Bail réel solidaire : frais de notaire et autres charges à prévoir

Le bail réel solidaire prévoit la dissociation du foncier et du bâti. Vous achetez un logement rénové ou neuf et vous louez le terrain sur lequel il est édifié à un organisme sans but lucratif appelé organisme de foncier solidaire (OFS). 

Concrètement, lors de l’achat, vous ne payez pas le prix de terrain, ce qui vous permet de devenir propriétaire d’un logement à moindre coût. Et de payer moins de frais de notaire !

Le BRS s’adresse aux primo-accédants modestes. Pour y être éligible, vous devez respecter un plafond de ressources calculé en fonction de la zone géographique et du nombre d’occupants dans le logement.

Le BRS est conclu pour une durée allant de 18 à 99 ans, et en principe, vous devez l’occuper à titre de résidence principale. Donner le logement en location reste possible, tant qu’aucune clause du bail ne l’interdit.

Vous pouvez revendre le bien immobilier à tout moment, à un preneur qui respecte lui aussi les plafonds de ressources. Si vous n’en trouvez pas, sachez que le dispositif comprend une garantie de rachat par l’OFS¹, dans les conditions prévues au bail.

Pour éviter la spéculation et conserver durablement un parc de logements accessibles, le montant de la plus-value est limité. Le prix de revente comprendra : 

• Le prix du logement ;
• Les dépenses de travaux ;
• Une revalorisation sur la base d’un indice comme le coût de la construction ou l’indice de revalorisation des loyers de l’INSEE.

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Quels sont les frais de notaire en bail réel solidaire ?

Les notaires disposent d’un monopole sur l’enregistrement et la publication des transactions immobilières. Les propriétaires doivent obligatoirement passer par l’un d’eux pour enregistrer leur BRS et payer les frais de notaire, ou frais d’acquisition. Ceux-ci se composent de droits et taxes, débours et de l’émolument du notaire.

Les droits et taxes

Le notaire collecte pour le compte de l’État et des collectivités locales des droits et taxes, qui comprennent :

• La taxe de publicité foncière si vous faites un achat dans le neuf. Elle s’élève à 0.715 % du prix de vente ;
• Le droit d’enregistrement, si vous achetez dans l’ancien. Ils représentent, en fonction des communes, 4.50 % ou 5.81 % du prix d’achat ;
• La contribution de sécurité immobilière, au taux de 0,1 %.

Les débours

Les débours sont les frais avancés par le notaire pour le compte des propriétaires, pour : 

• Récupérer des documents comme l’extrait cadastral ;
• Réaliser des formalités ;
• L'intervention d’un tiers, comme un géomètre.

Les émoluments du notaire

Les émoluments constituent la rémunération du notaire pour la rédaction de l’acte et sa publication au service de la publicité foncière. Ils sont calculés en fonction d’un barème et du prix d’achat du logement.

Au total, les frais de notaire pour le bail réel solidaire représentent environ :

• Entre 2 et 3 % du prix de vente pour l’acquisition d’un logement dans le neuf ;
• Entre 7 et 8 % pour un achat dans l’ancien.

Comment calculer les frais de notaire en BRS ?

Pour estimer les frais de notaire, vous devez :

• Appliquer le pourcentage des droits et taxes sur le prix de vente ;
• Appliquer le barème pour les honoraires du notaire, par tranches ;
• Appliquer le montant des débours, en moyenne compris entre 800 et 1200 euros.

Vous pouvez utiliser ce simulateur d’Anil pour affiner le calcul de vos frais de notaire.

Quelles sont les autres charges à prévoir en BRS ?

Souvenez-vous, vous louez le terrain à un organisme de foncier solidaire. Vous devez lui verser une redevance foncière chaque mois. Le montant est fixé par l’OFS1, mais en moyenne, il est de 1 à 4 euros par mètre carré habitable.

En outre, comme tous les propriétaires d’un logement au 1er janvier, vous devez vous acquitter de la taxe foncière. Vous pouvez demander l’application d’un abattement de 30 % sur son montant. Certaines communes proposent même une exonération totale de taxe foncière.

Enfin, si vous achetez un appartement dans une résidence en copropriété, vous devrez payer les charges de copropriété.

Quels sont les avantages financiers du BRS ?

Grâce au bail réel solidaire, vous devenez propriétaire à un coût largement inférieur à celui du marché classique. Vous bénéficiez d’une décote sur le prix de vente, qui varie entre 15 et 40 %.

En outre, si vous achetez un bien immobilier neuf, vous bénéficiez du taux réduit de TVA, qui passe de 20 % à 5.5 %.

Enfin, vous pouvez profiter d’un ultime coup de pouce financier de l’État : le prêt à taux zéro (PTZ), si vous remplissez les conditions d’éligibilité. Son montant varie en fonction de la zone géographique et du nombre d’occupants dans le logement.

Les frais de notaire et autres charges que vous devez supporter seront largement compensés par l’économie que vous réalisez sur le prix d’achat. Profitez-en pour devenir propriétaire à moindre coût et découvrez nos offres en BRS !

1 Organisme Foncier Solidaire