Acheter sans apport : est-ce possible ?

En France, selon les chiffres de la Banque de France, plus d’un crédit immobilier sur 10 est financé sans apport personnel. Cette acquisition accessible au plus grand nombre, nécessite de mettre un maximum d’atouts de son côté. Voici quelques clés pour emprunter sans apport et bien préparer votre dossier.

L'apport personnel correspond à la somme que l’emprunteur est capable de mobiliser dès le départ pour financer une partie de son projet immobilier. Cette somme peut provenir de différentes sources, telles que l'épargne personnelle, des dons, un héritage, ou encore la vente d’un autre bien immobilier.

L’apport personnel joue un rôle crucial pour rassurer les banques, car il démontre la capacité de l’emprunteur à épargner et sa solidité financière. Plus l’apport est important, plus l’emprunteur réduit le risque pour la banque, ce qui donne plus de chance d'obtenir un prêt immobilier. En outre, un apport plus élevé diminue le montant du crédit à contracter et, par conséquent, les mensualités à rembourser.

En général, l’apport personnel est exprimé en pourcentage du prix du bien immobilier. La plupart des banques recommandent un apport minimal de 10 % du montant de l'acquisition, même si cela n'est pas une exigence légale. Toutefois, il est tout à fait possible de financer l'achat d'un bien immobilier sans apport, à condition de présenter un dossier solide et de mettre en avant sa capacité de gestion financière.

Comment acheter un bien immobilier sans apport ?

Si vous voulez convaincre un banquier de financer l’acquisition d’une maison ou d’un appartement sans apport personnel, il faut d’abord le rassurer sur votre capacité à gérer vos ressources. Ce type d’opération, appelé aussi financement à 110%, doit être précisément motivée.

Plusieurs points peuvent favoriser les candidats :

• la stabilité de la situation professionnelle ;
• la bonne tenue des comptes (absence de découvert, épargne ou placements, etc.) ;
• le niveau d’endettement inférieur à 33% des revenus ;
• la capacité à épargner.

En dehors de ces critères, le fait que vous ayez utilisé votre épargne pour d’autres projets (investissement professionnel, achat de voiture, etc.) peut également constituer un argument en votre faveur puisqu’il démontre une capacité à épargner.

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Obtenir un crédit immobilier sans apport en tant que primo-accédant

Être primo-accédant présente de nombreux avantages pour obtenir un prêt immobilier sans apport. Le statut de primo-accédant s’adresse à ceux qui achètent leur première résidence principale et n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Ce statut permet souvent de contourner l’exigence des banques qui demandent un apport de 10 % du prix d'achat, notamment grâce aux aides et dispositifs de soutien disponibles.

Les primo-accédants peuvent ainsi accéder à des prêts à taux avantageux, tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui permet de financer une partie importante de l’acquisition, sans nécessiter de contribution personnelle initiale. Ils peuvent également bénéficier d'autres aides spécifiques comme le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) ou encore des subventions locales, qui rendent l’acquisition d’un bien immobilier plus accessible.

Les aides de l’état pour acheter sans apport

Au-delà de l’analyse de votre situation, plusieurs aides peuvent venir compléter un emprunt classique. Bien qu'il ne s'agisse pas d'un apport personnel, ces dispositifs peuvent grandement contribuer à structurer et à équilibrer votre plan de financement

Le Prêt à Taux Zéro (ou PTZ)

Il s’agit d’un prêt immobilier destiné aux primo-accédants dont les ressources ne dépassent pas un plafond légal, finance jusqu’à 40% de l’investissement.

Le Prêt à d’Accession Sociale (ou PAS) 

Le PAS est une forme particulière de prêt conventionné délivré sous conditions de ressources, selon la zone géographique et la taille du foyer. Il peut financer l’intégralité de l’achat immobilier, en dehors des frais de notaire. Cette solution permet également de bénéficier des APL.

Le Prêt Conventionné (ou PC)

Le prêt conventionné s’adresse à tous les particuliers, sans conditions de ressources, dans le cadre de l’achat d’un bien dont ils font leur résidence principale. Il n’est disponible que dans des banques ayant signé une convention avec l’État et son taux d’intérêt, fixe ou variable, oscille entre 3 et 3,45% selon la durée d’emprunt.

Le prêt Épargne Logement (PEL)

Il s'agit d'un dispositif d'épargne bancaire spécifiquement conçu pour financer l'achat de la résidence principale.

Les autres aides pour acheter une maison ou un appartement sans apport 

Le Prêt Action Logement

Le Prêt Action Logement est une aide proposée par certaines entreprises à leurs salariés. Ce prêt à taux réduit est destiné à financer une partie de l'achat de la résidence principale, en complément d’un emprunt immobilier classique. Il peut s'élever jusqu'à 30 000 € selon les conditions et l’emplacement du bien, avec un taux fixe de 1,00 %.

Pour être éligible au Prêt Action Logement, il est nécessaire de travailler pour une entreprise privée de plus de 10 salariés, et ce prêt doit être utilisé pour l’achat de votre résidence principale. Les conditions d’éligibilité peuvent varier, notamment en fonction des ressources du ménage et du type de projet (neuf ou ancien). Ce prêt constitue une aide précieuse pour ceux qui ne disposent pas d’apport.

Les aides locales favorisant l'accession à la propriété

Les régions, départements et communes proposent souvent des dispositifs spécifiques pour leurs habitants, tels que des subventions ou des prêts avantageux, comme :

• le Prêt Paris Logement 0%,
• le Chèque Premier Logement à Marseille,
• le prêt de la MEL (Métropole Européenne de Lille) à 0%,
• etc.

Ces aides sont cumulables avec un prêt principal et le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Ils visent à renforcer l'attractivité d'une ville ou d'une région. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre mairie. La liste est également disponible sur le site de l’ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement). 

Acheter un bien immobilier reste donc accessible à tous les particuliers, même lorsqu’ils disposent d’une petite épargne.

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