Crédit immobilier en VEFA : comment financer votre achat sur plan ?

Vous parcourez les programmes neufs Kaufman & Broad et un T3 retient votre attention. La livraison est annoncée dans deux ans, et une question vous retient : comment finance-t-on un logement qui n'existe pas encore ? 

Acheter sur plan ne répond pas aux mêmes règles financières qu'acheter dans l'ancien. Le prêt est le même, mais l'argent ne part pas en une seule fois, et le remboursement ne démarre pas au même moment. Nous accompagnons chaque année des milliers d'acquéreurs sur ce parcours. Voici les étapes dans l'ordre, les prêts que vous pouvez mobiliser et le moment précis où vos mensualités commencent.

En vente en l'état futur d'achèvement, vous devenez propriétaire du terrain dès la signature, puis des ouvrages au fur et à mesure de leur construction. Vous payez donc votre logement progressivement, et votre banque suit ce rythme.

Deuxième différence, le calendrier. Entre la signature chez le notaire et la remise des clés, comptez souvent 12 à 24 mois. Cette période s'intercale entre l'obtention de votre crédit et le début du remboursement classique.

Troisième différence, les frais de notaire dans le neuf représentent environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien. L'écart vient de la taxe de publicité foncière, réduite à 0,715 % parce que la vente est soumise à la TVA.

Le parcours suit toujours le même ordre. Chaque étape a ses délais, dont certains sont protégés par la loi.

Le contrat de réservation et la condition suspensive de prêt

Le contrat de réservation ouvre le parcours. Le jour de la signature, votre conseiller en immobilier neuf vous remet un dossier complet : la description détaillée du logement avec surface, plan et prestations, le prix de vente, l'échéancier, la date prévisionnelle de signature de l'acte notarié, une date prévisionnelle de livraison et une annexe technique sur les matériaux et équipements. Vous disposez ainsi de tous les éléments pour construire votre plan de financement. Le détail figure sur notre page consacrée à la signature du contrat de réservation.

À ce moment, vous versez également un dépôt de garantie sur un compte séquestre.

Son plafond dépend du délai prévu pour la vente : 5 % du prix si elle doit intervenir dans l'année, 2 % si elle intervient entre un et deux ans. Au-delà de deux ans, aucun dépôt ne peut être exigé.

Vous vous demandez sans doute ce qui se passe si la banque refuse. Le contrat comporte une condition suspensive d'obtention de prêt, dont la durée légale ne peut être inférieure à un mois. En pratique, les contrats prévoient plutôt 45 à 60 jours. Si cette condition ne se réalise pas, toute somme versée d'avance vous est intégralement remboursée, sans retenue ni indemnité (article L. 313-41 du Code de la consommation).

BON À SAVOIR

Chez Kaufman & Broad, la signature chez le notaire est fixée dans les 90 jours qui suivent votre réservation. Ce délai doit couvrir le montage de votre dossier bancaire, l'édition de l'offre de prêt et les 10 jours de réflexion obligatoires. Lancez vos démarches de financement dès la réservation.

Le montage de votre dossier bancaire

La banque évalue votre solvabilité avant toute offre. Elle examine vos revenus, vos charges, votre épargne et votre apport. Votre taux d'endettement ne doit en principe pas dépasser 35 % de vos revenus, assurances de prêt comprises.

Le contrat de réservation fait partie des pièces attendues, puisqu'il prouve la réalité de votre projet et détaille les garanties du promoteur.

Un courtier en prêt immobilier peut présenter votre dossier à plusieurs établissements en parallèle. Nous détaillons son rôle dans notre article sur les raisons de faire appel à un courtier.

L'offre de prêt et le délai de réflexion

Une fois votre dossier accepté, la banque vous adresse gratuitement une offre de prêt, accompagnée de la fiche d'information standardisée européenne.

Trois délais s'imposent alors à tout le monde. Vous disposez de 10 jours calendaires de réflexion incompressibles avant de pouvoir accepter l'offre. La banque doit maintenir ses conditions pendant 30 jours minimum. Et aucun versement de fonds ne peut intervenir avant votre acceptation.

La signature de l'acte authentique chez le notaire

Le notaire convoque ensuite les parties pour la signature de l'acte authentique de vente. Cet acte remplace le contrat de réservation et vous confère la pleine propriété au fur et à mesure de la construction. Notre guide des étapes d'achat d'un logement neuf replace ce moment dans le parcours complet.

Le dépôt de garantie séquestré s'impute sur le prix, et vous réglez les frais de notaire en une fois ce jour-là. Ce dépôt n'était pas un appel de fonds : c'était une somme consignée, qui vient en déduction du prix. Notre guide pour devenir propriétaire reprend l'ensemble du parcours.

Le premier appel de fonds est réglé chez le notaire, et son montant dépend de l'avancement du chantier à cette date. Sur un programme dont les fondations sont déjà achevées, la fraction exigible sera plus élevée que sur un chantier qui démarre.

Votre prêt bancaire principal se combine souvent avec un ou plusieurs prêts complémentaires. Voici ceux que vous pouvez étudier selon votre situation.

• Le prêt à taux zéro reste le levier le plus intéressant pour un premier achat. Réservé à la résidence principale sous conditions de ressources, il est accordé sans intérêt, sans frais de dossier et sans intérêts intercalaires. Notre page dédiée détaille les conditions du PTZ.

• Les prêts réglementés complètent le montage : prêt épargne logement si vous détenez un PEL ou un CEL, prêt d'accession sociale sous plafonds de revenus, prêt conventionné.

• Les prêts complémentaires, notamment ceux d'Action Logement, s'ajoutent à un prêt principal pour un montant limité. Leur attribution dépend de votre employeur et de votre situation.

Reste la question de l'apport. Un financement sans apport n'a rien d'impossible, même si les conditions se sont resserrées. Nous traitons le sujet dans notre article sur le crédit immobilier sans apport.

Selon la localisation du programme, une TVA réduite à 5,5 % pourrait s'appliquer en secteur éligible. Elle n'agit pas sur le crédit lui-même, mais elle abaisse le montant à financer.

Votre prêt immobilier en VEFA ne se verse pas en une fois. La banque libère les fonds au rythme des appels du promoteur, dans les limites fixées par l'article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation : 35 % du prix au maximum à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble, le solde à la mise du logement à votre disposition.

Ces pourcentages sont des plafonds, pas un calendrier imposé. Votre acte de vente peut prévoir des paliers intermédiaires, à condition que chaque appel corresponde à un avancement réel du chantier. Le détail figure dans notre guide du calendrier des appels de fonds en VEFA.

Pendant cette période, vous payez des intérêts sur les seules sommes déjà débloquées. Ce sont les intérêts intercalaires, qui augmentent à chaque nouvelle tranche. Leur calcul et les moyens de les réduire font l'objet d'un article dédié : les intérêts intercalaires en VEFA.

LE MOT DES EXPERTS

Un appel de fonds ne se règle pas tout seul. Le promoteur vous l'adresse, accompagné d'une attestation d'avancement des travaux, et vous le transmettez à votre banque, qui procède ensuite au déblocage. Ce relais prend quelques jours. Transmettez chaque appel dès réception : votre contrat de vente peut prévoir des intérêts de retard en cas de règlement tardif.

Trois montages existent, et votre banque vous orientera selon votre capacité de trésorerie.

• Le remboursement immédiat démarre dès la mise en place du prêt. Vous amortissez le capital pendant les travaux, ce qui suppose d'absorber en parallèle les charges de votre logement actuel.

• Le différé partiel reste le montage le plus courant. Vous réglez chaque mois les intérêts intercalaires et l'assurance, sans rembourser de capital.

• Le différé total allège la période de chantier. Vous ne payez que l'assurance, et les intérêts sont reportés, le plus souvent capitalisés selon les modalités de votre contrat. Le coût final s'en trouve alourdi.

Dans les trois cas, la bascule intervient après le dernier déblocage. Votre prêt entre alors en phase d'amortissement, à la date prévue dans l'offre de prêt.

Le prix du logement ne représente pas la totalité de votre engagement. Plusieurs postes s'ajoutent et méritent d'être provisionnés dès le montage du dossier.

Comptez les frais de notaire, réglés en une fois à l'acte, les frais de garantie du prêt selon que vous optiez pour une caution ou une hypothèque, les frais de dossier bancaire, l'assurance emprunteur sur toute la durée du prêt, et les intérêts intercalaires pendant le chantier.

BON À SAVOIR

Les intérêts intercalaires ne sont en principe pas intégrés au TAEG d'un prêt finançant une Vefa, selon service-public.gouv.fr. Le taux affiché sur votre offre ne les reflète donc pas. Demandez une estimation distincte à votre banque pour connaître le coût complet de votre financement.

Nos conseillers Kaufman & Broad remettent un échéancier prévisionnel des appels de fonds dès la réservation. Vous construisez ainsi un plan de trésorerie réaliste avant de vous engager. 

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