Indexation des loyers : comment ajuster le montant ?

Tout le monde l’aura constaté en faisant ses courses ou en payant ses factures : les prix augmentent, à commencer par ceux de l’énergie. Dans ce contexte, les propriétaires de logements loués, vides ou meublés (hors HLM), ne sont pas démunis. En effet, si tel est votre cas, vous pouvez sécuriser vos revenus locatifs en indexant vos loyers à l’indice de révision des loyers (IRL), que publie l’Insee chaque trimestre.

Indexation des loyers : Définition

L’indexation des loyers est le processus de révision des loyers en se basant sur un indice de référence. On parle alors de loyer indexé. Ce mécanisme s'applique aussi bien aux loyers commerciaux qu'à ceux des logements destinés à des particuliers.

Ce mécanisme permet aux propriétaires d’augmenter leur loyer en fonction de la conjoncture économique, et de compenser ainsi des phénomènes comme l’inflation, qui peut éroder la rentabilité de leur investissement. Pour les locataires, cette indexation garantit que l'évolution du loyer reste encadrée et en lien avec des critères économiques objectifs, évitant des augmentations abusives.

Le cadre légal de l’indexation des loyers

L'indexation est encadrée par la législation française, notamment par le Code de la construction et de l'habitation pour les baux d’habitation, et par le Code de commerce pour les baux commerciaux. 

Elle protège les deux parties – locataires et bailleurs – en assurant une révision du loyer basée sur des critères transparents et objectifs.

Cet indice correspond à la moyenne de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et loyers, sur les douze derniers mois. Un indice d'indexation permet de présenter les variations des loyers sur une période de trois ans, en fournissant des données trimestrielles précises pour chaque année, ce qui permet de suivre l'évolution et d'analyser les tendances du marché locatif. 

Publié le 18 juillet 2024 au Journal Officiel, l’IRL du second trimestre 2024 s’établit à 145,17, soit + 3,15 % par rapport à l’IRL du 2ᵉ trimestre 2023.

Cet indice de référence est crucial pour la révision des loyers, les obligations des bailleurs et les droits des locataires, afin de garantir une relation locative équilibrée. Les différents indices utilisés pour l'indexation des loyers varient en fonction de la zone géographique et sont mis à jour trimestriellement par l'Insee.
 

Aussi protectrice soit-elle, l’indexation des loyers n’a rien d’automatique, et vous devez respecter un certain nombre de conditions pour pouvoir réviser votre loyer. 

Tout d’abord, le contrat de location doit comprendre une clause d’indexation, indiquant notamment le dernier indice et la date à laquelle a lieu la révision annuelle du loyer. Habituellement, celle-ci est prévue à la date anniversaire de la signature du bail.

Si aucune clause d’indexation n’est mentionnée dans le bail, le propriétaire ne pourra pas réviser le loyer durant la durée du bail, même si les indices augmentent. Il est donc fortement recommandé de toujours inclure cette clause pour permettre une révision régulière, en respectant les conditions légales.

Par ailleurs, vous devez prévenir votre locataire de l’augmentation du loyer, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception. 

La lettre d’indexation du loyer doit inclure les éléments suivants :

• Les coordonnées complètes du bailleur ;
• Les coordonnées complètes du locataire ;
• La date d’envoi du courrier ;
• L’objet du courrier, précisant l’indexation du loyer à la date indiquée dans le bail en fonction de l’IRL ;
• La valeur de l’indice IRL utilisé pour le calcul ;
• La formule de calcul appliquée pour la révision ;
• Le nouveau montant du loyer après indexation ;
• La date à partir de laquelle le nouveau loyer prendra effet.

À compter de la date prévue pour la révision, vous disposez d’un délai d’un an pour le faire. Soyez vigilant, car si ce délai est écoulé, la révision est perdue. En outre, la loi Alur a supprimé toute possibilité de rétroactivité dans l’indexation du loyer. 

Prenons l’exemple d’un bail signé le 1er juin 2024 Pour réévaluer le loyer au 1er juin 2025, le bailleur doit avoir envoyé son courrier avant la date anniversaire. Si ce courrier est adressé à une date ultérieure dans l’année qui suit, le loyer révisé ne courra qu’à partir de cette date, en vertu de l’absence de rétroactivité.

Ces principes posés, quel est le calcul de l’indexation d’un loyer ? 

La règle est la suivante : 

(loyer en cours x nouvel indice / ancien indice) = nouveau loyer.

Reprenons l’exemple de notre bail du 1er juin 2023, dont le loyer mensuel est de 800 € et dont l’indice de référence est celui du second trimestre 2023. Pour une révision au 1er juin 2024, le calcul sera le suivant :

800 x 145,17 (indice du 2ᵉ trimestre 2024) / 140,59 (indice du 2ᵉ trimestre 2023) = 826,06 €

L’année suivante, pour une révision au 1er juin 2025, le calcul se fera sur la base de 826,06 €, sauf si la révision n’a pas été faite dans l’année. Pour éviter de cumuler les pertes, il est donc important d’indexer le loyer tous les ans.

Pour calculer la révision de votre loyer, l’institut national de la consommation met à votre service un simulateur.

Que devient l’indexation du loyer quand les loyers sont encadrés en zone tendue, comme à Paris, ou quand ils s’inscrivent dans un dispositif de défiscalisation, comme le Pinel ?

La révision est possible, à la condition qu’elle ne dépasse pas les plafonds fixés par arrêté préfectoral pour les loyers encadrés, ou par décret.

Enfin, il est à noter que les propriétaires bailleurs de passoires thermiques (logements classés F ou G au DPE) ne pourront plus augmenter leur loyer à compter d’août 2022, en vertu de la loi Climat. En Outre mer, cette disposition s'applique depuis le 1er juillet 2024. Une mesure qui souligne, une fois encore, l’avantage d'un achat immobilier neuf en matière d’investissement locatif !

La révision du loyer est donc essentielle pour ajuster le montant du loyer en fonction des fluctuations économiques.