Quels dispositifs pour la défiscalisation en immobilier en 2024 ?

En tant que propriétaire, vous pouvez profiter de divers avantages fiscaux grâce à vos investissements dans l’immobilier, un mécanisme connu sous le nom de défiscalisation immobilière. Depuis plusieurs années, l’État a mis en place des dispositifs pour inciter les particuliers à investir dans des biens immobiliers, qu'ils soient neufs ou anciens.

Réduction fiscale en loi Pinel

Défiscaliser votre logement en Pinel signifie obtenir une réduction d’impôt en fonction de la durée totale de location du bien. Les taux ont été revus à la baisse par rapport aux années précédentes mais demeurent très intéressants :

• 9 % du prix de vente du bien pour un engagement de 6 ans ;
• 12 % du prix de vente du bien pour un engagement de 9 ans ;
• 14 % du prix de vente du bien pour un engagement de 12 ans.

Pour un logement de 300.000€, vous économisez donc 27.000€ sur 6 ans, 36.000€ sur 9 ans et 42.000€ sur 12 ans.

Les conditions de la loi Pinel

• Quel type de biens ?
  La loi Pinel est réservée aux logements neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), excluant ainsi l’immobilier ancien. Le logement doit être loué non meublé, à titre de résidence principale pour le locataire.
• Un logement situé en zone A bis, A ou B1
  Seuls les logements situés dans des communes des zones A bis, A et B1 sont éligibles Pinel. Il s’agit des territoires où la demande de logements est supérieure à l’offre comme Paris et sa banlieue, les grandes métropoles (Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux…), certaines villes des DOM mais aussi de nombreuses communes touristiques.
• Durée de location du bien
  Pour défiscaliser en Pinel, vous devez louer votre logement pour une durée minimale de 6 ans. Cet engagement est renouvelable pour 3 ans à deux reprises.
• Les plafonds de revenus du locataire
  Le locataire d’un logement Pinel est soumis à des conditions de revenus annuels. Ces derniers dépendent de la zone géographique du bien et de la composition du foyer du locataire. Les plafonds de revenus ont été revus à la hausse en 2024, permettant d’élargir l'éligibilité Pinel à davantage de ménages. Par exemple, la limite annuelle pour un couple avec une 1 personne à charge en zone A bis est de 82.002 € / an.
• Le plafonnement des loyers
  Pour bénéficier des avantages fiscaux immobiliers de la loi Pinel, vous devez respecter les plafonds de loyers imposés. Ces derniers sont les suivants : 18,25 € / m2 en zone Abis, 13,56 € en zone et 10,93 € en zone B1. Ces plafonds permettent de réduire les impôts des investisseurs en leur offrant des déductions fiscales attractives.
• Une limite d’investissement 
  La loi Pinel fixe une limite d’achat de deux logements par an, pour un montant maximum total de 300.000€. Vous pouvez acquérir des biens plus chers, mais les sommes au-delà de ce seuil seront exclues de la réduction fiscale.

Le principe de Pinel +

Pinel +, ou Super Pinel, est un dispositif introduit en 2023 pour relancer le secteur de la construction. Il coexiste avec le dispositif Pinel classique. En échange de critères plus exigeants, il permet de bénéficier des taux de défiscalisation d’origine. L’objectif est de favoriser la construction de logements de qualité, respectueux de l’environnement.

Une défiscalisation à taux plein

Pinel + vous fait bénéficier de l’économie d’impôt à taux plein, c’est-à-dire ceux offerts à la création de la loi d’origine. Comme pour le dispositif classique, ceux-ci dépendent de la durée d’engagement locative : 

• 12 % du prix de vente du bien pour un engagement de 6 ans ;
• 18 % du prix de vente du bien pour un engagement de 9 ans ;
• 21 % du prix de vente du bien pour un engagement de 12 ans.

Ainsi, pour un bien acquis 300.000€, votre réduction s’élève à 36.000€ sur 6 ans, 54.000€ sur 9 ans et 63.000€ sur 12 ans.

Les conditions de Pinel +

En plus des critères imposés par la loi Pinel, Pinel + fixe certaines exigences supplémentaires : 

• Critères environnementaux
  Les pouvoirs publics souhaitent inciter à la construction de logements économes, dans un objectif de réduction globale d’empreinte carbone. Un logement Pinel + doit ainsi afficher d’excellentes performances énergétiques. 
  Concrètement, un bien acquis en 2024 doit respecter la norme RE 2020 et obtenir une étiquette DPE de classe A. Si la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022, les critères sont fondés sur le label « E+C- ».
• Critère de confort et d’usage 
  La défiscalisation Pinel + impose de répondre aux exigences de confort et d’usage, définis par le décret du 17 mars 2022. 
  La surface minimale du logement doit donc être de 28m2 pour un T1, de 45m² pour un T2, de 63m² pour un T3, de 79m2 pour un T4 et de 96m2 pour un T5. 
  De plus, le dispositif impose la présence d’extérieurs privatifs, comme un balcon ou une terrasse. Cet espace doit être d’au moins 3m2 pour un T1 ou un T2, de 5m2 pour un T3, de 7m2 pour un T4 et de 9m2 pour un T5 ;
  Enfin, la présence d’une fenêtre ou d’une porte-fenêtre sur 2 façades différentes est obligatoire pour les T3, T4 et T5.
   

Défiscalisation immobilier locatif : le statut LMNP

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) s’applique à un logement loué meublé par un propriétaire particulier. Le statut de loueur meublé non professionnel offre des avantages fiscaux significatifs, notamment la possibilité de réduire l'impôt sur le loyer imposable grâce aux amortissements comptables. Les recettes locatives ne doivent pas dépasser plus de 23.000 € / an et 50 % des revenus annuels du foyer fiscal du propriétaire. 

La LMNP permet d’investir dans l’ancien ou dans le neuf, tant dans le parc privé que dans les résidences de services. Elle offre de nombreux avantages tels que : 

• Un abattement de 50% des revenus locatifs (70% en résidence de services) sous le régime micro-BIC;
• Une récupération de la TVA en cas de location supérieure à 20 ans;
• L’amortissement du bien et des meubles;
• La déduction de certaines charges locatives;
• Un report de déficit.

Les avantages fiscaux de l’immobilier neuf

• Des frais de notaire réduits entre 2 à 3% du prix du logement, contre 6 à 7% dans l’ancien;
• Une exonération de taxe foncière partielle ou totale, d’une durée de 2 ans suivant l’acte de vente du bien,
• Une TVA à taux réduit de 5,5% pour les logements acquis en zone ANRU.

Ces avantages permettent une réduction d'impôt notable pour les investisseurs.

Les options de défiscalisation immobilière pour préserver le patrimoine

La loi Malraux 

La loi Malraux, mise en place en 1962, a pour objectif de soutenir la restauration des immeubles situés dans des zones patrimoniales pour préserver le patrimoine architectural français. En 2024, elle continue à offrir des avantages fiscaux significatifs aux propriétaires d’immeubles anciens qui souhaitent effectuer des travaux de rénovation et louer leur bien.

Les biens concernés doivent se situer dans des secteurs protégés tels que :

• Secteurs sauvegardés,
• Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP),
• Quartiers Anciens Dégradés (QAD),
• Aires de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AMVAP).

Les propriétaires bénéficient d’une réduction d’impôt en fonction de la zone :

• 30 % des travaux dans les secteurs couverts par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV),
• 22 % pour les zones sous Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).

Conditions à respecter :

• L’immeuble doit être restauré entièrement et mis en location dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
• Il doit être loué nu pendant au moins 9 ans.
• Les travaux doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France et ne doivent pas modifier le volume habitable du bien.

Le plafond des dépenses éligibles est fixé à 400 000 € sur une période de quatre ans, et la réduction peut être reportée sur trois ans si elle excède l’impôt dû.

La loi Monuments Historiques 

La loi Monuments Historiques, en vigueur depuis 1913, vise à encourager la restauration de biens immobiliers classés ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, offrant des avantages fiscaux attractifs, notamment une défiscalisation totale des travaux de rénovation. Ce dispositif incite à la préservation du patrimoine architectural et s'adresse principalement aux propriétaires de biens historiques.

Avantages fiscaux :

• Déduction totale des dépenses de rénovation des revenus imposables.
• Pas de plafonnement des dépenses, contrairement à la loi Malraux.
• Déficit foncier déductible du revenu global.
• Exonération des frais de succession sous conditions.
• Libre occupation ou location du bien sans contrainte de plafond de loyer.

Conditions d'éligibilité :

• Le bien doit être classé Monument Historique, inscrit à l’Inventaire Supplémentaire ou posséder un label spécifique.
• Les travaux doivent être validés par l’Architecte des Bâtiments de France et respecter les prescriptions.
• Les propriétaires doivent conserver le bien pendant au moins 15 ans après acquisition.

Qui peut en bénéficier ?

Tous les contribuables domiciliés en France peuvent en bénéficier, mais ce dispositif est particulièrement avantageux pour ceux soumis à une imposition élevée. L'investissement dans des opérations de réhabilitation via la loi Monuments Historiques permet de combiner préservation du patrimoine et optimisation fiscale.

La loi Denormandie 

La loi Denormandie, en vigueur depuis le 1er janvier 2019, est un dispositif de défiscalisation visant à encourager l’investissement locatif dans des logements anciens nécessitant des travaux de rénovation. Elle offre aux investisseurs une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % du coût total (achat + travaux), en fonction de la durée de location (6, 9, ou 12 ans).

Conditions pour bénéficier du dispositif :

• Le logement doit être situé dans l'une des 244 communes éligibles, principalement des villes du programme "Action cœur de ville."
• Le logement doit être loué nu, à usage de résidence principale, pour une durée minimale de 6 ans.
• Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire, similaires à ceux du dispositif Pinel.

Avantages fiscaux :

• Réduction d’impôt sur les revenus de 12 % à 21 % selon la durée de location.
• Plafond d'investissement de 300 000 euros par an et de 5 500 €/m².
• Possibilité de cumuler jusqu’à deux opérations par an avec des avantages fiscaux jusqu'à 63 000 € sur 12 ans.

Le dispositif Denormandie permet ainsi de réhabiliter des logements vacants ou vétustes dans des zones précises, tout en bénéficiant d'une incitation fiscale attractive.

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