Peut-on faire un crédit immobilier sans apport ?

En 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière a procédé à quelques changements dans les critères pour pouvoir emprunter à un établissement bancaire : le taux d’endettement est passé de 33% à 35% et la durée du crédit a été fixé à 25 ans maximum (27 ans sous certaines conditions). Ce qui n’étaient alors que des recommandations sont devenues des obligations au 1er janvier 2022. En parallèle, si les taux d’emprunt sont restés très bas, la possibilité d’emprunter sans apport a été remise en question. L’idée est d’encourager les particuliers à investir dans la pierre, tout en minimisant les risques inhérents au crédit.

Aujourd’hui, que vous souhaitiez acquérir votre résidence principale, vous offrir une résidence secondaire ou vous lancer dans l’investissement locatif, il vous faut un apport. Devenues exigeantes, les banques demandent généralement un apport équivalent à 10% du prix du bien immobilier (sans compter les frais de notaire). Mais il est malgré tout possible de s’en passer, les banques ayant la possibilité de déroger aux critères d’attribution pour 20% des crédits qu’ils accordent. Soit 1 sur 5.

Si vous êtes jeunes, que vous débutez dans la vie professionnelle et que vos économies sont encore très minces, vous vous dites sûrement que votre banque n’acceptera jamais de vous aider à acheter un bien immobilier sans apport. Détrompez-vous ! Un dossier bien ficelé peut vous permettre de déverrouiller la situation. Il faut néanmoins remplir quelques conditions. Pour mettre toutes les chances de votre côté, un CDI est bien évidemment un argument de poids. Idéalement dans un secteur qui se porte bien. Si vous achetez à deux, deux CDI, c’est encore mieux. Une tenue rigoureuse de vos comptes, sans dépenses excessives ni découverts est également un atout. Tout comme l’absence de crédits à la consommation. Si, par ailleurs, vous démontrez une capacité d’épargne à la fin de chaque mois, votre banquier y sera sensible. Et si un proche accepte de se porter caution solidaire, cela peut aussi faire pencher la balance de votre côté.

A retenir : pour optimiser votre plan de financement, vous pouvez tout à fait optez pour un financement hybride, comprenant un prêt classique et un prêt aidé.

Comme pour les primo-accédants, les investisseurs doivent montrer patte blanche avec un dossier solide. Mais si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, la pertinence de votre projet sera décisive. Dans ce cadre, le crédit sans apport est tout à fait intéressant puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers. Résultat : plus vous empruntez, moins vous payez d’impôts. Mais pour obtenir l’accord de votre banque, votre choix doit être bien mûri. Un emplacement recherché ou encore une typologie de bien qui peut se louer facilement sont des critères qui joueront en votre faveur. Votre banquier va en effet examiner de près la rentabilité de votre investissement. Si le loyer couvre les mensualités du crédit et, idéalement, les charges, votre banque sera tentée de vous suivre.