Les limites de la défiscalisation immobilière : ce qu’il faut savoir avant d’investir

La défiscalisation désigne l'ensemble des dispositifs légaux qui permettent de réduire son imposition tout en investissant dans l'immobilier. Ils sont proposés par l’État pour encourager les investissements sur des secteurs comme le logement en zones tendues ou la rénovation du patrimoine remarquable.

En contrepartie de la mise en location d’un bien immobilier, vous bénéficiez d’une réduction de l’impôt sur le revenu ou d’une déduction sur le revenu imposable.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation les plus courants ?

Il existe différents dispositifs qui vous permettent d’investir dans l’ancien et dans le neuf. Pour un aperçu complet des lois de défiscalisation pour investir dans l'immobilier, consultez notre guide dédié.

La loi Denormandie

Offrant, elle aussi, une réduction d’impôt, la loi Denormandie s’applique aux biens situés dans un quartier ancien dégradé. Vous devez entreprendre des travaux de rénovation énergétique représentant 25 % du coût total de l’opération ou transformer un local en habitation.

La loi Malraux

La loi Malraux a pour objectif de favoriser la restauration de biens immobiliers situés dans des zones protégées pour la préservation du patrimoine. Elle propose aux investisseurs une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux, selon la zone, avec un plafond de 400 000 € réparti sur 4 ans.

La loi Loc’Avantages

Elle propose aux propriétaires bailleurs une réduction d’impôt s’ils louent leur bien à un loyer inférieur au marché. Son montant varie en fonction de la baisse consentie sur le loyer et va de 15 % à 65 %.

Le statut de LMNP

À condition d’opter pour le régime fiscal du réel, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut déduire l’intégralité de ses charges et amortir le bien, le mobilier et les travaux. S’il crée un déficit, celui-ci viendra s’imputer sur la catégorie des BIC de location meublée, ce qui permet de limiter, voire annuler l’impôt sur les revenus locatifs.

Le déficit foncier

Les bailleurs en location nue peuvent déduire certaines charges au régime réel, notamment de travaux, pour créer un déficit foncier. Celui-ci s’impute sur le revenu global à concurrence de 10 700 euros par an.

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Quelles sont les limites de la défiscalisation immobilière ?

Vous devez tenir compte des limites de la défiscalisation pour prendre une décision éclairée sur votre investissement.

Les plafonds de réduction d'impôt

Les lois de défiscalisation prévoient des plafonds d’investissement pour réduire le montant de l’avantage fiscal. Le dispositif Denormandie, par exemple, limite l’investissement à 300 000 euros et à 5 500 euros du mètre carré. Au maximum, si vous partez sur 12 ans, vous profiterez d’une réduction d’impôt de 42 000 euros. 

Plus généreuse, la base d’investissement en loi Malraux s’élève à 400 000 euros et vous permet d’obtenir une réduction d’impôt jusqu’à 120 000 euros la première année.

Le plafonnement global des niches fiscales

Depuis 2009, le gouvernement a mis en place le plafonnement global des niches fiscales. Il vise à limiter le montant d’avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier sur une année à : 

• 10 000 € pour l’ensemble des réductions et crédits d’impôt en métropole ;
• 18 000 € pour certains investissements en outre-mer. 

À l’exception de la loi Malraux et de la loi Monuments Historiques, l’ensemble des dispositifs de défiscalisation sont concernés par le plafonnement. Si vous cumulez plusieurs dispositifs, vous pouvez rapidement atteindre le plafond des niches fiscales, ce qui viendra amoindrir l’efficacité de votre stratégie de défiscalisation.

Les obligations d’éligibilité

Les lois prévoient de nombreux critères à respecter pour obtenir et conserver l’avantage fiscal. 

En loi Denormandie, vous devez vous engager sur une durée de location de 6, 9 ou 12 ans, renouvelable jusqu’à 12 ans. Vous devez en outre : 

• Louer le logement en location nue, à titre de résidence principale ;
• Choisir un locataire dont les revenus respectent la limite du plafond de ressources, lequel dépend de la zone géographique et du nombre d’occupants ;
• Pratiquer un loyer encadré, dont le montant varie en fonction de la zone.

En loi Malraux, vous devez louer le bien pendant au minimum 9 ans et réaliser des travaux validés par l’Architecte des Bâtiments de France.

Pour investir en meublé sous le statut LMNP, vous devez percevoir moins de 23 000 euros de recettes locatives par an ou avoir des revenus d’activité supérieurs aux loyers. 

Le risque de mauvaise rentabilité

Obtenir une réduction d’impôt ne rend pas forcément l’investissement rentable. Si vous sélectionnez mal l’emplacement du bien, vous vous exposez à des vacances locatives ou à des impayés de loyers. Par ailleurs, la valorisation à terme n’est pas garantie dans toutes les villes. Enfin, les frais de gestion et les charges (entretien, copropriété…) peuvent rapidement peser sur la rentabilité nette du projet.

La rigidité des dispositifs

Les avantages fiscaux obtenus au titre de la défiscalisation en immobilier seront remis en cause par l’administration fiscale dès lors que vous ne respectez plus les conditions pour y avoir droit. Par exemple, si le bien n’est plus loué avant la fin de la période d’engagement.

Les coûts cachés

Frais de gestion locative, charges de copropriété, travaux d’entretien : les frais s’accumulent rapidement. Dans les dispositifs nécessitant des rénovations, comme la loi Malraux, il est fréquent de dépasser l’estimation initiale du budget. 

À savoir : Pour optimiser votre achat immobilier défiscalisé, il est essentiel de bien comprendre les règles applicables à chaque dispositif.

Quelles sont les contraintes de la défiscalisation immobilière ?

Vous devez aussi avoir en tête les contraintes de la défiscalisation avant de vous lancer.

Les contraintes administratives

Les dispositifs de défiscalisation impliquent de réaliser des démarches administratives, comme la vérification de la conformité avec les plafonds de ressources, la comptabilité, les déclarations fiscales annuelles, la mise en location rapide après les travaux ou l’achat… Il faut avoir du temps et des compétences pour les accomplir, sauf si vous les déléguez à des professionnels.

L’incertitude liée aux changements législatifs

Les dispositifs de défiscalisation sont régulièrement modifiés par les pouvoirs publics. La loi Pinel, par exemple, a vu ses taux de réduction d’impôt baisser au fil des années, avant de prendre fin en décembre 2024.
Cette instabilité législative peut affecter les rendements attendus ou remettre en cause votre stratégie d’investisseur.

Quelles sont les erreurs courantes des investisseurs en défiscalisation ?

Voici les erreurs à éviter en défiscalisation immobilière.

Surinvestir dans des dispositifs non adaptés à ses besoins

La réduction d’impôt doit être en adéquation avec la charge fiscale de votre foyer. Inutile, par exemple, d’investir en loi Malraux si vous relevez des premières tranches d’imposition. Vous risquez d’avoir des frais de fonctionnement trop élevés, qui pourraient nuire à votre stabilité financière.

Se concentrer uniquement sur l'avantage fiscal

Obtenir un avantage fiscal ne doit pas vous conduire à oublier la règle d’or en immobilier : l’emplacement. La rentabilité locative réelle du bien en dépend, qu’il s’agisse de loyers ou de plus-value. Gardez en tête que la réduction d’impôt ne permet pas toujours de compenser de faibles revenus locatifs, un risque élevé de vacances locatives ou des impayés. Avant d’investir en loi Denormandie, par exemple, vérifiez que l’avantage fiscal est suffisant pour contrebalancer les loyers réglementés.

Mauvaise anticipation des sorties de dispositif

Au moment d’investir, vous devez vous poser la question de la sortie du dispositif, pour ne pas vous retrouver en situation délicate, avec un logement difficile à revendre et à valoriser. 
Si vous avez investi en loi Pinel avant sa disparition en décembre 2024, vous devrez attendre la fin de votre engagement locatif (6, 9 ou 12 ans) avant de pouvoir revendre votre bien. À ce moment-là, il basculera sur le marché de l'ancien, où la concurrence avec d'autres investisseurs sortant du dispositif pourrait être forte. Cela pourrait entraîner une pression sur les prix et un risque de moins-value si l’offre dépasse la demande.

Comment contourner les inconvénients de la défiscalisation immobilière ?

Vous devez vous former et vous informer pour bien comprendre les critères d’éligibilité à un dispositif, son fonctionnement et les obligations à respecter. Finissons cet article avec quelques pistes pour contourner les limites de la défiscalisation.

Choisir un dispositif adapté à son profil

Vous devez choisir votre dispositif de défiscalisation en fonction de votre profil d’investisseur. Si vous êtes fortement fiscalisé, vous avez tout intérêt à choisir la loi Monuments Historiques, qui vous permet de déduire les dépenses de travaux et charges foncières directement sur votre revenu imposable. Pour la loi Denormandie, mettez aussi en adéquation la durée d’investissement avec le montant d’impôt à éluder.

S’entourer de professionnels

L’accompagnement par des experts, comme les conseillers en gestion de patrimoine, notaires ou fiscalistes, aide à sécuriser l’investissement. Un professionnel qualifié connaît les subtilités des dispositifs de défiscalisation et peut vous conseiller sur la sélection des biens, l’évaluation des charges et le prévisionnel de rentabilité. Il peut également vous aider à éviter les erreurs administratives qui pourraient entraîner une reprise des avantages fiscaux. 

Planifier sur le long terme

Une vision à long terme est essentielle pour réussir un investissement défiscalisé. Les dispositifs imposent des engagements de plusieurs années, et les sorties de dispositif doivent être anticipées dès l’achat. Planifier à l’avance permet de structurer son patrimoine immobilier en fonction de ses objectifs (retraite, transmission…) et d’optimiser la rentabilité.
La défiscalisation immobilière, malgré ses contraintes, reste un outil efficace pour se constituer un patrimoine et optimiser sa charge fiscale. Il vous suffit de bien préparer votre stratégie d’investissement et de l'adapter à votre profil.

Liste des abréviations et leurs significations : 

LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel
BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux