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Acheter dans le neuf en LMNP : le bon calcul

Achat neuf LMNP
Véritable valeur refuge, l’immobilier est devenu en quelques années l’investissement préféré des Français. Et l’engouement pour l’investissement locatif ne se dément pas. Mais quel dispositif choisir ? La Loi Pinel ou le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) ? Kaufman & Broad vous propose aujourd’hui de faire le point sur les avantages et les inconvénients de chacune de ces options.

Dans le cadre d’un investissement locatif, votre profil, vos objectifs et le type de bien que vous souhaitez mettre en location vont vous orienter sur le choix du dispositif. Neuf ou ancien ? Complément de revenu ou création de patrimoine ? Investissement à moyen ou long terme ? Ce sont autant de questions qu’il est nécessaire de se poser pour définir et clarifier votre projet.

La loi Pinel bientôt rabotée

Créé en 2014 par la ministre du Logement Sylvia Pinel, la loi Pinel permet aux contribuables d’investir dans l'immobilier neuf (maison ou appartement) pour ensuite louer sur une période définie, en contrepartie d'une réduction fiscale. Ce dispositif, ouvert à tous les contribuables domiciliés fiscalement en France, a été mis en place pour encourager la construction de logements neufs dans les zones dites "tendues", c’est-à-dire où la demande locative est forte.  
La loi Pinel a pour principal avantage de vous permettre de déduire jusqu’à 21% du prix du bien de vos impôts. Notez que si ce dispositif a été prolongé jusqu'en 2024, le montant maximal de la réduction d'impôts sur le revenu va diminuer dès 2023. Dans ces conditions, pourquoi ne pas d’ores et déjà vous tournez vers le statut LMNP, moins connu mais aux avantages tout à fait intéressants ? 
 

L’achat immobilier neuf en LMNP, un investissement sur le long terme

Mis en place en 1949, le statut LMNP est l'une des plus anciennes niches fiscales. Contrairement au dispositif Pinel, il s’agit d’un investissement qui a vocation à être conservé par le propriétaire, l’avantage fiscal n’étant pas limité dans le temps.

  • Quel type de bien en LMNP ? 

Comme son nom l’indique, le statut LMNP implique d’investir dans un bien immobilier et de le louer en meublé et non vide comme pour un Pinel. Une liste précise des équipements obligatoires régit ce statut. Par ailleurs, s’il est possible d’investir dans un logement et de le meubler, il est plus simple de se tourner vers une résidence de services : résidence de tourisme, résidence d’affaires, résidence pour seniors, résidence étudiante ou résidence médicalisée. Dans ce cas, la gestion locative est assurée par un exploitant et le bail signé est un bail commercial d’une durée minimum de 9 ans. 

  • Qui peut bénéficier du LMNP ?

Pour prétendre au statut LMNP, vous devez respecter quelques critères : 

- Ne pas exercer cette activité à titre professionnel
- Les recettes locatives ne doivent pas dépasser les 23 000 euros par an ou 50% de vos revenus globaux. Si ces deux conditions ne sont pas respectées, vous relevez obligatoirement du statut de loueur meublé professionnel (LMP)
- Les bénéfices de la location sont à déclarer dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

En choisissant l’achat immobilier neuf en LMNP, vous pouvez :

  • Générer des revenus supplémentaires sans augmenter vos impôts (en choisissant le régime réel)
  • Acheter où vous voulez, sans contrainte de zonage
  • Vous constituer un patrimoine de qualité, facilement transmissible.
     
  • Quels sont les avantages du LMNP dans le neuf ?

Les avantages de ce statut sont nombreux : 

- Vous profitez du principe comptable de l’amortissement. 
- vous disposez de deux options pour appliquer cet amortissement : le régime micro-BIC  (vous êtes imposé sur la moitié de vos loyers) ou le régime réel (vous déduisez les charges et les amortissements de vos recettes, ce qui réduit considérablement voire annule la part imposable de vos revenus locatifs). 
- les biens loués en LMNP sont totalement exonérés d'impôt sur les plus-values au bout de 22 ans de détention
- ce type d’investissement permet d’opter pour de petites surfaces (studio, T2) et est donc accessible pour des investisseurs à petits budgets.

Vous l’aurez compris, investir dans le neuf en LMNP est uns stratégie intéressante sur le long terme qui permet à la fois de défiscaliser, de vous constituer un patrimoine et de préparer votre retraite. Alors n’hésitez plus !