Prêt immobilier primo-accédant : le guide complet pour acheter dans le neuf

Le statut de primo-accédant repose sur une règle simple : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt. Cette condition ouvre l'accès à des financements dont l'écart avec un crédit classique se compte en dizaines de milliers d'euros sur la durée.

Le montage type d'un premier achat combine plusieurs prêts. Un prêt principal auprès de votre banque, un prêt à taux zéro, parfois un prêt Action Logement, et selon les communes une aide locale. Chez Kaufman & Broad, nous accompagnons chaque année des milliers de primo-accédants sur ce parcours. Voici les dispositifs mobilisables, leurs barèmes officiels et la façon de les assembler.

La règle des deux ans s'apprécie à la date d'émission de l'offre de prêt, et non à la signature chez le notaire. Un détail qui compte si vous avez vendu récemment.

Quatre situations dispensent de cette condition. Détenir seulement l'usufruit ou la nue-propriété de sa résidence principale. Être titulaire d'une carte d'invalidité ou d'une carte mobilité inclusion portant la mention invalidité. Percevoir l'allocation aux adultes handicapés ou l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé. Ou avoir vu sa résidence principale rendue définitivement inhabitable par une catastrophe.

Un point que les guides passent souvent sous silence : la définition n'est pas la même selon les dispositifs. Le PTZ retient deux ans, quand le prêt accession d'Action Logement exige de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des dix dernières années. Vous pouvez donc être primo-accédant pour l'un sans l'être pour l'autre. Vérifiez la condition propre à chaque prêt avant de monter votre dossier.

 Le cas des couples et des situations mixtes

Le statut s'apprécie sur l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement. Si l'un des deux membres du couple a été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans, le foyer perd le bénéfice du PTZ.

En revanche, posséder un bien locatif ou une résidence secondaire ne fait pas obstacle. Seule compte la résidence principale.

Notre guide sur comment effectuer son premier achat reprend le parcours complet, du budget à la remise des clés.

Le prêt à taux zéro est un prêt sans intérêts ni frais de dossier, d'une durée maximale de 25 ans. Il ne finance jamais la totalité de l'achat et vient toujours compléter un crédit principal.

Depuis le 1er avril 2025, il finance tous les logements neufs, appartements comme maisons, sur l'ensemble du territoire français. Cette extension court jusqu'au 31 décembre 2027, en application de l'article 90 de la loi de finances pour 2025 et du décret n° 2025-299 du 29 mars 2025.

Qui peut en bénéficier ?

Vos revenus doivent rester sous un plafond qui dépend de la zone et du nombre d'occupants.

Attention au mode de calcul : les revenus retenus correspondent au plus élevé de deux montants. Le revenu fiscal de référence de l'année N-2 de toutes les personnes qui vivront dans le logement, ou le coût total de l'opération TTC divisé par 9. Un achat coûteux peut donc faire basculer un foyer au-dessus du plafond.

Source : article D31-10-3-1 du Code de la construction et de l'habitation. La zone A bis suit le barème de la zone A.

Combien pouvez-vous emprunter ?

Le calcul se fait en deux temps, et c'est là que se logent la plupart des erreurs.

La quotité s'applique au plafond d'opération, pas au prix d'achat. Ce plafond s'échelonne de 100 000 € pour une personne seule en zone C à 360 000 € pour cinq occupants et plus en zone A. Si votre logement coûte plus cher, le calcul retient le plafond.

Cette quotité dépend ensuite de votre tranche de revenus, obtenue en divisant vos revenus retenus par un coefficient familial. Ce coefficient vaut 1 pour une personne seule, 1,5 pour deux occupants, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre et 2,4 à partir de cinq. La quotité obtenue est sensiblement plus élevée en habitat collectif.

Le montant maximal théorique atteint 180 000 €, pour un foyer de cinq personnes ou plus en zone A, en tranche 1, achetant un appartement neuf. Sources : articles D31-10-9 et D31-10-10 du CCH.

Une dernière règle plafonne le résultat : le montant du PTZ ne peut pas dépasser celui des autres prêts de plus de deux ans qui financent votre projet. En tranche 1, il peut les dépasser de 25 % au maximum.

Croiser ces paramètres à la main est fastidieux. Notre simulateur de prêt à taux zéro le fait pour vous à partir de votre zone, de vos revenus et de la composition de votre foyer.

Comment se rembourse-t-il ?

Le PTZ se rembourse en une ou deux périodes. Pendant le différé, vous ne versez aucune mensualité au titre du PTZ, seul le prêt principal court.

Plus vos revenus sont modestes, plus le différé est long. Il atteint dix ans en tranche 1, huit ans en tranche 2 et deux ans en tranche 3. En tranche 4, le remboursement démarre immédiatement. La durée totale du prêt s'établit ainsi à 25 ans en tranche 1, 20 ans en tranche 2, 15 ans en tranche 3 et 10 ans en tranche 4, sans jamais dépasser 25 ans. Source : article D31-10-11 du CCH.

BON À SAVOIR

Seuls les établissements ayant signé une convention avec l'État distribuent le PTZ, et aucune banque n'a l'obligation de l'accorder. Un seul PTZ peut par ailleurs financer une même opération. Avant votre rendez-vous bancaire, estimez votre montant avec notre simulateur de prêt à taux zéro et consultez notre page dédiée au prêt à taux zéro.

Le PTZ ne travaille jamais seul. Plusieurs dispositifs viennent compléter le montage, selon votre situation professionnelle et votre commune.

Le prêt Action Logement

Destiné aux salariés du secteur privé non agricole, il finance l'achat ou la construction d'une résidence principale. Son montant atteint 30 000 €, à un taux fixe de 1 % hors assurance, sur une durée pouvant aller jusqu'à 25 ans.

Un second plafond s'applique en parallèle : le prêt ne peut pas dépasser 40 % du coût total de l'opération. Sur un projet à 60 000 €, vous obtiendrez donc 24 000 € et non 30 000 €. Cette limite ne s'applique ni aux ventes HLM ni aux acquisitions en bail réel solidaire.

Il se cumule avec le PTZ et n'exige aucun apport personnel. La demande s'effectue en ligne auprès d'Action Logement, avec le numéro SIRET de votre employeur, et le prêt reste acquis même si vous changez d'entreprise en cours de remboursement. Notre guide du prêt accession Action Logement détaille les conditions de ressources et les majorations possibles.

Le prêt d'accession sociale

Le PAS s'adresse aux ménages sous plafonds de ressources. Il peut financer la totalité du coût de l'opération, hors frais de notaire et frais de dossier, ce qui en fait un levier utile quand l'apport est limité.

Son taux est fixé par la banque dans un cadre réglementé, avec des frais de dossier plafonnés et une durée de remboursement extensible.

Le prêt conventionné

Proche du PAS dans son fonctionnement, il s'en distingue par l'absence de condition de ressources. Son taux reste plafonné et il se cumule avec le PTZ.

Le PEL et le CEL

Un plan ou un compte épargne logement ouvre des droits à prêt, souvent modestes mais à taux connu d'avance. Beaucoup de primo-accédants les oublient au moment du montage, alors qu'ils réduisent d'autant la part empruntée au taux du marché.

Les aides locales

Certaines communes, intercommunalités et départements versent des primes à l'accession ou des prêts à taux nul. Ces dispositifs changent d'une collectivité à l'autre et ne sont recensés nulle part de façon exhaustive par les banques.

L'ANIL tient un répertoire des aides locales à l'accession, consultable commune par commune. C'est le premier réflexe à avoir avant de finaliser votre plan de financement.

Les prêts aidés ne couvrent qu'une partie de l'opération. Le reste passe par un crédit immobilier classique, dont l'obtention dépend de votre profil.

Votre taux d'endettement ne doit en principe pas dépasser 35 % de vos revenus, assurance emprunteur comprise, pour une durée d'emprunt généralement limitée à 25 ans. La banque examine aussi votre reste à vivre, la stabilité de vos revenus et la tenue de vos comptes sur les derniers mois.

L'apport personnel n'est pas une obligation légale, mais il rassure. En pratique, un apport couvrant au moins les frais annexes facilite l'accord. Dans le neuf, ces frais sont plus légers que dans l'ancien.

Pensez à comparer l'assurance emprunteur. La délégation d'assurance reste ouverte et peut générer plusieurs milliers d'euros d'économie sur la durée du prêt.

Un dernier point concerne les achats sur plan. L'ordre dans lequel la banque débloque vos différents prêts influe directement sur le coût du crédit pendant le chantier. Notre article sur le crédit immobilier en VEFA détaille ce mécanisme.

Au-delà des prêts, le choix du neuf pèse sur le budget global d'un premier achat.

Les frais de notaire y représentent 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Sur une opération à 250 000 €, l'écart dépasse souvent 12 000 €.

Vous achetez directement auprès du promoteur, sans honoraires d'agence à votre charge. Dans l'ancien, ces honoraires avoisinent 5 % du prix en moyenne.

Selon la localisation du programme, une TVA réduite à 5,5 % pourrait s'appliquer en secteur éligible, ce qui abaisse mécaniquement le montant à financer.

Une exonération de taxe foncière peut par ailleurs s'appliquer pendant les deux années qui suivent celle de l'achèvement, sous réserve des délibérations locales et d'une déclaration foncière déposée dans les 90 jours.

Aucun budget travaux n'est enfin à engager à court terme, et la cotisation au fonds de travaux de copropriété ne s'impose qu'au terme d'une période de dix ans à compter de la réception.

Découvrez les 10 questions que tout le monde se pose avant d'acheter dans le neuf.

Prenons un couple avec un enfant, avec un revenu fiscal de référence de 42 000 €, qui achète un appartement neuf à 250 000 € en zone B1.

Le plafond de ressources pour trois occupants en zone B1 s'élève à 62 100 €. Le foyer est donc éligible.

Le coût de l'opération divisé par 9 donne environ 27 800 €, montant inférieur au revenu fiscal : c'est donc 42 000 € qui est retenu. Divisé par le coefficient familial de 1,8 applicable à trois occupants, le quotient s'établit à environ 23 300 €. Le foyer relève de la tranche 2, ce qui ouvre une quotité de 40 % en appartement neuf.

Le plafond d'opération pour trois occupants en zone B1 est de 243 000 €. Le calcul retient donc ce plafond, et non le prix de 250 000 €.

Plus de la moitié de l'opération se finance ainsi à taux nul ou à 1 %. Le PTZ reste inférieur au cumul des deux autres prêts, soit 137 800 €, ce qui respecte la règle de plafonnement. Ces montants sont donnés à titre indicatif et supposent l'accord de chaque organisme prêteur.

LE MOT DES EXPERTS

Le PTZ se demande auprès de l'établissement qui accorde votre prêt principal, pas séparément. Présentez donc l'ensemble de votre montage dès le premier rendez-vous, prêts aidés compris. Une banque qui découvre un prêt Action Logement en cours d'instruction devra reprendre son étude, ce qui coûte plusieurs semaines dans un calendrier déjà contraint.

Les 5 points clés à retenir