Avis sur l'achat sur plan : ce qu'il faut savoir avant de se décider

Acheter un logement qui n'existe pas encore soulève une question légitime : est-ce raisonnable ? La réponse dépend moins du dispositif lui-même que de votre situation et de votre horizon.

Kaufman & Broad commercialise des logements en vente en l'état futur d'achèvement depuis 1968. Nous connaissons donc les avantages de cette formule, mais aussi ses contraintes. Voici notre avis, limites comprises.

L'achat sur plan porte un nom juridique : la vente en l'état futur d'achèvement, ou VEFA. Vous devenez propriétaire du terrain dès la signature chez le notaire, puis des ouvrages au fur et à mesure de leur construction.

Le parcours suit trois temps. Le contrat de réservation d'abord, qui décrit le logement, son prix et la date prévisionnelle de signature notariée. Vous versez alors un dépôt de garantie, plafonné à 5 % du prix si la vente doit intervenir dans l'année, à 2 % si elle intervient entre un et deux ans.

Vient ensuite le contrat de vente, signé devant notaire. Entre les deux, un droit de rétractation de 10 jours vous protège, sans avoir à vous justifier ni à supporter la moindre pénalité. Le contrat comporte par ailleurs une condition suspensive d'obtention de prêt.

La livraison clôt le parcours. Vous visitez le logement achevé avec un représentant du promoteur, signez un procès-verbal et recevez vos clés.

Commençons par ce qui pose problème. Trois contraintes reviennent systématiquement dans les questions de nos acquéreurs, et elles sont réelles.

Vous n'emménagez pas tout de suite

C'est la contrainte la plus tangible. Comptez souvent 12 à 24 mois de chantier pour un logement réservé en début de commercialisation, auxquels s'ajoute le délai entre la réservation et la signature notariée.

Pendant cette période, vous continuez de payer votre logement actuel. Un locataire cumule donc loyer et charges de crédit, ce qui demande d'anticiper sa trésorerie.

Deux réponses existent. Certains programmes proposent des logements achevés ou proches de la livraison, ce qui réduit fortement l'attente. Et le montage du prêt peut prévoir un différé qui allège la période de travaux.

Vous achetez sans avoir visité

Se projeter dans un plan demande un effort que tout le monde ne fait pas naturellement. Les volumes, la lumière et les circulations restent abstraits tant que les murs ne sont pas montés.

Trois réflexes limitent le risque. Reportez les dimensions du plan sur votre logement actuel pour matérialiser les surfaces. Demandez les vues depuis l'étage exact du lot qui vous intéresse. Et visitez une résidence déjà livrée par le même promoteur, plus instructive qu'un appartement témoin.

Le crédit vous coûte pendant le chantier

Votre banque débloque les fonds par tranches, au rythme des appels du promoteur. Vous payez donc des intérêts sur les sommes déjà versées, avant même d'occuper le logement.

Ces intérêts intercalaires représentent un coût réel, à intégrer au budget dès le montage du financement. Un apport mobilisé sur les premières tranches, ou un prêt à taux zéro conséquent, en réduisent sensiblement le montant.

LE MOT DES EXPERTS

Ces trois limites ont un point commun : elles concernent la période de construction, pas le logement lui-même. Une fois installé, l'acquéreur en VEFA se trouve dans la situation de n'importe quel propriétaire, avec un bien neuf et des garanties en cours. Le vrai critère de décision est donc votre horizon : si vous devez emménager sous six mois, l'achat sur plan n'est pas la bonne formule.

Un budget d'acquisition plus léger

Les droits de mutation étant réduits, les frais de notaire représentent 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l'ancien. Sur une opération à 250 000 €, la différence avoisine 12 000 €.

S'y ajoute l'absence d'honoraires d'agence, puisque la vente se traite directement avec le promoteur. Selon le secteur, une TVA réduite à 5,5 % peut également s'appliquer.

Vous choisissez, au lieu de vous adapter

C'est l'avantage le moins mis en avant et pourtant le plus concret. Dans l'ancien, vous prenez ce qui est disponible. Sur plan, vous sélectionnez l'étage, l'orientation, la typologie et l'espace extérieur parmi les lots encore libres.

La personnalisation prolonge ce choix. Finitions, revêtements et équipements se décident sur plan, dans les limites prévues par le programme et selon l'avancement du chantier. Notre article sur les 7 pièges à éviter quand on achète dans le neuf revient sur les points d'attention de cette phase.

Un achat sécurisé par la loi

La VEFA est l'un des contrats les plus encadrés du droit immobilier français. Le promoteur fournit une garantie financière d'achèvement, délivrée par un établissement de crédit ou un assureur. Si le chantier rencontre des difficultés, le garant mobilise les sommes nécessaires pour permettre l'achèvement de l'immeuble.

Après la livraison, quatre garanties se succèdent, de la garantie de parfait achèvement d'un an à la garantie décennale. Une assurance dommages-ouvrage complète ce dispositif.

Un logement conçu selon les normes actuelles

Un logement neuf répond à la réglementation environnementale RE2020, qui encadre la consommation d'énergie, les émissions de carbone et le confort d'été dès la conception. L'effet se mesure sur votre facture d'énergie dès le premier hiver.

L'achat sur plan convient à ceux qui disposent de temps devant eux. Si votre emménagement peut attendre un an ou deux, l'équation est favorable : budget d'acquisition allégé, logement choisi plutôt que subi, performance énergétique acquise et garanties longues.

Il convient moins à ceux qui doivent se loger rapidement, à ceux dont la trésorerie ne supporte pas le cumul d'un loyer et de charges de crédit, ou à ceux qui ont besoin de voir pour décider.

Entre les deux, une solution intermédiaire existe souvent : les logements achevés ou en fin de chantier, qui conservent les avantages fiscaux du neuf sans l'attente.

Si des interrogations subsistent, notre article 10 questions que tout le monde se pose avant d'acheter dans le neuf traite les points pratiques du parcours.