Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet de bénéficier d’économies d’impôts sur les revenus locatifs du logement. S’il est réservé aux particuliers, ce régime très prisé reste encadré fiscalement. La déclaration LMNP des loyers s’effectue soit au régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), soit au régime réel simplifié. Voici les étapes pour bien déclarer une location meublée non professionnelle.
Une fois le propriétaire assuré de remplir les conditions du LMNP, il lui est indispensable d’exercer son activité de manière légale. Pour cela, il doit effectuer une déclaration de LMNP en ligne au guichet unique de l'INPI. Il s’agit d’une immatriculation simple et gratuite, durant laquelle le loueur obtiendra un numéro de SIRET. Elle doit être réalisée dans les 15 jours qui suivent le début de l’activité de location meublée. Dès cette étape, l’investisseur peut choisir son régime d’imposition, qui lui permettra de déclarer ses recettes annuelles.
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Les sommes à renseigner par le propriétaire dans sa déclaration des ressources locatives correspondent aux loyers perçus durant l’année. Ils ne doivent pas dépasser 23.000 € et 50% du revenu annuel du foyer fiscal du loueur. En cas de dépassement de ces seuils, l’activité sera considérée comme professionnelle.
Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est le régime fiscal par défaut en LMNP. Il est applicable si les loyers annuels du logement ne dépassent pas 77.700 €.
Déclarer sa location LMNP en micro-BIC permet un abattement forfaitaire sur les recettes locatives, réduisant ainsi le montant imposable. Le taux d’abattement dépend du type de location : 50% en location meublée classique, 71% en résidence de tourisme classée et 30% en location de tourisme non classée.
La démarche pour effectuer sa déclaration pour location meublée est à la fois simple et rapide. En effet, le loueur doit renseigner ses recettes dans le formulaire 20242 C PRO, à joindre à sa déclaration de revenus annuelle.
Le régime réel simplifié peut être choisi sur option par le loueur, notamment lorsqu’il commence son activité. Il devient obligatoire si les loyers annuels perçus dépassent le plafond imposé par le régime micro-BIC.
Ce régime fiscal n’offre pas d’abattement sur le revenu annuel du logement meublé. Il offre cependant deux grands avantages : la déduction des charges du bien et de son amortissement. Les charges déductibles incluent notamment les impôts locaux, les charges de copropriété, les frais d’entretien, les travaux d’amélioration… L’amortissement, considéré comme une charge, peut lui aussi être déduit annuellement. Il correspond à la perte de valeur du bien et de ses meubles au cours de leur usage normal. Cette dépréciation peut être déduite des impôts du loueur, selon la durée d’amortissement.
La procédure de déclaration pour location meublée au régime réel se découpe en deux étapes. Dans un premier temps, le loueur doit transmettre sa liasse fiscale via le formulaire 2031 SD, ses annexes ainsi que son bilan complet. Il est fortement recommandé d’avoir recours à un comptable pour réaliser ce bilan, qui implique un calcul précis des charges et des amortissements. Cette étape va permettre au propriétaire de générer sa déclaration LMNP en ligne et de la télétransmettre à l’administration fiscale. Dans un second temps, le loueur devra joindre le formulaire 2042 PRO à sa déclaration de revenus LMNP. Celui-ci mentionnera le montant du résultat fiscal de l’activité au réel et des potentiels déficits antérieurs (cas de déficit foncier).
En location meublée non professionnelle, l’investisseur a la possibilité de récupérer la TVA de 20% sur le prix d’achat du logement. Pour cela, il doit effectuer une demande de remboursement via le formulaire n° 3519-SD. Ce mécanisme est applicable à toute location meublée neuve dans un établissement de services éligible. Pour en bénéficier, le loueur doit conserver le bien immobilier dans son patrimoine durant 20 ans et le louer durant une période minimum de 9 ans.
La date de déclaration LMNP dépend du régime fiscal choisi :
Au régime micro-BIC, l’échéance est celle de la déclaration de revenus et dépend de votre zone de résidence.
Au régime réel, la date limite pour déclarer en LMNP est celle de télétransmission de la liasse fiscale.
La déclaration de la TVA en LMNP s’effectue de manière trimestrielle ou annuelle.
Les loueurs meublés professionnels doivent verser des cotisations sociales en fonction de leurs recettes locatives. Qu’en est-il des investisseurs en LMNP ?
En principe, les loueurs sous statut LMNP ne versent pas de prestations sociales à l’URSSAF. Il existe cependant une exception : les propriétaires d’une location meublée saisonnière dont les revenus dépassent 23.000 €. Il s’agit notamment de locations de tourisme non classées, louées sur de courtes durées via des plateformes.
En cas de revente du bien immobilier, le propriétaire doit s’acquitter de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% de la plus-value. Il peut toutefois bénéficier d’un abattement de 1,65% par an à partir de 6 ans et d’une exonération totale après 30 ans.
Le loueur particulier doit s’acquitter du paiement de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). Il existe cependant une exception dans deux cas de figure :
Une exonération si les revenus locatifs n’excèdent pas 5.000 €,
Une exonération de 100% la 1ʳᵉ année d'activité et de 50% pour la 2ᵉ année.
Réussir sa déclaration fiscale en LMNP peut s'avérer plus complexe qu’il n’y paraît. Voici quelques erreurs courantes à éviter lors de cette démarche cruciale :
Choisir un régime fiscal inadapté à sa situation : par exemple, si le logement implique des charges importantes, il n’est pas avantageux d’opter pour le régime micro-BIC.
Ne pas se faire accompagner par un comptable : un professionnel est d’une aide précieuse pour bien remplir sa déclaration et réaliser son bilan au régime réel. Il permet de justifier et de calculer les charges et les abattements pour optimiser son économie d’impôt.
Déclarer hors délai.
Ne pas s’immatriculer comme LMNP.
Se tromper de formulaire pour déclarer ses recettes.
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La déclaration LMNP permet d’exercer son activité légalement et d’obtenir des avantages fiscaux. Il s’agit d’une démarche importante, dont la complexité dépend du régime fiscal choisi. Votre promoteur Kaufman & Broad vous propose de nombreux logements pouvant être loués sous ce statut, répondant aux derniers critères de qualité et d’environnement. Contactez-nous pour investir en meublé et bénéficier de conseils sur-mesure.
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