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Financement : tout comprendre sur le taux d’usure

Financement : tout comprendre sur le taux d’usure
La banque de France vient de le « relever », début octobre, à 3,05 %. Quoi ? Le taux d’usure bien sûr ! Mais qu’est-ce que ce taux au nom peu engageant ? A quoi sert-il ? Comment le calculer ? Et surtout, sa hausse est-elle une bonne nouvelle pour les candidats à la propriété ? Kaufman & Broad vous dit tout.

Qu'est-ce que le taux d'usure ?

C’est d’abord un terme… qui fait peur ! un « usurier », dans l’imagerie populaire, est quelqu’un de peu fréquentable, qui acceptera de vous prêter de l’argent, mais à des taux très élevés, qui demandera des gages, et n’hésitera pas à utiliser la manière forte pour se faire rembourser. « Un usurier vous prête au conditionnel et vous ruine au futur », disait déjà au XIIIème siècle l’homme politique anglais Joseph Addison. Vu comme ça, la pratique fait froid dans le dos !
Plus sérieusement, le taux d’usure, c'est le taux maximum légal que les établissements de crédit peuvent appliquer lorsqu’elles accordent un prêt. Ce taux protège donc les emprunteurs des taux excessifs qui pourraient être pratiqués par les banques ! Haaaa ! Voilà qui est beaucoup plus rassurant !

Comment est calculé le taux d’usure ?

D’abord, c’est la Banque de France qui décide de la valeur de ce taux et l’actualise tous les trois mois. Le taux d’usure est publié au Journal Officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. C’est du sérieux ! Plusieurs taux d'usure existent en fonction du montant emprunté, de la durée d'emprunt et de la nature du prêt : crédit à la consommation, prêts à taux fixe ou variable, découvert, crédit renouvelable… et bien sûr prêts immobiliers.

En la matière, le taux d’usure correspond au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que la banque ne doit pas dépasser. Ce TAEG inclut :

  • Le taux d'intérêt de base (dit aussi taux nominatif) du prêt
  • Les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d'inscription, frais de dossier, frais de courtiers éventuels…)
  • Et surtout les frais liés à l’Assurance Emprunteur, obligatoire lorsqu’on souscrit un prêt immobilier :


Attention ! il s’agit des frais liés au crédit immobilier ! Les frais d’agence éventuels et les frais de notaire ne rentrent pas dans ce calcul !

A combien est fixé en ce moment le taux d’usure ?

La Banque de France fixe le taux de l'usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit sur le trimestre précédent, augmentés d’un tiers. Il est passé au 1er octobre de 2,57 % à 3,05 % pour un emprunt immobilier de 20 ans et plus. Et c’est… Une bonne nouvelle ! Notamment pour les primo-accédants ! Au cours du trimestre écoulé, dans un contexte de hausse des taux de crédits immobiliers, justifiée par l’inflation, les refus de prêts ont été plus importants. Le TAEG dépassait le seuil des 2, 57 % pour un certain nombre de dossiers, à l’apport initial limité par exemple. Désormais fixé légèrement au-dessus des 3%, ce taux d’usure va permettre de débloquer nombre de dossiers d’accessions à la propriété restés en suspens cet été !

Les solutions pour ne pas dépasser le taux d’usure

Mais comment s’assurer que son dossier sera « dans les clous » et ne dépassera pas ce taux d’usure valable jusqu’à la fin de l’année ? Quelques règles simples sur le financement de votre achat immobilier :

  • Veiller à obtenir le taux nominal le plus bas possible bien sûr ! En proposant un apport initial un peu au-delà des 10 % généralement demandés, en construisant un dossier de demande de prêt solide et rassurant pour le banquier, mais aussi en mettant ce dernier en concurrence, à l’aide éventuellement d’un courtier ! Autre solution possible augmenter la durée du prêt : de 20 à 25 ans par exemple.
  • Faites jouer la concurrence également en matière d’Assurance Emprunteur qui, rappelons-le, peut être changée très facilement maintenant. Leur taux peut se révéler beaucoup plus attractif chez un véritable assureur et il varie en fonction de la situation de l'emprunteur. Un couple de trentenaires en pleine santé, par exemple, pourra le négocier à des conditions extrêmement avantageuses !

Vous souhaitez simulez votre prêt immobilier avant de vous lancer dans un projet d’accession à la propriété ? C’est sage, et c’est ici !