2025 marque une année idéale pour investir en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Avec la fin programmée de la loi Pinel, ce statut fiscal prend son envol auprès des investisseurs particuliers. En échange d’avantages financiers alléchants, des conditions LMNP sont imposées par la loi et encadrent strictement le régime. Voici ce qu’il faut retenir de ces différents critères avant d’opter pour ce statut.
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Le LMNP consiste en un régime fiscal avantageux pour les propriétaires particuliers louant un logement meublé. Outre la constitution d’un patrimoine immobilier, investir en meublé accorde une réduction d’impôts sur les revenus locatifs générés par le bien. Dans certains cas, il permet également de récupérer la TVA sur l’achat du logement.
En contrepartie de ces bénéfices, l’investissement en LMNP est soumis à diverses obligations.
Les conditions requises pour le LMNP visent aussi bien le propriétaire que le bien concerné et la location en elle-même.
Comme son nom l’indique, le régime LMNP cible spécifiquement les bailleurs non professionnels français. Autrement dit, il est applicable aux particuliers qui souhaitent obtenir des revenus complémentaires tout en se constituant un patrimoine. Pour être considéré comme un loueur particulier, le bailleur ne doit pas exercer d’activité immobilière professionnelle. Il ne doit donc pas être inscrit au Registre des Commerces et des Sociétés (RCS) comme professionnel du secteur.
La fiscalité n’est applicable qu’aux logements neufs ou anciens, excluant ainsi les locaux commerciaux et professionnels. Le bien loué peut appartenir tant au parc immobilier privé qu’à l’un des établissements de services expressément visés par la loi. Il s’agit des EHPAD, des résidences étudiantes, des résidences d’affaires, des résidences de tourisme et des résidences pour séniors. Ce champ d’application fait du statut LMNP une alternative de choix au dispositif Censi-Bouvard, disparu en 2023.Pour être éligible au LMNP, le logement doit également répondre à plusieurs critères :
Respecter une surface au sol d’au moins 9 m², une hauteur sous plafond de 2,20 m, 20 m³ ou plus de volume habitable ;
Être loué meublé, dans un état décent : cette condition impose la présence d’équipements essentiels en état de fonctionnement normal. Il s’agit, par exemple, d’une literie, d’ustensiles de cuisine, d’étagères de rangement, d’une table de cuisson ou d’un réfrigérateur ;
Se trouver dans un état décent lors de la mise en location ;
Respecter une performance énergétique minimum.
Le contrat de bail locatif
Le bail classique en LMNP est conclu pour une durée d'un an renouvelable, avec préavis d’un mois pour le locataire souhaitant prendre congé. Cette durée peut être réduite pour les locataires étudiants, en formation, en apprentissage, en stage, en mutation temporaire ou en mission ponctuelle. Dans le cadre d’une résidence de tourisme, le bail peut être de courte durée, conclu pour un maximum de 90 jours annuels.
Le locataire
Contrairement à d’autres dispositifs, l’occupation à titre de résidence principale n’est pas exigée comme condition LMNP. Il est d’ailleurs possible de louer son bien à un membre de sa famille. Il est toutefois exigé d’établir un bail en bonne et due forme et de louer au prix du marché.
Les loyers
Il n’y a pas de plafond règlementaire de loyer en LMNP. Le bailleur fixe le montant du loyer librement dans son contrat de bail, à condition de respecter le seuil de revenus annuels à ne pas dépasser.
La durée de location minimale en LMNP
S’il n’y a pas de durée de location imposée pour les logements en bail meublé classique, ce n’est pas le cas quant aux résidences de services. En effet, le propriétaire s’engage à louer son bien sur une période de 10 ans pour bénéficier des avantages fiscaux du régime.
Les conditions de revenus locatifs générés par le logement ne doivent pas excéder 23.000 € par an. En outre, quel que soit leur montant, ils ne doivent pas générer plus de 50 % des revenus annuels du foyer fiscal du propriétaire. En cas de dépassement de ces seuils, le bailleur est requalifié en tant que professionnel et perd son éligibilité LMNP.
Un investissement en LMNP peut s’effectuer sous deux régimes fiscaux différents, lesquels ont chacun leurs avantages :
La fiscalité micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s’avère très intéressante. En effet, elle vous permet d’obtenir un abattement forfaitaire de 50% de vos revenus locatifs, réduisant de moitié la somme imposable. Attention : pour bénéficier du régime micro-BIC, l’ensemble des revenus locatifs annuels ne doit pas dépasser 77.700 €. Dans le cas contraire, le propriétaire basculera automatiquement en régime réel.
Particulièrement pertinent dans le cas d’un achat en résidence de services, le régime réel offre les avantages suivants :
Les charges liées à l’investissement sont déductibles de l’impôt sur le revenu. Elles incluent, entre autres, le crédit, la taxe foncière, les charges de copropriété…
L’amortissement du bien et de ses meubles est, lui aussi, déductible de l’impôt sur le revenu.
Pour bénéficier du statut, le bailleur doit effectuer une déclaration en ligne sous 15 jours suivant l’acte de vente du logement. Il devra ensuite déclarer ses revenus locatifs chaque année, en tant que personne exerçant une activité non salariée.
Pour en savoir plus, découvrez le fonctionnement de la déclaration en LMNP.
En plus d’économies fiscales sur les revenus locatifs du logement, il est possible de récupérer la TVA liée à l’achat dudit bien. Ce bénéfice financier n’est pas sans contrepartie, puisqu’il impose une mise en location d’une durée minimum de 20 ans. Si le propriétaire choisit de revendre le bien avant la fin de cette période, il devra rembourser la TVA précédemment récupérée. Cette obligation peut être contraignante, c’est pourquoi elle est souvent privilégiée dans le cadre d’achat en établissements de services.
Par définition, le statut Loueur de Meublé Professionnel (LMP) s’oppose à la Location Meublé Non Professionnelle (LMNP). Ce régime est destiné aux propriétaires bailleurs qui exercent leur activité de location immobilière de manière habituelle et professionnelle. Cela se traduit par des revenus locatifs supérieurs à 23.000 € annuels et/ou à 50% des revenus totaux du foyer fiscal du loueur. En outre, le propriétaire est tenu à une obligation d'immatriculation au RCS en tant que professionnel de l’immobilier.Ce statut offre des contreparties, telles que la déduction fiscale de charges et d’amortissements. Les investisseurs respectueux des conditions du LMNP peuvent bénéficier d’un statut avantageux alliant rentabilité, optimisation fiscale et valorisation patrimoniale. Votre promoteur immobilier Kaufman Broad vous propose une vaste sélection de biens immobiliers neufs, parfaits pour un placement LMNP en 2024. De plus, nos partenaires de gestion locative, Citya et Foncia, vous proposent une solution de gestion clé en main, personnalisée et adaptée à vos besoins. Différents niveaux de prestations sont possibles. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus si vous souhaitez investir dans un logement.