Vous avez des revenus modestes et vous souhaitez concrétiser un achat immobilier ? Il existe une piste à explorer : le prêt d’accession sociale. Accordée sous conditions de ressources, il vous fait notamment bénéficier d’un taux d’emprunt plafonné et de frais de notaire réduits. Zoom sur les avantages du PAS.
Le prêt d’accession sociale est un prêt aidé auquel vous pouvez prétendre si vous avez des revenus modestes. Il vous faut donc respecter des conditions de ressources, calculées en fonction de la zone d’implantation du bien immobilier et du nombre d’occupants dans le logement. La spécificité du PAS, c’est le plafonnement du taux d’emprunt. Une décision de la SGFGAS fixe ainsi un taux d’intérêt maximum par durée de remboursement, que les banques ne peuvent pas excéder. S’agissant de son montant, il peut financer l’intégralité de l’opération (hors frais de notaire, de dossier et de garantie). Il est d’au minimum 4 000 euros, mais la loi ne prévoit pas de montant maximum.
Le PAS est un dispositif d’aide à l’accès à la propriété durable pour les ménages aux revenus modestes. Il se destine donc uniquement à l’acquisition de la résidence principale. En conséquence, vous ne pouvez pas le demander pour l’achat d’une résidence secondaire ou pour un investissement locatif.
À savoir : vous devez affecter le logement dont vous devenez propriétaire au titre de résidence principale au plus tard 1 an après l’acquisition ou l’achèvement des travaux.
Vous devez respecter des conditions pour obtenir un prêt d’accession, liées à vos revenus et au bien immobilier.
Le PAS est soumis à conditions de ressources, avec un plafonnement en fonction de la zone (A, A bis, B1, B2 et C) et de la composition du ménage. Les revenus pris en compte correspondent à votre revenu fiscal de référence N-2 (avant-dernière année). Par exemple, 2022 si vous faites votre demande d’aide à l’accession sociale en 2024.
Vous pouvez solliciter un prêt d’accession sociale pour acheter :
Un terrain et y faire construire un logement ;
Un achat immobilier neuf (appartement ou maison) ;
Un logement ancien ;
Un logement ancien (achevé depuis au moins 10 ans) avec des travaux d’amélioration d’un montant minimum de 4 000 euros.
Le PAS peut aussi financer des travaux :
Pour transformer un local autre qu’un logement en local à usage d'habitation ;
Pour l’extension ou la surélévation d’un logement existant ;
De rénovation énergétique d’un montant d’au moins 4 000 euros dans un logement existant au 1ᵉʳ juillet 1981 ;
Pour adapter le logement à une situation de handicap.
Vous pouvez demander le prêt d’accession auprès des banques classiques, mais elles doivent avoir signé une convention avec l’État pour le distribuer. Vous en trouverez la liste ici.
Prenez le temps de comparer les offres, car si le dispositif prévoit un taux immobilier maximum, elles restent libres de pratiquer celui qu’elles souhaitent dans ce plafond.
À savoir : pour comparer les offres, vous devez vous reporter non pas au taux nominal (qui peut être fixe, variable ou modulable), mais au taux annuel effectif global. Le TAEG comprend en effet le taux nominal, mais également le taux d’assurance, les frais de dossier et de garantie. Il reflète ainsi exactement le coût total de l’emprunt.
> Consultez notre page : Prêt d'accession sociale : Simulez votre éligibilité
Comme avantage du prêt d'accession sociale, citons la durée de remboursement dérogatoire à celle prévue par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) et le cumul possible avec d’autres prêts aidés.
On l’a dit, le taux d’intérêt du PAS est plafonné. Au maximum, il peut être :
Taux | Durée | Taux maximum (à partir du 01/09/2024) |
Fixe | Inférieure ou égale à 12 ans | 5.45 % |
Entre 12 et 15 ans | 5.65 % | |
Entre 15 et 20 ans | 5.80 % | |
Supérieur à 20 ans | 5.90 % | |
Variable ou révisable | Peu importe la durée du prêt | 5.45 % |
Notez que ces taux peuvent évoluer en fonction du taux de référence mis à jour par la SGFGAS.
> Parcourez notre page Prêt d'accession sociale : comprendre les taux actuels
La durée de remboursement d’un prêt immobilier classique est limitée à 25 ans + 2 ans de différé si vous n’entrez pas immédiatement en jouissance du bien, par exemple parce que vous réalisez des travaux ou attendez l’achèvement de la construction.
La durée de remboursement d’un prêt d’accession sociale est plus étendue : elle va de 5 à 30 ans, voire 35 ans si une clause de l’offre de prêt le prévoit.
Contrairement à ce qu'exigent les établissements bancaires pour un prêt classique, aucun apport personnel n’est requis pour financer une partie de l’acquisition. Le PAS peut financer l’intégralité de l’acquisition, à l’exception des frais de notaire, de garantie et de dossier.
Généralement, les frais de dossier pour l’émission d’une offre de prêt sont de 1 % du capital emprunté. En PAS, ils sont limités à 500 euros.
Enfin, vous devez obligatoirement consentir une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers. Les frais seront aussi réduits, car vous bénéficiez d’une exonération de taxe de publicité foncière.
Autre avantage du PAS : il couvre l’ensemble des zones géographiques en France et ne se cantonne pas aux zones en tension foncière.
Vous ne pouvez pas souscrire un crédit immobilier classique pour compléter le PAS, mais vous pouvez le cumuler avec :
Le prêt à taux zéro (PTZ), accordé sous conditions de ressources (les mêmes que pour le PAS) ;
Le prêt d’épargne logement, si vous êtes titulaire d’un plan épargne logement ou d’un compte épargne logement ;
Le prêt d’Action Logement pour les salariés et les aides aux salariés du secteur agricole ;
Les éventuelles aides des collectivités ;
Un prêt relais, en attendant la vente du logement dont vous êtes déjà propriétaire.
Le prêt d’accession sociale vous est accordé sous les mêmes conditions qu’un prêt classique. Autrement dit, vous devez être solvable, respecter le taux d’endettement maximum de 35 % et avoir une situation professionnelle stable.
En outre, vous ne pouvez pas louer votre logement avant l’expiration d’un délai de 6 ans, sauf si vous vous trouvez dans une situation spécifique, comme un divorce ou une invalidité.
Vous ne devez pas non plus l’occuper à titre de résidence secondaire ou le proposer en location saisonnière plus de 4 mois par an, sous peine de devoir rembourser le prêt par anticipation.
Enfin, vous ne pouvez pas garantir le prêt avec un organisme de cautionnement. Vous devez obligatoirement souscrire une sûreté réelle (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers), mais rappelez-vous que vous ne payez pas la taxe de publicité foncière.
Vous le constatez, les avantages du prêt d’action se révèlent bien plus nombreux que les inconvénients. Vous avez droit au PAS ? Découvrez les offres de programmes immobiliers neufs de votre promoteur immobilier Kaufman & Broad !
Liste des abréviations et leurs significations :
PAS : Prêt d'Accession Sociale
SGFGAS : Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l'Accession Sociale à la propriété
HCSF : Haut Conseil de Stabilité Financière
TAEG : Taux Annuel Effectif Global
PTZ : Prêt à Taux Zéro