Taux d'endettement maximum en France

Définition du taux d’endettement

Le taux d’endettement mesure la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits, incluant notamment les mensualités de prêt immobilier, les crédits à la consommation, les découverts bancaires et les pensions alimentaires. 

Il convient de distinguer deux notions clés : le taux d’endettement maximum et le taux d’emprunt maximum. Le premier fixe une limite à ne pas dépasser afin de prévenir tout risque de surendettement, exprimé en pourcentage de vos revenus alloués aux remboursements. Le second, aussi appelé taux d'usure, est le taux d'intérêt maximal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer. Il est fixé par la loi et publié chaque trimestre par la Banque de France.

Quel est le taux d’endettement maximum autorisé en France ?

En France, le taux d’endettement maximum est fixé à 35 % des revenus mensuels nets, assurance de prêt incluse. Ce seuil a été recommandé depuis janvier 2021 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). L’objectif de cette limite est de réduire les risques de surendettement et d'assurer une gestion responsable des crédits.

Ainsi, la totalité des remboursements mensuels, crédits immobiliers, prêts à la consommation et autres engagements financiers, ne doit pas excéder cette limite. Toutefois, certaines banques peuvent accorder des dérogations, notamment aux ménages disposant d’une stabilité financière importante.

Comment le taux d’endettement maximum est-il fixé ?

Le taux d’endettement maximum est déterminé par le HCSF. Il définit des règles visant à encadrer l’octroi des prêts immobiliers. Ce plafond de 35 % a été instauré pour équilibrer la capacité d’emprunt et la sécurité financière des emprunteurs. Il est calculé en prenant en compte l’ensemble des charges financières récurrentes par rapport aux revenus nets. Ce cadre réglementaire est régulièrement ajusté en fonction du contexte économique et des évolutions du marché du crédit.

Pourquoi le taux d’endettement est-il important ?

Le taux d’endettement est un indicateur essentiel pour les banques et les organismes de crédit. Il évalue votre capacité à rembourser un prêt et mesure le risque de surendettement. De fait, un taux d’endettement trop élevé est un facteur de risque de surendettement. Il témoigne d’un déséquilibre dans votre budget, entre vos revenus et vos charges. Il risque d’entraîner des difficultés financières, voire un fichage à la Banque de France.

Quels revenus sont pris en compte dans le calcul du taux d’endettement ?

Le calcul du taux d’endettement se base sur vos revenus nets mensuels. Les revenus exceptionnels (primes, héritages, etc.) ne sont généralement pas inclus. En effet, ils ne sont pas réguliers et ne sont pas considérés comme une source de revenus stable.

Les éléments pris en compte sont :

• les salaires et traitements nets (hors primes exceptionnelles) ;
• les pensions de retraite ;
• les allocations et prestations sociales récurrentes ;
• les revenus fonciers (après déduction des charges) ;
• les bénéfices pour les travailleurs indépendants (prise en compte de la moyenne des revenus des trois dernières années).

Comment se calcule le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement s’exprime en chiffre. Il représente la part de vos revenus mensuels consacrés au remboursement de vos crédits et de votre futur prêt pour une acquisition immobilière. Pour l’évaluer, les banques analysent vos bulletins de salaire et avis d’imposition afin de déterminer votre revenu moyen. Elles vérifient ensuite que le total de vos charges actuelles et de votre nouvelle mensualité ne dépasse pas 35 % de ce montant.

Calcul du taux d’endettement maximal :

(Charges mensuelles/Revenus mensuels) x 100 

Exemple :

• Charges actuelles : 350 € (emprunt en cours)
• Revenus nets mensuels : 2 600 €

Taux d’endettement initial : (350/2 600) x 100 = 13,46 %

Mensualité maximale autorisée : 2 600 x 35 % = 910 €

Vous pouvez lancer un nouvel emprunt de 560 € (910 - 350) sans dépasser le seuil de 35 %.

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L’impact du taux d’endettement sur l’obtention d’un crédit immobilier

Le taux d’endettement a un impact direct et déterminant sur l’obtention d’un crédit pour l’achat d’un bien immobilier. C’est un critère essentiel pour les établissements bancaires pour évaluer la capacité de remboursement de l’emprunteur et limiter les risques de surendettement.

Capacité d’emprunt limitée

Si votre taux d’endettement est élevé, cela signifie que vous consacrez une grande partie de vos revenus aux remboursements de prêts. Les banques risquent alors de considérer que vous n’avez plus suffisamment de marge pour acquitter un crédit immobilier. Cela peut entraîner un refus de votre demande ou une diminution du montant emprunté.

Refus de crédit ou conditions strictes

Si votre taux d’endettement dépasse 35 %, les banques risquent de refuser votre demande de prêt. Dans certains cas, elles acceptent un taux plus élevé, mais cela viendra avec des conditions strictes : nécessité d’un apport personnel plus important ou d’un garant supplémentaire.

Impact sur le taux d’intérêt

Un taux d’endettement élevé affecte le taux d’intérêt proposé par la banque. Vous encourez l’inconvénient de vous voir attribuer un taux plus élevé, car la banque considérera que vous présentez un risque plus important.

Les exceptions possibles

Il existe néanmoins des exceptions. Certaines banques acceptent parfois des taux d’endettement supérieurs à 35 %. C’est envisageable lorsque les emprunteurs disposent de revenus élevés, d’un reste à vivre confortable ou d’une épargne significative. Dans ces cas, elles estiment que l’emprunteur est en capacité de supporter des mensualités plus importantes sans risque de surendettement.

Le reste à vivre : un critère important pour obtenir un prêt immobilier

Le reste à vivre correspond au montant de vos revenus disponibles une fois les mensualités de vos crédits déduites. Il n’existe pas de seuil minimum légal.

Les banques s’intéressent à cet indicateur qui évalue votre capacité à faire face aux dépenses courantes (alimentation, logement, transport, etc.). Un reste à vivre trop faible est un obstacle à l’obtention d’un prêt, car il témoigne d’un risque de surendettement. 

Les banques considèrent généralement qu’un reste à vivre suffisant se situe entre 700 € et 1 000 € par mois pour une personne seule et entre 1 200 € et 2 000 € pour un couple avec un enfant.

Cas pratique du calcul du reste à vivre.

Pour mieux comprendre comment calculer votre reste à vivre, prenons un exemple pratique sur un mois :

• Revenus d’un couple : 5 000 €.
• Revenu d’un bien locatif : 1 000 €.
• Mensualité de leur futur crédit : 1 200 €.
• Frais mensuels : transport 200 €, école 400 €.
• Prêt à la consommation : 500 €.
• Impôt sur le revenu mensuel : 500 €.

Leur revenu mensuel s’élève à 5 800 € (5 000 € + (80 % x 1 000 €).

Leurs charges fixes sont de 2 200 € (1 200 € + 500 € + 500 €) : les dépenses d’école et de transport ne sont pas prises en compte.

Leur reste à vivre est de 5 800 € – 2 200 € = 3 600 €.

Que faire si votre taux d’endettement dépasse le taux d’endettement maximum ?

Si votre taux d’endettement dépasse 35 %, plusieurs solutions s’offrent à vous.

Réduire charges et crédits en cours

Vous pouvez réduire vos dépenses (loisirs, sorties, etc.), regrouper vos crédits ou opter pour un rachat de crédit. Cela diminuera vos mensualités et améliorera votre taux d’endettement. Il est envisageable de renégocier vos crédits en cours pour obtenir des taux d’intérêt plus bas ou des mensualités plus faibles.

Augmenter votre apport personnel

Un apport personnel plus important réduit le montant du prêt immobilier. Il diminue également vos mensualités et votre taux d’endettement. De plus, un apport personnel conséquent vous octroie de bénéficier de meilleures conditions de prêt (taux d’intérêt plus bas, durée de remboursement plus courte, assurance emprunteur moins chère).

Optimiser votre financement avec un courtier immobilier

Un courtier immobilier vous aide à trouver le meilleur financement pour votre projet. Il négocie les taux d’intérêt et les conditions de prêt auprès de différentes banques. Il vous suggère également des solutions de financement alternatives (prêt à taux zéro, prêt action logement, autres).

Kaufman & Broad, en partenariat avec Cafpi, vous accompagne dans la recherche du meilleur financement pour votre achat immobilier neuf. Nos conseillers experts vous proposent des solutions personnalisées et adaptées à votre situation.

N’hésitez pas à utiliser nos outils de simulateurs de prêt immobilier en ligne. Ils vous permettront de calculer votre capacité d’emprunt et de connaître le montant de vos mensualités.

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