Achat immobilier défiscalisé : conseils pratiques pour réduire vos impôts

Les investisseurs peuvent obtenir des avantages fiscaux en achetant un bien neuf ou ancien.

L’achat immobilier pour défiscaliser dans l'ancien ou dans le neuf 

Le loueur en meublé non professionnel est un statut fiscal que l'administration vous octroie si vous respectez l’une des conditions suivantes :

• vous percevez moins de 23 000 euros par an de recettes locatives ;
• Les loyers sont inférieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Investir en meublé vous autorise à déduire l’intégralité des charges et à pratiquer des amortissements sur le bâti (hors terrain), le mobilier et les travaux supérieurs à 600 euros. Le but est de créer un déficit, qui vient effacer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux et qui se reporte pendant 10 ans sur la catégorie des BIC de location meublée.

Vous pouvez découvrir d’autres dispositifs comme Loc’Avantages (ex loi Cosse) ou Girardin social dans notre article sur les lois de défiscalisation immobilière.

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La défiscalisation dans l'ancien

Il existe de nombreux dispositifs pour acheter un bien défiscalisé dans l’ancien.

Le dispositif Denormandie 

L’investissement en loi Denormandie est applicable jusqu’à fin 2027. Il a pour objectif de soutenir la rénovation dans les quartiers anciens dégradés. Vous achetez : 

• Un logement à rénover, avec des travaux représentant au moins 25 % du total de l’opération. Vous devez réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique ou choisir 2 travaux éligibles dans une liste de 5, ou créer une surface nouvelle.

• Dans un local à transformer en logement.

Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée en fonction de la durée d’engagement locatif, dans la limite de 300 000 euros d’investissement et de 5 500 euros par mètre carré :

• 12 % du prix d’achat pour une mise en location de 6 ans 

• 18 % pour 9 ans

• 21 % pour 12 ans

La loi Malraux

Vous êtes fortement fiscalisé ? La loi Malraux vous fait bénéficier d’une réduction d’impôt de 400 000 euros sur 4 ans. Vous pourrez déduire les dépenses de travaux, selon un pourcentage variable en fonction de la zone d’implantation du bien :

👉 22 %, pour un bien localisé dans :

• Un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique ;

• Une ancienne ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager) ;

• Une AVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine).

   

👉30 %, pour un bien localisé dans :

• un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM (Plan de Sauvegarde et de Mise en valeur) approuvé ;

• un QAD (quartier ancien dégradé) ;

• un quartier conventionné NPNRU - Anciens secteurs sauvegardés.

Vous devez en outre respecter ces conditions pour obtenir l’avantage fiscal :

• Les travaux doivent porter sur l’intégralité de l’immeuble ;

• Ils doivent être au préalable autorisés par le Préfet, puis suivis par un Architecte des Bâtiments de France ;

• Le bien doit être loué vide pendant au moins 9 ans, à titre de résidence principale. La loi n’impose pas de plafonnement de ressources ou de loyer.

La loi Monuments Historiques 

La loi Monuments Historiques est la plus généreuse des lois de défiscalisation dans l’immobilier. Elle vous propose, sous conditions, de déduire du revenu global les dépenses de travaux et les charges foncières. Et ce, sans limitation de montant et sans engagement de location. Une seule obligation : ne pas revendre le bien avant 15 ans, sous peine de reprise de l’avantage fiscal. 

En outre, vous pouvez transmettre le bien historique dans des conditions avantageuses. Si vos héritiers signent une convention avec le Ministère de la culture et ouvrent le bâtiment au public, ils ne paieront pas de droits de succession.

À savoir : les avantages fiscaux obtenus au titre de la loi Malraux ou Monuments Historiques n’entrent pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.

Le déficit foncier en location vide

Vous devez investir dans l’ancien avec travaux et soumettre les loyers que vous percevez au régime réel. Celui-ci vous autorise à déduire une liste limitative de charges, comme les dépenses de rénovation, les primes d’assurances ou les intérêts d’emprunt.

Si vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs, alors vous créez un déficit foncier. Celui-ci s’impute sur votre revenu global à hauteur de 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt, déductibles dans la catégorie des revenus fonciers). 2 situations : 

• Vous réalisez un déficit foncier d’un montant supérieur à 10 700 euros : l’excédent se reporte sur les revenus fonciers pendant 10 ans ;

• Vous réalisez un déficit foncier d’au maximum 10 700 euros et votre taxation est inférieure à ce montant : l’excédent se reporte sur le revenu global pendant 6 ans, excepté la fraction du déficit provenant des intérêts d’emprunt, qui s’impute sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

   

Conseils pratiques pour optimiser votre achat immobilier défiscalisé

Bien choisir le dispositif adapté à votre situation

Vous devez prendre en compte votre situation fiscale pour choisir le bon dispositif. Rappelons que les réductions d’impôt non consommées ne sont pas remboursées. Il faut donc que l’avantage fiscal soit cohérent avec votre niveau d’imposition. Si vous relevez des tranches marginales les plus hautes, privilégiez la loi Malraux ou Monuments historiques.

Faites également coïncider votre investissement avec votre objectif, selon si vous privilégiez le rendement ou la valorisation. Vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires grâce à la location ? Le LMNP s’avère tout indiqué.

Enfin, pensez à la liquidité de votre investissement. Vous pourrez reprendre un logement en location meublée longue durée plus rapidement qu’un appartement en loi Pinel.

Travaux ou pas, l’immobilier ancien peut vous faire économiser des impôts ! Découvrez comment chaque option s’adapte à vos objectifs financiers dans notre article.

Défiscalisation immobilier ancien avec et sans travaux.

Maximiser la réduction d'impôts en combinant plusieurs dispositifs

Si vous ne pouvez pas obtenir plusieurs avantages fiscaux sur un même bien, rien ne vous empêche de cumuler les dispositifs pour optimiser encore votre fiscalité. Vous pouvez ainsi opter pour un dispositif qui vous offre une réduction d’impôt avec un autre qui propose une déduction sur le revenu imposable. Par exemple, loi Denormandie et Monuments Historiques.

H3 Les points d'attention à prendre en compte

L’achat immobilier défiscalisé présente certaines limites : 

• Les lois incluent les avantages fiscaux dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par an, 18 000 euros si vous faites un investissement en outre-mer. Vous devrez vous contenter de cette limite, sauf si vous investissez en loi Malraux ou MH ;
• L’avantage fiscal sera repris par le fisc si vous ne respectez plus l’une des conditions, par exemple le plafonnement des loyers en loi Denormandie ;
• Vous devez tenir compte du prix d’achat, bien estimer les travaux et étudier le marché pour sélectionner votre bien. Ne vous focalisez pas uniquement sur la réduction d’impôt, tenez compte de la valorisation et de la liquidité de votre investissement.

Découvrez plus en détail les contraintes en matière de défiscalisation dans notre article sur les limites de la défiscalisation immobilière.

Les avantages de l’achat immobilier pour défiscaliser

L'achat immobilier pour défiscaliser présente bien des atouts pour se constituer un patrimoine sans pression fiscale lourde.

Acheter pour défiscaliser et obtenir des revenus supplémentaires

Investir dans l’immobilier locatif permet de générer des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus. Ils serviront notamment à financer les mensualités du prêt immobilier. Une fois celui-ci remboursé, vous percevrez des loyers qui peuvent vous aider à compléter le salaire ou la pension de retraite.

Acheter et défiscaliser pour réduire le montant de ses impôts

Les recettes locatives que vous percevez peuvent augmenter votre taux marginal d’imposition, mais l’achat immobilier défiscalisé vous permet d’actionner 2 leviers : 

• La réduction des revenus catégoriels liés à la location (revenus fonciers en location nue et BIC en location meublée), grâce au jeu des déficits ;
• Diminuer le revenu imposable, grâce aux déductions.

Acheter et défiscaliser pour se constituer un patrimoine immobilier

Grâce aux réductions d’impôt et aux loyers perçus, vous pouvez accroître la surface de votre patrimoine immobilier. Vous pourrez ensuite le transmettre à vos proches, qui auront le choix de le conserver pour bénéficier du rendement, ou de le revendre pour en tirer des liquidités.

Acheter en défiscalisation pour préparer sa retraite

Enfin, l'immobilier locatif défiscalisé vous permet d’anticiper la perte de revenus que vous connaîtrez à cet horizon, grâce aux loyers.

L’achat immobilier défiscalisé vous permet d’allier optimisation fiscale et constitution de patrimoine. En choisissant un dispositif adapté, vous réduisez efficacement vos impôts tout en générant des revenus locatifs pour sécuriser votre avenir financier. 

Liste des abréviations et leurs significations :

• BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux

• LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel

• MH : Monuments Historiques

• NPNRU : Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain

• PVAP : Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine

• PSVM : Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur

• QAD : Quartier Ancien Dégradé

• ZPPAUP : Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager