Loi Carrez : définition, application et calcul

Vous achetez un appartement et le vendeur vous communique une surface en mètres carrés. D'où vient ce chiffre et que couvre-t-il exactement ?

La loi Carrez répond à cette question. Depuis son entrée en vigueur en 1997, elle encadre la mesure de la superficie des lots de copropriété vendus en France et protège les acheteurs contre les erreurs ou les approximations. Voici ce que cette loi impose, comment la superficie est calculée, et ce qu'elle change concrètement pour un achat en appartement.

La loi Carrez est la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Elle tire son nom du député Gilles Carrez, rapporteur du texte à l'Assemblée nationale. Son principal apport est l'introduction de l'article 46 dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le principe est simple : toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, et tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot, doit mentionner la superficie de la partie privative. Si cette mention est absente, l'acheteur peut demander la nullité de l'acte dans le mois suivant la signature de l'acte authentique.

La mesure est définie précisément par le décret d'application n° 97-532 du 23 mai 1997 : la superficie Carrez correspond à la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Seules sont retenues les parties dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètre.

La loi Carrez s'applique exclusivement aux lots de copropriété, c'est-à-dire aux biens situés dans des immeubles divisés en lots avec des parties privatives et des parties communes.

Sont soumis à la loi Carrez :

• Les appartements en copropriété (vente entre particuliers ou neuf en VEFA) ;

• Les locaux commerciaux en copropriété ;

• Les bureaux en copropriété ;

• Les lots de copropriété de toute nature, dès lors que leur superficie privative atteint au moins 8 m².

Ne sont pas soumis à la loi Carrez :

• Les maisons individuelles, en secteur libre comme dans un lotissement sans copropriété ;

• Les caves, garages et emplacements de stationnement, même s'ils constituent des lots de copropriété distincts ;

• Les lots d'une superficie privative inférieure à 8 m² ;

• Les locations : la loi Carrez concerne uniquement la vente, la surface habitable au sens de la loi Boutin s'appliquant aux baux.

BON À SAVOIR

Une maison individuelle n'est jamais soumise à la loi Carrez, même si elle se trouve dans une résidence fermée avec des parties communes (voirie, espaces verts). Ce qui détermine l'application de la loi, c'est l'existence d'une copropriété au sens de la loi du 10 juillet 1965, pas la simple présence de parties communes.

Le calcul de la superficie loi Carrez suit une méthode précise, définie réglementairement.

Ce qui est inclus dans le calcul :

• La surface des planchers de toutes les pièces closes et couvertes dont la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 m ;

• Les dressings, placards intégrés et rangements, à la même condition de hauteur ;

• Les mezzanines accessibles, pour la surface dont la hauteur atteint au moins 1,80 m.

Ce qui est déduit avant le calcul :

• La surface au sol occupée par les murs et cloisons ;

• Les marches et cages d'escaliers ;

• Les gaines techniques ;

• Les embrasures de portes et de fenêtres.

Ce qui est exclu du périmètre :

• Les parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m (mansardes, combles aménagés avec rampants bas) ;

• Les balcons, terrasses, loggias et jardins privatifs ;

• Les caves ;

• Les garages et emplacements de stationnement ;

• Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m².

La mesure doit être réalisée en prenant les cotes intérieures, murs et cloisons déduits. Elle figure en mètres carrés dans l'acte de vente.

BON À SAVOIR

La mesure loi Carrez est distincte de la surface habitable définie par le Code de la construction et de l'habitation. Ces deux notions se recoupent largement sans être identiques : la surface habitable exclut notamment les marches d'escaliers et certaines parties de combles, selon des critères légèrement différents. Dans l'acte de vente d'un lot de copropriété, c'est la superficie Carrez qui est obligatoirement mentionnée.

Le mesurage donne lieu à un document remis au vendeur puis annexé au dossier de vente. Une fois réalisée, la mesure est valable indéfiniment. Contrairement au diagnostic de performance énergétique ou à d'autres diagnostics immobiliers, il n'existe pas de durée de validité légale.

En revanche, si des travaux modifient la superficie du lot après la mesure initiale, cloisonnement d'une pièce, suppression d'une cloison, installation d'une mezzanine, une nouvelle mesure doit être réalisée avant la vente pour que la superficie déclarée dans l'acte soit exacte.

En pratique, la mesure est souvent confiée à un diagnostiqueur ou à un géomètre, dont la signature engage la responsabilité professionnelle en cas d'erreur de mesure.

La loi prévoit deux régimes de sanction, selon la nature de l'erreur.

Absence totale de mention de surface loi carrez

Si l'acte de vente, promesse ou acte authentique, ne mentionne pas la superficie Carrez, l'acheteur peut demander la nullité de l'acte. Cette action doit être intentée dans le mois suivant la signature de l'acte authentique. Passé ce délai, le droit est éteint.

Superficie déclarée supérieure de plus de 5 % à la superficie réelle

Si la superficie réellement mesurée est inférieure de plus d'un vingtième, soit 5 %, à la superficie déclarée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action doit être intentée dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique.

Superficie réelle supérieure à la superficie déclarée

Si la superficie réelle est plus grande que celle mentionnée dans l'acte, le vendeur ne peut prétendre à aucun supplément de prix : le bénéfice de l'erreur profite à l'acheteur.

BON À SAVOIR

La tolérance de 5 % ne joue que dans le sens de la réduction du prix. Si la superficie est erronée de 2 %, aucun recours n'est possible sur ce fondement : en dessous de 5 % d'écart, l'acquéreur assume l'erreur de mesure.

Dans un achat en état futur d'achèvement (VEFA), la superficie doit également figurer dans le contrat de réservation et dans l'acte authentique de vente. La mesure est réalisée à partir des plans d'architecte, qui définissent avec précision la superficie privative de chaque lot avant même la construction.

Dans le neuf, le plan côté remis à l'acquéreur lors de la signature du contrat de réservation mentionne les cotes de l'appartement, la répartition des surfaces par pièce et la superficie globale du lot. Ce document a une valeur contractuelle : le promoteur est tenu de livrer un logement conforme aux surfaces annoncées. Notre guide du plan de vente immobilier dans le neuf détaille sa lecture.

En cas d'écart à la livraison, une action en diminution du prix reste ouverte si la superficie livrée est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, dans un délai d'un an. Cette protection s'ajoute aux garanties légales du constructeur (parfait achèvement, biennale, décennale), qui couvrent les non-conformités par rapport à la notice descriptive et aux plans contractuels.

LE MOT DES EXPERTS

Dans l'immobilier neuf, la superficie est définie dès les plans, avec des cotes au centimètre. L'acheteur sur plan connaît exactement la surface qu'il acquiert, pièce par pièce, avant même le début de la construction. C'est un avantage concret par rapport à l'ancien, où la mesure est réalisée a posteriori par un diagnostiqueur dont la marge d'erreur peut parfois dépasser 1 à 2 %.