Revente en bail réel solidaire : Comment ça fonctionne ?

Le bail réel d’accession est un dispositif d’accession à la propriété réservé aux primo-accédants et ménages modestes. Il repose sur la dissociation entre le bâti et le foncier. 

Vous devenez propriétaire d’un logement neuf ou rénové et vous louez le terrain sur lequel il est construit à un organisme de foncier solidaire (OFS). 2 avantages financiers : 

• Vous bénéficiez d’un prix de vente décoté de 15 à 40 %, puisque vous ne payez pas le terrain ;
• Vous versez une faible redevance mensuelle (loyer) à l’OFS¹. Elle est comprise entre 1 et 4 euros du mètre carré.

Pour être éligibles au logement, les propriétaires doivent respecter un plafond de ressources, qui varie en fonction de la zone d’implantation du bien et du nombre d’occupants du logement.

Le BRS est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, mais vous pouvez revendre l’appartement ou la maison à tout moment.

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Pourquoi revendre un logement en bail réel solidaire ?

Diverses raisons peuvent vous mener à revendre vos droits immobiliers sur le logement : 

• La mobilité professionnelle : vous êtes muté loin de votre résidence actuelle ;
• Le divorce ou la dissolution d’un PACS ;
• Une longue période de chômage, qui met en péril votre situation budgétaire et vous empêche de faire face aux charges courantes (redevance, charges de copropriété, mensualités du prêt….) ;
• Le décès du propriétaire, lorsque le conjoint survivant ne souhaite pas rester dans le logement ou lorsque les héritiers ne sont pas éligibles au BRS ;
• Le logement devient inadapté suite à une situation d’invalidité ou de handicap.

Quelles conditions respecter pour la revente d’un bien en BRS ?

Le bail réel solidaire (BRS) est conçu pour constituer durablement un parc immobilier abordable, particulièrement en zones tendues. C’est ainsi que vous devez respecter certaines conditions pour revendre votre logement, dont des plafonds de ressources et de prix de vente identiques à ceux du prêt social location accession (PSLA).

La condition de ressources liée à l’acquéreur

Vous ne pouvez pas choisir l’acquéreur à qui vous souhaitez revendre votre logement en bail réel. Il doit, lui aussi, respecter le critère de plafond de ressources, calculé en fonction de la zone d’implantation du bien et du nombre d’occupants dans le logement.

Exemple

Votre bien immobilier se situe en zone B2 et vous avez trouvé un acquéreur célibataire qui perçoit 33 600 euros de revenus annuels à l’année N-2. Le plafond de ressources étant limité à 32 673 euros, il n’est pas éligible à l’achat.

La condition tenant au prix de vente d’un logement en bail réel solidaire

L’OFS¹ a pour mission de protéger le parc de logements en accession sociale de toute intention spéculative. C’est pourquoi vous ne pouvez pas fixer librement le prix de cession, en vous basant sur des critères comme le prix au mètre carré sur le marché ou l’offre et la demande. Le prix de vente est strictement encadré par un décret.

Il existe ainsi un plafond de prix de vente, qui fixe un prix maximum au mètre carré en fonction de la zone d’implantation du bien, comme suivant : 

• A Bis : 5 096 euros/m2
• A : 3 861 euros/m2
• B1 : 3 092 euros/m2
• B2 : 2 699 euros/m2
• C : 2 360 euros/m2

Concrètement, le prix de revient comprend :

• Le prix d’achat initial ;
• Une revalorisation calculée sur la base d’un indice choisi par l’OFS1 (indice du coût de la construction - ICC- ou indice de révision des loyers - IRL-) ;
• Une majoration au titre des travaux réalisés entre l’achat et la revente ;
• La TVA au taux applicable au jour de la vente.

La condition tenant à l’utilisation du logement

Dans de nombreuses communes de France, la demande de logement est supérieure à l’offre. Une situation encore aggravée par la pratique de location en saisonnier ou l’acquisition de résidences secondaires.

Le bail réel solidaire offre une réponse concrète à ces écueils, en imposant l’occupation du logement à titre de résidence principale. L’acquéreur doit remplir cette condition. Vous ne pouvez pas vendre à un candidat qui souhaiterait louer le logement ou en faire sa résidence secondaire.

L’organisme de foncier solidaire vérifiera que toutes les conditions sont réunies pour valider la revente.

Quelles sont les étapes pour revendre un logement acquis en bail réel solidaire ?

La loi exige une procédure rigoureuse pour revendre un BRS.

L’envoi de l’offre au cessionnaire

Dans un premier temps, vous devez envoyer une offre de cession au candidat acquéreur. Privilégiez une lettre recommandée avec accusé de réception pour prouver que vous avez bien réalisé cette formalité. 

Maintenue au moins pendant 30 jours à compter de son envoi, l’offre doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires : 

• Le caractère temporaire du droit au bail ;
• La date d’extinction du contrat ;
• La durée initiale du BRS (le contrat sera reconduit pour la même durée. On dit qu’il est rechargeable) ;
• Les conditions à respecter pour être éligible ;
• Les modalités de calcul du prix de vente.

L’acquéreur doit attendre l’expiration d’un délai de réflexion de 10 jours avant de renvoyer l’offre signée.

La demande d’agrément par l’OFS¹

Une fois que l’acquéreur a accepté l’offre, vous disposez d’un délai de 30 jours pour notifier l’OFS¹ de votre volonté de vendre. En effet, celui-ci doit donner son agrément à la cession. Vous joindrez à la demande : 

• Les pièces justificatives pour vérifier l’éligibilité du candidat (avis d’imposition notamment) ;
• Un dossier de diagnostics techniques, qui comprend au minimum le DPE.

L’OFS¹ doit délivrer ou refuser l’agrément dans les 2 mois suivant la réception de votre demande. S’il refuse, vous pouvez lui demander : 

• De trouver un acquéreur éligible ;
• De racheter le bien et de vous indemniser en fonction des clauses du bail et dans un délai de 6 mois. C’est la garantie de rachat du BRS.

Bail réel solidaire revente : quels sont les pièges à éviter ?

Vous le constatez, le processus de revente se révèle assez complexe. Pour respecter la législation applicable, il est recommandé de vous faire accompagner par un spécialiste du BRS. 

Vous devez en effet trouver un acquéreur éligible et demander à l’OFS1 de calculer le prix de vente. Enfin, n’oubliez pas de verser les redevances foncières chaque mois. Vous vous exposez en effet à la résiliation du bail, voire à la saisie du bien, ce qui rendrait encore plus complexe la revente de vos droits immobiliers.

La revente du bail réel solidaire vous permet d’avoir un capital à affecter à un autre projet immobilier, sur le marché classique ou toujours en accession sociale. En quête d’un logement à bas coût ? Découvrez nos offres en BRS !

1 Organisme Foncier Solidaire