LES CONSEILS POUR INVESTIR
Réel ou forfaitaire : quel régime d’amortissement choisir pour mon LMNP ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel – connu également sous l’appellation LMNP – offre de nombreux avantages. Mais pour optimiser votre investissement locatif, encore faut-il connaître les différences entre les deux régimes (réel ou forfaitaire) qui vous sont proposés. Pour que vous puissiez effectuer le choix le plus adapté à votre situation, Kaufman & Broad vous propose de faire le point et de décortiquer les avantages et les inconvénients de chaque régime.
SOMMAIRE
LMNP : un statut fiscalement avantageux
Vous avez fait l’acquisition d’un bien immobilier et vous avez choisi de le louer meublé sans que cette location ne devienne votre activité professionnelle principale. Vous avez donc judicieusement opté pour le statut de Louer Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut est fiscalement avantageux car il permet à l'investisseur d'être propriétaire d'un bien immobilier et de générer des revenus peu ou pas imposés.
Rappel : Pour bénéficier du statut LMNP, il est nécessaire de respecter les deux seuils suivants :
Le chiffre d’affaires de l’activité en LMNP doit être inférieur à 23 000 euros par an
Le chiffre d’affaires de l’activité en LMNP ne doit pas excéder les revenus d’activités du foyer fiscal.
Régime micro-BIC et régime réel
Contrairement à la location d’un bien immobilier vide, imposée classiquement dans la catégorie « revenus fonciers », les revenus issus d’une activité de location en LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cadre, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux :
Le régime micro-BIC est un régime dit forfaitaire. Il ne permet pas de déduire les charges réelles issues de l’exploitation du bien immobilier mais de bénéficier d’un abattement de 50% sur les recettes (71% pour une location meublée de tourisme classée et de chambre d’hôte)
Le régime réel permet, quant à lui, de déduire les charges réelles issues de l’exploitation du bien immobilier (intérêts d’emprunt, mobiliers, assurances, taxe foncière, charges de copropriété, etc.) mais également d’amortir le bien, le mobilier et les éventuels travaux effectués. Ainsi, chaque année, une fraction du prix d’achat du bien peut être déduite des recettes de la location. Ce qui impacte largement l’imposition des revenus locatifs. L’amortissement en LMNP permet en effet de diminuer fortement, voire de neutraliser, l’imposition de la location.
Régime réel ou forfaitaire : comment choisir ?
Comme vous l’avez compris, la question des charges et de l’amortissement est capitale dans le choix du régime. Ainsi, si vos charges sont faibles, le régime micro-BIC sera plus intéressant pour vous. A contrario, si l’exploitation de votre bien immobilier implique des charges importantes et que vous souhaitez pratiquer de l’amortissement, le régime réel sera plus approprié. Mais prenons un exemple concret :
