Conditions de la défiscalisation : tout ce que vous devez savoir

La défiscalisation permet de réduire son impôt sur le revenu en investissant sur différents secteurs ciblés par l’État, notamment l’immobilier. En contrepartie de cet investissement, les particuliers profitent d’une réduction, d’une déduction ou d’un crédit d’impôt.

L’octroi et la conservation des avantages fiscaux sont le plus souvent soumis au respect de certaines conditions.

> Pour comprendre davantage l'importance de la défiscalisation et les opportunités qu'elle offre, nous vous invitons à lire notre article détaillé sur le sujet.

Les mécanismes de défiscalisation

L’avantage fiscal peut prendre 3 formes : 

• Une réduction d’impôt : vous déduisez une somme d’argent de l’imposition de votre foyer fiscal. Si vous ne payez pas d’impôt ou s’il est inférieur au montant de la réduction, elle ne vous sera pas remboursée ;
• Une déduction d’impôt : une somme d’argent est imputée sur votre revenu global ou sur un revenu catégoriel, par exemple les revenus fonciers ;
• Un crédit d’impôt : il vient en déduction de votre imposition, mais contrairement à la réduction, il vous sera remboursé si vous n’êtes pas imposable ou s’il excède votre taxation.

Pourquoi l’État accorde-t-il ces déductions fiscales ?

L’État accorde des avantages fiscaux pour orienter les investissements privés vers des secteurs essentiels, sous-financés ou prioritaires. En incitant les particuliers à investir dans le logement locatif, la rénovation de bâtiments anciens, ou la construction de logements sociaux, l’État allège sa propre charge financière tout en répondant à des besoins publics.

Par exemple, le manque de logements dans les zones en tension foncière pousse l’État à encourager la construction ou la rénovation de biens pour créer une offre locative accessible. 

Quel dispositif de défiscalisation choisir pour votre projet immobilier ?

Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation en immobilier et vous devez choisir qui correspond le mieux à votre profil et à votre projet. Demandez-vous quel est l’objectif de votre investissement locatif ? Quel avantage fiscal souhaitez-vous obtenir ? Vous opterez pour l’un ou l’autre des dispositifs en fonction de votre situation financière et fiscale et des conditions à respecter pour obtenir la réduction d’impôt.

> Découvrez notre guide complet sur les principales lois de défiscalisation pour investir dans l'immobilier et leurs conditions.

Conditions liées au bien immobilier

L’avantage fiscal ne doit pas être le seul critère de choix pour un dispositif de défiscalisation. Comme pour n’importe quel achat immobilier, la règle d’or reste l’emplacement. Or celui-ci sera amené à varier en fonction de l’objectif du dispositif : renforcement de l’offre locative ou rénovation du parc existant, neuf ou ancien. 

En loi Malraux ou Denormandie, vous achèterez un bien ancien situé en quartier dégradé, dans une optique de réhabilitation du parc.

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Conditions de location pour un investissement locatif

Les conditions de défiscalisation concernent à la fois le logement, le bailleur, le locataire et la location. Vous devez toutes les remplir sous peine de vous faire reprendre la réduction d’impôt par l’administration fiscale.

Le plus souvent, les dispositifs de défiscalisation imposent la location d’un logement nu. Vous devez également choisir un logement dans un habitat collectif. 

En outre, le maintien de la réduction d’impôt est subordonnée à un engagement de location de plusieurs années. 

Enfin, le logement doit devenir la résidence principale du locataire. Les dispositifs de défiscalisation ont pour objectif de maintenir un parc locatif pérenne, en interdisant de spéculer avec de la location saisonnière ou classique.

Conditions de plafond de loyer et de ressources

La défiscalisation doit aussi permettre aux ménages modestes d’accéder plus facilement à la location. C’est ainsi que vous devez le plus souvent respecter deux conditions : 

• Le plafond de loyer. Contrairement aux autres bailleurs, vous ne pouvez pas fixer librement le montant du loyer. Un décret vient déterminer le plafond de loyer par mois et par mètre carré en fonction de la zone d’implantation du bien (A bis, A, B1, B2 ou C). À noter que le plafonnement ne s’applique pas en loi Malraux ; 
• Le plafond de ressources des locataires. Vous devez choisir un preneur dont les ressources en N-2 n’excèdent pas un plafond déterminé par décret, en fonction de la zone et du nombre d’occupants.

Conditions d'investissement et plafond des avantages fiscaux

La plupart des avantages fiscaux obtenus grâce aux dispositifs de défiscalisation entrent dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.

Le plafonnement des niches fiscales limite le montant des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier chaque année : 

• 10 000 euros pour les investissements en France ;
• 18 000 euros pour les investissements en outre-mer. 

À savoir : la réduction d’impôt au titre de la loi Malraux n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Les lois de défiscalisation peuvent également prévoir des plafonds d'investissement spécifiques pour limiter le montant d’investissement éligible aux réductions d'impôt. Voici 2 exemples :

• Loi Denormandie : le montant d'investissement pris en compte est limité à 300 000 € par an et à un prix de 5 500 € par mètre carré ;
• Le déficit foncier : les propriétaires bailleurs qui ont opté pour le régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu global un déficit foncier de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt). 

> Pour en savoir plus sur les limites de la défiscalisation, consultez notre article qui explore ces aspects en détail.

Conditions liées aux travaux

Enfin, certains dispositifs de défiscalisation immobilière subordonnent la réduction fiscale à la réalisation de travaux. C’est le cas pour : 

• La loi Malraux : vous devez effectuer des travaux de restauration complète sur un bien situé dans des zones protégées, comme les quartiers anciens dégradés (QAD) ou les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AMVAP). À la clé, la possibilité de défiscaliser 400 000 euros de dépenses de travaux sur 4 ans ;
• La loi Monuments Historiques : vous pouvez déduire l’intégralité des dépenses de travaux et des charges foncières que vous avez si le bien génère des recettes et à condition que vous ne l’occupiez pas ;
• La loi Denormandie : vous devez réaliser des travaux représentant au moins 25 % du prix total de l’opération.

Vous devez entreprendre les travaux prévus pour chaque dispositif. En loi Denormandie, par exemple, vous devez réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique. En loi Malraux et Monuments Historiques, sont éligibles les travaux de restauration, de reconstitution de l’extérieur ou de transformation en locaux à usage d’habitation.

Enfin, vous devez respecter la réglementation liée aux travaux. Il vous faut par exemple faire appel à un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE) en loi Denormandie et faire valider les travaux par un Architecte des Bâtiments de France (ABF). 

Les dispositifs de défiscalisation non immobiliers et leurs conditions

Vous pouvez également profiter d’avantages fiscaux avec des investissements financiers.

Assurance-vie

À condition de conserver votre contrat pendant au moins 8 ans, vous profitez : 

• D’un abattement de 4 600 euros par an (9 200 euros si vous êtes un couple soumis à imposition commune ;
• D’une taxation à la flat tax de 30 % (12.8 % d’IR et 17.2 % de prélèvements sociaux), sauf à préférer l'imposition au barème progressif de l’IR s’il est plus avantageux ;
• D’une taxation partielle de la rente viagère, en fonction de l’âge que vous avez au moment où vous sortez en rente.

Vous pouvez aussi donner en franchise d’impôt 152 500 euros par bénéficiaire, si vous effectuez des versements avant 70 ans. L’abattement passe à 30 500 euros pour tous les bénéficiaires pour les versements effectués après 70 ans.

Plan Épargne Retraite (PER) 

Au choix, vous pouvez : 

• Déduire les versements que vous réalisez sur le plan, dans la limite d’un plafond annuel qui varie selon si vous êtes salarié ou travailleur indépendant ;
• Ne pas déduire les versements, mais bénéficier d’une fiscalité allégée à la sortie (sortie en rente avec une taxation partielle en fonction de l’âge, ou sortie en capital avec exonération partiel d’IR et de prélèvements sociaux + imposition à la flat tax).

Plan d'Épargne en Actions (PEA)

Le PEA encourage l’investissement en actions européennes. Après 5 ans de détention du bien, vous êtes exonéré d’impôt sur les plus-values, mais vous restez redevable des prélèvements sociaux. Le plafond d’investissement s’élève à 150 000 euros ou à 225 000 euros si vous optez pour un PEA-PME.

FCPI et FIP

Les FCPI et FIP sont des véhicules d’investissement dédiés aux PME innovantes ou régionales. En investissant dans un FCPI ou un FIP, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu de 18 % à 25 % du montant investi (dans la limite de 12 000 € pour une personne seule ou 24 000 € pour un couple). 

Dons aux associations

Les dons aux associations d’intérêt général ouvrent droit à une réduction d’impôt de 66 % du montant donné, dans la limite de 20 % du revenu imposable. Pour les associations d’aide aux personnes en difficulté, ce taux monte à 75 %, avec un plafond de 1 000 €. Au-delà de 1 000 euros, la réduction revient à 66 %, avec limitation à 20 % du revenu imposable.

Emploi à domicile

Si vous employez un salarié à domicile pour des tâches comme le ménage, la garde d'enfants ou l’aide aux personnes âgées, vous avez droit à un crédit d’impôt de 50 % des dépenses engagées, avec un plafond annuel de 12 000 €, majoré en fonction de votre situation (âge, nombre d’enfants). 

Travaux relatifs à la transition énergétique

Les travaux d’amélioration énergétique dans votre résidence principale ou un bien locatif utilisé comme habitation principale, vous font bénéficier d’un crédit d’impôt avec le dispositif MaPrimeRénov’. Vous devez respecter des conditions de défiscalisation : 

• Tenant aux ressources ;
• Liées au recours à un professionnel RGE ;
• À la demande préalable de l’aide avant de lancer les travaux.

Cette aide finance une partie des travaux selon les revenus du ménage et la nature des travaux.

Malgré les conditions à respecter, les options de défiscalisation offrent des solutions adaptées aux différents profils d’investisseurs et permettent d’optimiser efficacement votre fiscalité.