Qu’est-ce que le taux d’usure ? Tout comprendre avant d’emprunter

C’est d’abord un terme… qui fait peur ! Un « usurier », dans l’imagerie populaire, est quelqu’un de peu fréquentable, qui acceptera de vous prêter de l’argent, mais à des taux très élevés, qui demandera des gages, et n’hésitera pas à utiliser la manière forte pour se faire rembourser. Vu comme ça, la pratique fait froid dans le dos !

Plus sérieusement, le taux d’usure, c'est le taux maximum légal que les établissements de crédit peuvent appliquer lorsqu’ils accordent un prêt. Plus précisément, la banque compare le TAEG (taux annuel effectif global) de votre offre à ce plafond, et une offre dont le TAEG est supérieur au taux d’usure ne peut pas être émise. Ce taux protège donc les emprunteurs contre des taux excessifs que pourraient pratiquer les banques. Voilà qui est beaucoup plus rassurant !

Concrètement, aucun établissement de crédit ne peut accorder un prêt dont le TAEG dépasse ces plafonds. En effet, les banques qui ne respectent pas le taux d'usure et imposent des taux d’intérêt excessifs s'exposent à des sanctions importantes.

Le taux d'usure est encadré par le Code de la consommation (les articles L.314-6 à L.314-9 et l’article L.313-5-1 du Code monétaire et financier), et est défini par la Banque de France.

Plusieurs taux d'usure existent en fonction du montant emprunté, de la durée d'emprunt et de la nature du prêt : crédit à la consommation, prêts à taux fixe ou variable, découvert, crédit renouvelable… et bien sûr prêts immobiliers.

Le mécanisme tient en trois étapes : la Banque de France relève les taux réellement pratiqués, elle y ajoute un tiers, puis chaque banque compare le TAEG de ses offres au plafond obtenu.

Le taux effectif moyen, point de départ du calcul

La Banque de France collecte les taux pratiqués par les établissements de crédit sur les trois mois précédents pour différents types de prêts (crédits immobiliers, crédits à la consommation, etc.).

Un taux moyen est établi pour chaque catégorie de prêt. Ce taux effectif moyen (TEM) inclut l’ensemble des coûts liés à l’emprunt, tels que le taux nominal, les frais de dossier,  les frais de garantie et les assurances nécessaires pour obtenir un crédit, tous intégrés dans le Taux Annuel Effectif Global TAEG, qui a remplacé le TEG Taux Effectif Global en 2016.

Pour déterminer le taux d'usure, la Banque de France ajoute un tiers à ce taux effectif moyen. Ce mécanisme vise à établir un seuil au-dessus duquel un prêt serait considéré comme trop coûteux pour l'emprunteur.

Le TAEG, l’indicateur comparé au plafond

Le TAEG exprime le coût total du crédit sous la forme d’un taux annuel. Il ajoute aux intérêts tous les frais nécessaires pour obtenir le prêt : frais de dossier, frais d’intermédiaire (courtage compris), garantie et assurance exigées par la banque, ainsi que, le cas échéant, les frais de tenue de compte et d’évaluation du bien. La banque compare ce TAEG, et non le taux nominal affiché, au plafond de la catégorie de votre prêt.

Le taux d’usure ne se confond donc pas avec le taux d’intérêt : le premier plafonne le TAEG, le second n’en est qu’une composante.

Quand le taux d’usure change-t-il ? 

Les taux directeurs de la Banque centrale européenne influencent également le calcul du taux d’usure en impactant les taux d’intérêt pratiqués par les banques.

Une fois les taux calculés, la Banque de France publie les taux d’usure au Journal officiel à la fin de chaque trimestre. Ils sont également consultables en ligne sur le site de la Banque de France.

Le seuil de l’usure vaut pour le trimestre suivant et encadre toutes les nouvelles propositions de prêt durant cette période.

Le saviez-vous ?  À partir du 1er février 2023, dans un contexte de forte hausse des taux, la Banque de France a exceptionnellement actualisé les taux d’usure chaque mois, avec la même méthode de calcul. Les révisions sont redevenues trimestrielles début 2024.

Du 1er octobre au 31 décembre 2026, les taux d’usure applicables aux prêts immobiliers à taux fixe sont les suivants :

• 5,40 % pour un emprunt immobilier à taux fixe de 20 ans et plus.

• 4,68 % % pour un emprunt immobilier d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans.

• 4,09 % pour un emprunt immobilier à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans .

Les prêts à taux variable et les prêts-relais sont soumis à un taux d'usure spécifique.

Le plafond repose sur les taux pratiqués au trimestre précédent, alors que votre offre de prêt reflète les conditions du moment. Quand les taux de crédit montent vite, le TAEG de certains dossiers dépasse donc le plafond, même si le profil de l’emprunteur n’a pas changé.

Le coût de l’assurance joue aussi : la prime entre dans le TAEG, et son montant varie avec l’âge et la situation de santé de chaque emprunteur.

Une hausse du taux d’usure redonne de la marge aux dossiers dont le TAEG frôle le plafond, sans modifier le taux que votre banque vous propose. 

À l’inverse, une baisse du plafond resserre cette marge. Un dossier refusé de peu peut donc mériter un nouvel examen au changement de trimestre.

Mais comment s’assurer que son dossier sera « dans les clous » et ne dépassera pas ce taux d’usure en vigueur. Quelques règles simples sur le financement de votre achat immobilier :

• Veillez à obtenir le taux nominal le plus bas possible ! En proposant un apport initial un peu au-delà des 10 % généralement demandés, en construisant un dossier de demande de prêt solide et rassurant pour le banquier, mais aussi en mettant ce dernier en concurrence, à l’aide éventuellement d’un courtier !

• Ajustez la durée du prêt. Un prêt de moins de 20 ans relève d’une catégorie dont le plafond est plus bas, donc passer à 20 ans ou plus peut vous donner davantage de marge. Dans d’autres cas, raccourcir la durée fait baisser le taux nominal : votre banque ou votre courtier peut simuler les deux options.

• Faites jouer la concurrence en matière d'Assurance Emprunteur qui, rappelons le, peut être changée à tout moment depuis la loi Lemoine de 2022, à garanties équivalentes. Le tarif d’un assureur externe peut se révéler plus attractif que celui du contrat de la banque, et il varie en fonction de la situation de l’emprunteur. Un couple de trentenaires en bonne santé, par exemple, peut obtenir un tarif plus favorable. Comme la prime entre dans le TAEG, une baisse de quelques dixièmes de point peut suffire à repasser sous le plafond.

• Ne négligez pas les dispositifs de prêts aidés tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Prêt Accession Sociale (PAS) ou encore les aides locales. Ces prêts, souvent à taux réduit ou même sans intérêt, permettent de diminuer le coût global du financement et peuvent éviter de dépasser le taux d'usure. Renseignez-vous auprès des banques, mais aussi des collectivités locales, qui peuvent proposer des aides spécifiques pour faciliter l’accès à la propriété.

• Si vous souhaitez bénéficier d'un taux initial plus attractif, un prêt à taux variable capé peut être une option intéressante. Ce type de prêt permet de limiter les hausses éventuelles du taux grâce à un plafond défini à l'avance, vous offrant ainsi plus de sécurité tout en profitant des avantages d'un taux variable.

•  Négociez aussi les frais annexes. Les frais de dossier, de garantie et de courtage entrent dans le TAEG : chaque euro économisé sur ces postes éloigne votre dossier du plafond.

Bon à savoir  Ne confondez pas taux d’usure et taux d’endettement. Le premier plafonne le coût du crédit, le second limite votre effort de remboursement : les règles du Haut Conseil de stabilité financière fixent un taux d’endettement maximal de 35 % des revenus nets, assurance incluse, sur une durée de 25 ans maximum (27 ans pour un achat en VEFA avec différé d’amortissement). Les banques peuvent déroger à ces limites pour une part limitée de leurs dossiers.

Kaufman & Broad collabore avec CAFPI, un courtier en prêt immobilier, pour aider ses clients à obtenir les meilleures conditions de financement. Grâce à cette collaboration, vous pouvez bénéficier de conseils personnalisés et d'un accompagnement pour trouver le prêt le plus adapté à votre situation, tout en maximisant vos chances de respecter le taux d'usure en vigueur.

Vous souhaitez simuler votre prêt immobilier avant de vous lancer dans un projet d’accession à la propriété ? C’est sage, et c’est ici !