Diagnostic immobilier et logement neuf : ce qu'il faut savoir avant d’acheter

Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?

Un diagnostic immobilier, ou diagnostic technique, est un contrôle effectué sur certains aspects d’un logement ou d’un local commercial. Il dresse un état du bien, tout en évaluant ses performances énergétiques et ses risques sur la sécurité ou la santé des futurs occupants. 

L’objectif est d’informer le potentiel acquéreur ou locataire. Par exemple, une mauvaise étiquette DPE traduit un logement énergivore, qui risque d’engendrer des factures d’énergie élevées et un piètre confort thermique. 

Le diagnostic peut également inclure une liste de recommandations pour mettre le bien en conformité, améliorer son efficacité énergétique ou sa sécurité pour ses habitants.

Ces informations sont présentées sous la forme d’un dossier de diagnostic technique, joint au contrat de vente ou au contrat de bail. La validité des diagnostics immobiliers varie selon les types de contrôles réalisés.

Un logement neuf est-il soumis aux diagnostics immobiliers ?

Contrairement aux idées reçues, un logement neuf ou en VEFA est soumis à plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires. Du fait des normes de constructions très strictes imposées aux programmes neufs, ils sont toutefois moins nombreux que les documents à fournir dans l’ancien.

Les diagnostics obligatoires pour la vente d’un logement neuf

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le DPE est le premier diagnostic immobilier obligatoire dans le cadre d’un achat immobilier neuf. On parle alors de « DPE construction » ou bien de « DPE neuf ». Il a pour objectif d’évaluer la performance énergétique du bien, à savoir sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Selon des normes très précises, dictées par la RE 2020, un diagnostiqueur professionnel certifié va analyser différents aspects du logement. 

Pour un DPE sur construction neuve, les éléments analysés concernent notamment les matériaux utilisés, le système de chauffage, l’orientation du bâtiment, le type d’isolation choisi, les équipements…

Ces critères permettent d’attribuer une étiquette énergie au logement, de A à G, la note A étant attribuée aux biens les plus performants. Les constructions neuves de Kaufman & Broad sont classées de A à C, vous assurant des économies d’énergie et un faible impact environnemental.

• Vous souhaitez en savoir plus ? Voici un article qui peut vous intéresser : Pourquoi acheter dans le neuf permet de réduire sa facture d’énergie ?

Bon à savoir : le diagnostic de performance énergétique DPE est un diagnostic au cœur des enjeux écologiques actuels. Il intervient notamment dans la politique gouvernementale, qui donne la chasse aux logements énergivores (E, F et G). Une note élevée vous permet d’acheter en toute tranquillité, sans devoir envisager de travaux de mise en conformité à long terme.

L’attestation de conformité à la RE 2020

La Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020) fixe des critères d’efficacité énergétique, dans le but de limiter l’impact carbone des bâtiments. Elle s’applique aux constructions neuves dont le permis de construire a été déposé après le 1ᵉʳ janvier 2022. Ainsi, un logement neuf doit répondre à des exigences très encadrées dès l’étape de sa conception.

Comme son nom le laisse deviner, l'attestation de conformité à la RE 2020 atteste qu’un logement respecte les critères fixés par cette réglementation. Le document doit être remis par le constructeur à l’acquéreur lors de la livraison du bien. 

Le mesurage Loi Carrez 

Le mesurage Carrez définit la surface privative habitable sous une hauteur de plafond de 1,80 mètre, hors surfaces extérieures, caves et garages. Il exclut également les murs, les cloisons, les marches d’escalier… 

Dans le cadre d’un logement neuf, le mesurage Carrez ne s’applique que si le bien se trouve dans une copropriété. Dans le cas des maisons individuelles, le constructeur doit fournir une attestation de surface habitable.

L’État des Risques et Pollutions (ERP)

L’ERP informe l’acquéreur sur les potentiels risques sismiques, naturels et miniers auxquels est exposé le logement, ainsi que sur la pollution des sols sur lesquels il est construit. Il s’agit d’un document important pour la sécurité et la santé des occupants, surtout si le logement se situe dans certaines zones à risques.

Les diagnostics à prévoir pour la mise en location d’un logement neuf

Les diagnostics obligatoires 

• Le DPE ;
• L’ERP ;
• Le diagnostic termites : ce document est exigé si le logement loué se situe en zone d’infestation.
• Le diagnostic bruit : chargé de mesurer les nuisances sonores des avions, il est obligatoire pour les logements situés dans une zone d'exposition au bruit d'aéroport.

Les diagnostics non obligatoires pour la mise en location d’un logement neuf 

Les logements neufs ne sont pas concernés par la vétusté et l’ancienneté des bâtiments. Le bailleur est donc dispensé de réaliser les diagnostics suivants : 

• Amiante, le matériau étant interdit dans la construction depuis 1997 ;
• Plomb (CREP), lui aussi interdit dans les peintures et les matériaux
• Diagnostic gaz et électricité, les logements neufs ayant moins de 15 ans.

Durée de validité des diagnostics immobiliers

• Le mesurage Carrez a une durée illimitée, sauf en cas de travaux substantiels ;
• Le DPE est valable pour une période de 10 ans ;
• Les diagnostics ERP, termites et bruit sont valables pour une période de 6 mois.

Acheter un logement neuf avec Kaufman & Broad : des diagnostics maîtrisés

Votre promoteur immobilier Kaufman & Broad s’assure de la réalisation de tous les diagnostics nécessaires. Vous bénéficiez donc d’une grande tranquillité d’esprit, où le respect des normes va de pair avec une qualité de construction premium. Des matériaux haut de gamme, une exposition réfléchie, des équipements dernier cri et une isolation thermique performante ne sont que quelques-uns des points forts de nos biens.

Nous choisissons également les meilleurs emplacements pour y construire nos bâtiments, vous offrant ainsi un environnement de qualité. Cette vérification en amont permet de limiter les risques de mauvais diagnostics ERP, bruit ou termites.

Par ailleurs, nos programmes neufs suivent scrupuleusement les dernières exigences énergétiques, accordant à votre futur logement un excellent DPE. Enfin, nous vous fournissons une surface habitable précise, sans mauvaise surprise.

Les diagnostics immobiliers d’un bien neuf sont moins nombreux que dans l’ancien, mais restent une obligation à réaliser par le constructeur ou le bailleur. Ils doivent être joints à l’acte de vente ou au contrat de location. Kaufman & Broad vous fournit un dossier de diagnostic technique pointilleux et détaillé lors de l’achat de votre futur logement. 

Liste des abréviations et leurs significations : 

• VEFA : Vente en l'État Futur d’Achèvement
• DPE : Diagnostic de Performance Énergétique
• RE 2020 : Réglementation Environnementale 2020
• ERP : État des Risques et Pollutions
• CREP : Constat de Risque d’Exposition au Plomb