Devenir propriétaire à un coût inférieur à celui du marché, c’est possible avec le bail réel solidaire. Conçu pour faciliter l'accès à la propriété des ménages modestes, ce dispositif repose sur la dissociation entre la propriété du bâti, qui appartient à l’acquéreur, et celle du terrain, loué à un organisme sans but lucratif. Il vous faut respecter un plafond de ressources pour bénéficier du bail réel solidaire. Celui-ci varie en fonction de plusieurs critères et est revalorisé régulièrement. Explications !
Entré en vigueur en 2017, le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d’accession à la propriété réservé aux ménages modestes, attribué sous conditions de ressources. Il prévoit la dissociation de la propriété entre le foncier et le bâti pour rendre l’acquisition plus abordable.
Concrètement, vous achetez les murs du logement, mais pas le terrain sur lequel il est construit. Vous louez ce terrain à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), moyennant une faible redevance et pour une durée comprise entre 18 et 99 ans.
Parmi les avantages du BRS, citons :
Le prix d’acquisition inférieur de 15 à 40 % à celui du marché traditionnel ;
Une redevance comprise entre 1 et 4 euros du mètre carré pour la location du terrain ;
La TVA réduite à 5.5 % si vous effectuez un achat dans le neuf.
À savoir : le dispositif s’adresse aux primo-accédants, pour l’acquisition de la résidence principale.
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Le plafond de ressources désigne le revenu annuel maximum qu'un foyer fiscal ne doit pas excéder pour être éligible au BRS. Il est fixé par décret en fonction de deux critères :
Le nombre d’occupants dans le logement ;
La zone géographique où est implanté le bien immobilier.
Le plafond de ressources répond à 2 objectifs :
S’assurer que le BSR profite exclusivement aux ménages auxquels il est destiné. À savoir les ménages modestes à intermédiaires, qui peinent à devenir propriétaires sur le marché classique, en raison de prix trop élevés ;
Constituer durablement un parc d’accession à l’abri de toute intention spéculative, particulièrement en zones tendues. Les OFS(1) utilisent en effet le plafond pour sélectionner les ménages primo-accédants du logement, mais aussi ceux qui le rachèteront à l’issue de l’opération.
À savoir : Les OFS(1) peuvent fixer des seuils inférieurs à ceux du décret.
Le plafond de ressources dépend de la zone géographique d’implantation et du nombre d’occupants dans le logement.
Le territoire français est divisé en 5 zones : A bis, A, B1, B2 et C, par ordre décroissant de tension immobilière. On retrouve par exemple la ville de Paris en zone A bis, la Côte d’Azur en zone A ou encore les départements d’outre-mer en zone B1.
Le zonage sert notamment à calculer le revenu maximum :
Pour avoir droit à un bail réel solidaire ou à un logement social ;
Pour obtenir certains prêts aidés de l’État : le prêt à taux zéro (PTZ) et le prêt d’accession social, tous deux cumulables avec le BRS.
Les prix de vente ont tendance à s’envoler dans les zones à forte tension immobilière (où la demande de logements est supérieure à l’offre). Pour en tenir compte, le plafond de ressources est plus élevé en zones tendues qu’en zones détendues.
Les plafonds de ressources en vigueur depuis le 1er janvier 2024 sont les suivants :
Nombre de personnes composant le foyer | Plafond en zone A et Abis | Plafond en zone B1 | Plafond en zone B2 et C |
|---|---|---|---|
1 personne | 37 581 € | 37 581 € | 32 673 € |
2 personnes | 56 169 € | 56 169 € | 43 633 € |
3 personnes | 73 630 € | 67 517 € | 52 471 € |
4 personnes | 87 909 € | 80 875 € | 63 347 € |
5 personnes |
Source : https://www.service-public.fr/
Le plafond de ressources du bail réel solidaire prévoit 6 catégories de ménages, qui dépendent :
Du nombre de personnes à charge ;
D’une situation d’adulte isolé avec personne à charge ;
De la présence d’une personne en situation de handicap ;
De l’âge.
Plus il y a de personnes au foyer, plus le plafond augmente. Au maximum, il est de 117 694 euros pour un achat en zone A ou Abis avec 6 occupants dans le logement.
On distingue les catégories de ménages ci-dessous :
Catégorie de ménage
| Nombre de personnes composant le ménage |
1 | Une personne seule |
2 | Deux personnes ne comportant aucune personne à charge, à l'exclusion des jeunes ménages ou une personne seule en situation de handicap |
3 | Trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou un jeune ménage (deux personnes dont la somme des âges ne dépasse pas 55 ans) ou deux personnes dont au moins une est en situation de handicap |
4 | Quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge ou trois personnes dont au moins une est en situation de handicap |
5 | Cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge ou quatre personnes dont au moins une est en situation de handicap |
6 | Six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge ou cinq personnes dont au moins une est en situation de handicap |
Source : https://boris.beta.gouv.fr/
Les revenus comptabilisés dans le plafond de ressources sont ceux qui composent votre revenu fiscal de référence (RFR) en N-2. Vous devez donc vous reporter à votre avis d'imposition 2022 pour trouver votre RFR.
Vous respecterez le plafond dès lors que le RFR 2022 reste inférieur ou égal au plafond de ressources 2024, applicable à chaque zone, par nombre d’occupants.
Si vous avez un doute sur le calcul du plafond, vous pouvez utiliser ce simulateur du Gouvernement. Munissez-vous au préalable de vos avis d’imposition 2024 pour les revenus 2023 et 2023 pour les revenus de 2022.
Exemples de situations d’éligibilité au BRS
Monsieur et Madame X envisagent d’acheter un bien immobilier en BRS à Alençon. Leur revenu fiscal de référence s’élève à 41 500 euros. Alençon est en zone C, et le ménage entre dans la catégorie 2. Le plafond de ressources applicables étant de 43 633 euros, il est éligible au BRS.
Monsieur et Madame Y ont 2 enfants à charge : ils entrent donc dans la catégorie 4. Ils souhaitent acheter un appartement ou une maison à Quimper, située en zone B1. Ils déclarent un revenu fiscal de référence de 84 230 euros. Le plafond de ressources étant de 80 875 euros, ils sont bien éligibles au BRS.
Le plafond de ressources est amené à augmenter une fois par an. À la clé, la possibilité pour certains ménages jusqu’alors inéligibles au BRS d’entrer dans le dispositif.
Les plafonds de ressources sont revalorisés chaque année au 1er janvier, sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL) du 3ème trimestre. La dernière augmentation début 2024 permet à 3.8 millions de ménages supplémentaires d’être éligibles au bail réel solidaire.
Autre modification majeure : le plafonnement des occupants, jusque-là limité à 5 personnes ou plus, passe à 6 personnes + 13 116 euros par occupant supplémentaire, sans limitation.
À savoir : Avant le 1er janvier 2024, la révision s’effectuait sur la base de l'évolution annuelle de l'indice des prix à la consommation hors tabac.
Prenons l'exemple d'un ménage de 2 personnes sans personne à charge, qui vit à Boulogne-Billancourt, une ville située en zone Abis. Le plafond de revenus passe de 53 769 euros en 2023 à 56 169 euros en 2024.
Tout changement de situation peut affecter l'éligibilité au BRS. La composition du foyer familial, qui évolue grâce à l’arrivée d’un enfant, peut rendre un couple éligible au BRS.
Il en va de même avec le déménagement d’une zone à l’autre. Par exemple, un ménage qui a un RFR de 65 200 euros ne sera pas éligible au BRS en zone C (plafond de 63 347 euros), mais le devient s’il déménage en zone B2 (plafond de 68 634 euros).
Enfin, le changement de situation professionnelle, qui affecte le RFR à la hausse ou à la baisse, aura aussi une incidence sur le plafond applicable.
Devenir propriétaire sans supporter le coût total d’un terrain, c’est ce que permet le Bail Réel Solidaire (BRS). Les plafonds de ressources, nécessaires pour réserver le dispositif aux plus modestes, vont encore s’élargir dans les prochaines années.
(1) Organisme Foncier Solidaire
104 592 €
95 739 € |
74 518 € |
6 personnes | 117 694 € | 107 738 € | 83 983 € |
À ajouter pour toute personne supplémentaire dans le foyer | 13 116 € | 12 005 € | 9 368 € |