assure de la légalité de la transaction et de la mutation du bien.

Conseil pour un investissement immobilier rentable et sûr

Voici quelques conseils supplémentaires pour optimiser votre investissement.

Le taux de crédit immobilier, un facteur clé

Négociez le meilleur taux possible pour votre crédit immobilier. Un taux bas réduit considérablement le coût total de votre crédit et augmente votre rentabilité.

Une bonne gestion de son bien immobilier

Une gestion efficace de votre bien est essentielle pour assurer des revenus locatifs réguliers et éviter les problèmes. Vous pouvez administrer vous-même votre bien ou faire appel à un professionnel (agence immobilière, gestionnaire locatif).

Anticiper les risques

L’investissement immobilier comporte des risques, notamment les impayés de loyer, les vacances locatives, les travaux imprévus ou les litiges avec les locataires. Il est important de les anticiper en appliquant une marge de sécurité dans votre budget.

Diversifier ses investissements

Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Diversifiez vos placements immobiliers en acquérant différents types de biens (appartements, maisons, commerces, etc.) et en investissant dans différentes zones géographiques.

Se faire accompagner par des professionnels

N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels de l’immobilier (agents immobiliers, notaires, experts-comptables, conseillers financiers). Ils vous apporteront leur expertise et vous aideront à prendre les meilleures décisions.

Consulter des organismes gouvernementaux pour une information fiable et à jour

Pour compléter votre information et vous tenir au courant des dernières réglementations, n'hésitez pas à consulter les sites des organismes gouvernementaux suivants :

• Service-public.fr : Informations officielles sur les dispositifs fiscaux, les réglementations en matière de logement, etc.
• ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) : Conseils juridiques et financiers sur le logement.
• Impots.gouv.fr : Informations sur la fiscalité immobilière.

Ces sites sont régulièrement mis à jour et vous permettront de disposer d'informations fiables et à jour pour prendre les meilleures décisions en matière d'investissement immobilier.

Pourquoi investir dans l’immobilier neuf avec Kaufman & Broad ?

Kaufman & Broad est un acteur majeur de l’immobilier neuf en France. Nous vous proposons un large choix de biens de qualité, adaptés à tous les budgets et à tous les projets. Nos conseillers vous accompagnent tout au long de votre parcours d’investissement, de la recherche du bien rêvé à la signature chez le notaire. Nous vous prodiguons des solutions personnalisées et ajustées à vos besoins.

Investir son argent dans l’immobilier est une décision importante. Ce guide vous donne les clés pour réussir. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus sur nos programmes immobiliers neufs et nos services.